2019，剛需置換怎么買，是入倉還是觀望？

　　文丨言先生

　　房地產是個龐然大物，信息政策風向千變萬化，有能力和時間學習，一定要不斷學習，才能保證自己不會成為被碾壓的那一波人。

　　而在這個已經到來的2019，從第一、第二個月樓市遇冷，到三月份局部小規模回暖，很多人看著高企的房價一臉懵。

　　有人退縮，有人迷茫，到底是該建倉還是觀望？

　　當下格局

　　不堆砌文字，我們直接進入主題。在選擇觀望或建倉的之前，你必須要了解當下的市場格局：

　　一線城市，穩如老狗。

　　對于樓市而言，北上廣深的房子就和北上廣深的名字一樣，在國內最容易成為焦點，最容易曝光在鎂光燈下。而此次的房價上漲潮中，北上廣深的房子，不僅沒有因為原本就已經高企的價格而滯漲，而是突破了原本你以為的天花板，即使沒有做到最大，但也成為上漲幅度較大的城市之四。

　　最關鍵的是，因為有足夠的城市活力、城市動能，全國富人的資本以及大量源源不斷的人才流入，組成的富豪+豪剛的購買力，讓整個城市的房產在全國大勢走低時，即使不熱也沒有出現恐慌性降價和拋售。

　　無論是持有者，還是購房者，心理預期足夠高，承受力足夠大，房價根基扎實的可怕，城市價格穩的可怕。

　　二線城市，岌岌可危。

　　相比一線城市，二線城市顯然就沒有那么好過，在沉寂多年報復性上漲之后，唱多唱空各占一半，以合肥、鄭州等上漲比較早的城市為例，在經歷了近乎翻倍的房價上漲之后，迎來的便是無情的限價，但限價背后的房價卻不像一線城市那般扎實。

　　不僅僅是舉例的城市，諸多國內二線城市沒有并沒有上演諸如成都、杭州之類的明星城市那樣的一二手房嚴重倒掛。相反卻是一手房限價多少，二手房就降到多少，甚至為了能出手，還要再低一些。

　　幾年才迎來的樓市春天，在高位沒有站多久，就已經滑到限價以下，別說突破限價，大部分二線城市在這個階段，貼著限價也很難快速去化，從開發商的角度來看市場岌岌可危。

　　三線以下城市，趁火打劫，坑蒙拐騙。

　　一直以來，都有無數人咨詢能不能買三線城市甚至四線五線的縣市級或縣城作為投資品，理由是：你看我們那小地方也開始漲了，或是我資金不夠去買大城市。

　　從數據來看，中國絕大多數城市在這一波漲價潮中都不能免俗，幾乎都參與了上漲，這樣的結構就如同大水漫灌，是個輕一點的東西總是要往上浮一浮。

　　換個角度說，在過去這些年，在過去這一波中，只要是房子，哪怕“缺胳膊少腿”，也都能漲價，正如大胡子李俊懷老師經常講的:“在過去十年，房子瞇著眼睛買都不會虧”。

　　但三線及以下的城市，從始至終都是我們不推薦的投資標的，而市場的反應恰恰印證了這一觀點。在一二線城市曝漲之后，三四線終于找到了漲價的理由，漲價的火苗從大城市傳遞到小城市后，在地價人工裝修等等毫無任何變化的情況下，開發商坐地起價，趁火打劫。二手房踟躕不前，新房價格高企，坑一個算一個，騙一雙算一雙。

　　很明顯，即使全國的置業顧問、中介朋友圈不謀而合的大吹房價要漲，下一個制高點即將來臨。仍然掩蓋不了城市嚴重分化的事實。

　　一二三四線城市已經由一輪又一輪的房價波動中，拉開了差距，很多購房者只看到房價的差距，而看不到其中趨勢、走勢的差距。

　　依然堅信著自己的所謂觀察和判斷，把資產源源不斷的投入N線城市的所謂房產市場中。而在當下，顯然是最不明智的決定。無論實際如何，長線看，買對城市買對地方，才是投資房產第一道護城河。

