2018房地產市場總結展望 || 銷售篇

　　2018年，多數房企的業績規模保持穩定增長，但自三季度以來TOP100房企的整體銷售增速放緩，單月業績同比增幅持續回落。在政策調控趨于常態化、市場降溫的背景下，我們預計2019年百強房企的業績規模將由高速增長向平穩增長過渡，增速也將從近年的40%回落至20%至30%左右。其中，龍頭房企仍將延續2018年的平穩發展，以追求有質量增長為主。千億房企的數量在今年達到30家之后，未來規模的擴容進程將放緩。而對于目前尚在成長和高速發展中的房企而言，業績規模仍將處于企業戰略的重要位置。

　　2018年總結

　　三季度后百強房企整體規模增速放緩

　　2018年，受部分城市限售、限價持續，政策調控趨于常態化影響，市場預期下滑。截止2018年末，雖然多數房企的累計銷售業績保持同比增長，但TOP100房企整體的規模增速明顯放緩。

　　從今年全年的業績走勢來看，一季度由于2月春節期間市場表現相對平淡，百強房企整體銷售規模增速較低，同比增長僅28.8%。二季度之后，受益于部分一二線城市預售政策的松動及熱點二三四線城市的持續火熱，房企銷售業績迎來小高峰，較第一季度環比增長35%。而自第三季度開始，百強房企整體銷售規模減速明顯。第四季度特別是國慶期間，樓市延續了“金九”不溫不火的走勢，市場降溫明顯。雖然房企推案量大幅增加、項目積極入市，但市場去化表現普遍不及預期。截止12月末，百強房企單月業績的同比增速已從7月近60%的高位大幅回落至21%左右。

　　近9成房企完成全年業績目標

　　據不完全統計，2018年百強房企中有近半數的房企制定了年度銷售目標，且大部分集中在TOP50房企中。整體來看，雖然2018年中國房地產市場受調控政策持續影響、企業銷售增速放緩，但截止12月末仍有近9成的房企超額完成了2018年的業績目標。其中，金科、陽光城(000671,股吧)、世茂、新城、寶龍、華潤和奧園這7家企業在11月就提前完成了全年業績目標。值得注意的是，今年仍有極少數房企在年中時提升了業績目標（去年為10家左右）。如中國金茂在中期業績發布時，將企業內部目標從1000億元上調至1200億元，全年完成106.7%。

　　千億房企30家、TOP50門檻近550億元

　　2018年，規模房企全年累計銷售增速保持較高水平，TOP100房企全年銷售增長35%。百強房企中，龍頭房企規模增長較為平穩、千億房企數量達到30家、各梯隊房企銷售金額門檻進一步提升、TOP50門檻近550億元。

　　龍頭房企增長穩定

　　2018年，碧桂園、萬科和恒大穩居TOP100房企前三強行列，規模增長穩定。碧桂園以7286.9億元排在銷售流量榜榜首，恒大繼續占據權益榜第一。除了龍頭三強外，融創借助其收并購優勢、充足的可售貨值以及良好的項目品質，以4600億元的銷售規模排在第四位。保利以4050億元邁入4000億門檻，綠地全年也超3800億元。相比TOP3龍頭房企，這三家房企的規模增速相對較高。

　　千億房企數量30家

　　2018年，千億房企數量達到30家。其中，新城今年以來的業績增長率較高達到74.3%，名次較2017年提升5位躋身TOP10房企行列。世茂和陽光城的排名也較去年各自上升5位。值得注意的是，陽光城、中南、富力、正榮、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都在今年邁入千億房企行列。

　　<表略>2018年1000億-3000億規模房企業績情況

　　TOP50門檻超550億元

　　2018年，銷售金額超過500億元的房企數量達到58家。全年TOP50房企門檻近550億元，相比去年381億元的50強門檻有大幅提升。該梯隊房企中新力、奧園及東原今年表現較為突出，全年業績同比增幅都在80%以上，名次提升顯著。

　　10家房企首入百強榜單（略）

　　2019年展望

　　業績：整體規模由高速增長步入平穩增長

　　2016年至今，中國房地產行業經歷了增長最快的三年。房企通過高周轉和高杠桿完成了規模的快速增長，特別是百強房企整體銷售規模的年復合增長率達到40%左右。而自2018年下半年以來，中央多次強調并重申“房住不炒”與“堅決遏制房價上漲”，強化了調控常態化的預期、市場降溫明顯。

　　基于目前的政策和市場背景，我們預計2019年中國房地產行業將由高速增長向平穩增長過渡。百強房企的規模增速將難以保持在近兩年的40%，并回落至20%至30%左右，較2017、2018年放緩并保持整體平穩的態勢。對于房企而言，如何應對當前的行業周期，綜合自身的資源儲備和資本運營為2019年設定合理的發展目標，也非常考驗企業對市場走勢的預判和管理層的智慧。

　　格局：各梯隊房企規模發展將延續今年的分化格局

　　展望2019年，我們認為在行業整體增速放緩、銷售規模步入平穩增長的背景下，企業內部的分化格局將會得到延續。一方面，截止2018年末，TOP3、TOP10、TOP20、TOP50房企的銷售金額集中度已分別達到近13%、27%、38%和55%，2019年百強房企行業集中度將進一步提升。另一方面，我們預計短期內各梯隊房企的規模發展趨勢將延續2018年的分化格局。

　　首先，三家龍頭房企2018年的累計業績同比增幅低于行業平均水平。受此影響，截止12月末TOP3房企的銷售金額集中度增幅僅0.7個百分點，在百強房企各梯隊中集中度增幅較低。且在2018年，碧桂園、萬科都沒有公開提出業績目標，恒大的目標增長率也僅保持在10%的低位。我們預計，未來三家龍頭房企都將以追求有質量增長為主，銷售規模也會延續2018年的發展趨勢，維持平穩增長。

　　同時，2018年30家千億房企的數量相比2016年、2017年的12家和17家有了較大幅的增長。但我們預計，千億房企的數量在今年達到30家之后，未來規模的擴容進程將放緩，短期內將維持在30-35家左右。而在目前千億房企已成為行業主流的趨勢下，2019年這些房企特別是今年新進入千億陣營房企的規模增長會得到持續。

　　最后，對于目前尚在成長和高速發展中的房企而言，業績規模仍將處于企業戰略的重要位置。通過TOP31-50和TOP51-100房企的分梯隊集中度也可以發現，TOP30之后的房企2018年1-11月的集中度增幅顯著高于2016和2017年全年。我們預計，這部分房企2019年的業績目標增長率仍將保持在40%左右的高位。而在當前的市場背景下，追求更高的業績規模也對房企整體的組織管控及資本運營提出了更高的要求。

　　本文為《2018年中國房地產總結與展望：銷售篇》刪減版

本文首發于微信公眾號：克而瑞地產研究。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。