巴曙松：大陸城鎮化進程還應有10年上升期

　　編者語：

　　巴曙松教授受邀在《大河報·大河財立方》開設專欄，本期主要對大陸城鎮化進程做一些探討。巴教授通過對城鎮化發展空間、增量人口的分布、民眾財富增長變化和城市土地供應四個方面的分析，揭示了房地產市場呈現出的新特征和新趨勢。敬請閱讀。

　　文/巴曙松

　　城市是房地產市場生長的基礎，城鎮化為房地產提供了難得的歷史機遇。從長期眼光認識和理解房地產業，需要從城鎮化角度切入。當前，大陸城鎮化率已接近60%，城鎮化進入關鍵發展階段，由此引發的一系列效應傳導，使房地產領域呈現出諸多不同于以往的新特征和新趨勢，對房地產政策和市場各方提出了新挑戰，也提供了新機遇，需要審慎地加以應對、調節和優化。

　　具體而言，可從城鎮化發展空間、增量人口分布、民眾財富增長變化、城市土地供應四個方面進行考察。

　　一是從發展空間看，大陸城鎮化率依然有明顯的上升空間，未來10年的集中放量有可能是城鎮化的最后一波房地產增量紅利。

　　雖然高城鎮化率不是衡量發達國家和發展中國家的數據表征，但高城鎮化率是發達國家的典型特征，它們的城鎮化率都在80%左右。如今，大陸正處于城鎮化快速發展期的后半段，仍有10%~20%的上升空間，發展速率仍可能處于較高水平。

　　預計大陸城鎮化至少還有10年的較快上升期，2030年將是大陸房地產市場的關鍵時間點。屆時，大陸城鎮化率將提升10%左右，城鎮人口增量將接近2億，形成巨大的增量市場。其后，增量市場將急劇萎縮，整體進入存量市場階段。

　　二是從增量人口分布來看，大陸中等以上城市規模和小城市數量發育較快，長三角、京津冀和珠三角三大城市群形成核心引領結構，房地產市場有望表現出以人帶量、價格分化的特征。

　　三大城市群在經濟發展、人口集聚、科技轉化等方面已經建立起頂端優勢，與其他城市和城市群形成了發展級差。去年，三大城市群城鎮人口占全國總人數的44%，并且人口規模仍在增加。未來，人口將進一步向三大城市群內部核心城市流動。隨著常住人口的進一步增加，將呈現“以人帶量”的特征。

　　但是，“以人帶量”在不同城市之間也存在較大差異：對于重慶、成都、武漢等城市來說，人口增量帶動作用相對較大；而上海、北京、廣州等城市人口增量帶動作用相對較小，需求沒有充分轉化。而在房價上則出現了分化：北京、上海、深圳等城市房價上漲幅度明顯快于常住人口增加速度；重慶、成都、西安等城市房價上漲速度并未超過或接近常住人口增速。

　　對比往年人口數據可以發現，小城市人口數量較為穩定，而大城市及以上級別城市較其他類型城市人口增長更快。預計到2030年，中小城市人口總量將保持穩定，但所占比例將不斷縮小；大城市、特大城市、超大城市人口和所占比例將進一步增加。

　　三是從國民財富增長來看，城市人均GDP與房價之間具有明顯的指數拉動作用。大陸正處于跨越中等收入陷阱的歷史關鍵期，如果轉型策略有效，大陸國民人均財富將在2024年以后開始提速，2030年以后進入高速發展信道。

　　未來10%~15%的城鎮化率增量將是一把雙刃劍，發展模式、城鎮結構、人口結構等將成為新的關鍵因素。如果發展轉型順利，未來房地產業面對的消費群體將是一個購買力不斷增長的群體。這一群體的需求也會不斷發生變化，未來10年仍將以剛性需求為主，而10年后改善性需求將逐漸成為主流需求。與此同時，需求會逐步走向多元化，房地產業有著更深的想像空間。

　　四是從土地供應方面來看，當前城市建成區擴張過快、人口密度提升空間仍較大，未來城區三大開發主題將是存量土地改良、已建低效用地改造和新增建設用地高質量發展。

　　目前，大陸城市建成區擴張過快，沒有適度的人口和產業支撐，造成城市人均建設用地面積普遍超標，土地被大量浪費，出現“空城”“鬼城”。與此同時，城市人口聚集度并未隨著城鎮化率的增長而加大，土地城鎮化性能在變差。目前，深圳、上海、北京等城市的建成區人口密度均大于4000人/平方千米，但從國際經驗來看，土地資源可承載常住人口的能力能達到8000人/平方千米以上，人口密度還有很大提升空間。

　　（完）

　　文章來源：《大河報·大河財立方》，2019年4月25日（本文觀點僅代表作者作為一位研究人員個人的看法，不代表任何機構的意見和看法）

　　本篇編輯：陳英祺

本文首發于微信公眾號：金融讀書會。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。