　　至于買哪里，我們之前已經有多篇文章寫到，感興趣的可以回顧一下大胡子說房的歷史文章。

　　市場是真的回暖了么

　　圖更直接，我們先看一張圖：

　　無論媒體、無論中介置業顧問如何去描繪當下的“樓市回暖”，我們都很明顯可以在圖上看到整個國內商品房的銷售面積走勢，在16年站上頂峰后一路走低。在看另外一張圖：

　　這張圖的數據中包含了2019年的1-2月，明顯下跌的數據也能準確的反映出現狀，換而言之，所謂的回暖從大數據上并不能看出——至少不能佐證全國市場回暖。

　　事實上，國內不少城市的政策放松救市確實引起了一些城市的市場變化，特別是一些限購放松的城市，房票有了，積壓的一些投資資金和需求無路可去，即使你告訴他你的城市房子沒有太大購買價值，他也會義無反顧，因為他既沒有別的城市的房票也沒有別的投資途徑。

　　另外便是大灣區的政策綱要頒布，大灣區規劃綱要的正式落地，從行政上真正意義的給予了大灣區一個新的起點，無論是外來的投資客還是本地原本沒有投資需求的人，在政策下，也都希望能分紅利一杯羹，大灣區和環深環市場，譬如惠陽、東莞、佛山、中山、珠海等回暖甚至是熱銷也是理所應當，但不能否認，大多數國內市場，仍然處于冷冷清清的階段。

　　大范圍的回暖，不存在的事，至少最近幾個月，房子不好賣。

　　因為數據不會騙人。

　　回歸主題

　　有人就會反問了，你前邊講行情不好，房子都不好賣了，那你還做什么買還是不買的假設？肯定不買啊。

　　答案恰恰相反，“行情不好你還不買，非要漲了之后才買？ 你家里有礦？”這句話是不是聽起來很像置業顧問，很像中介？

　　沒錯，這句話的確是來自中介，但我們在講這句話的時候內心想的和中介截然相反，中介的思路是管你漲不漲，跌不跌，我都能說成房子現在就該買。

　　而我們要表達的是：

　　中國的行情，已經經歷過暴漲和回調，才是窗口期。

　　剛需要不要買這個問題我們一直以來都強調過無數次，剛需要買要趁早買，即便是高位站崗了也比漲了之后買不起強的多，因為即便是高位站崗你也虧不了多少，無非你是幾年后，你比別人少賺點，但是如果不買，可能買不起的概率會更大。

　　至于置換和投資，才是本文要講的重點，如果房子不好賣，適合置換么?

　　這是一個李俊懷老師學員拋出來的問題，這個學員前幾天問，想現在賣掉自己小城市的房子，但兩套房加起來比高峰期虧了50萬，要不要賣掉？

　　我就反問他：為什么要賣，賣了錢拿去做什么？對方的答案是，賣掉置換大城市二手房。

　　于是我告訴他：放心賣大膽的賣！

　　肯定有人問，為什么呢？

　　其實很好理解，他所理解的虧50萬，只是比高峰期虧50萬，其實并不是真實存在的50萬，如果選擇置換，那么意味著，你后入手的那些房子，一樣曾經站到過高峰期，而當下如果按照相同的算法，一樣虧了幾十萬。

　　如果假設高峰期賣掉，拿到手的錢確實多，但在高峰期再去入手，買來的房子一樣是貴的。

　　所以，其實房子還是那個房子，置換還是那個置換，只是交易的數字額可能變了。雖然可能不完全對稱，但大概率不會有太大差別。

　　反之，如果房子賣了拿去做別的，等房價再漲的時候才想起買入，才是真的虧了50萬。

　　行文至此，也說的七七八八了，剛看了一篇房產文章，文中寫現階段的二手房有一段話：“ 如果要看業主成交周期，北京賣房需要3個月，深圳需要4個月，上海需要5個月，石家莊需要整整半年，而且這還是平均數。”

　　這段話有什么啟示呢？ 啟示在于，幾個月的掛盤周期背后，意味著有更大的砍價機會，在市場冷淡，又有新房供應的城市：

　　別人患上的新房癌，正是你撿漏的機會。

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