成交量大漲！深圳4月新房大增4成，二手房創16個月新高！"來了就是深圳人"下，粵港澳規劃"火上澆油"

　　業內分析人士認為，入市成交房產以剛需和改善型需求為主，主要受房貸利率接連下調，和《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式公布。受訪的專家認為，以深圳為代表的中心城市將成為區域的核心引擎，加之深圳入戶門檻較之北上廣一線城市最低，使得深圳樓市延續火熱態勢。

　　一手二手成交量均大增

　　據深圳特區報援引深圳市規劃與自然資源局數據，4月份，深圳市一手住宅成交2704套，與去年同期相比增長4成，成交面積257525平方米，同比增加37.7%。

　　其中，4月成交的戶型中，90㎡以下的戶型成交1353套，占比50%；90㎡~144㎡戶型成交1294套，占比48%。

　　此外，4月份深圳市有4個樓盤取得住宅預售許可證，分布位于南山、寶安、龍崗三個區域，合計2242套。離粵港澳大灣區較近的寶安區的新房成交量居首位，共成交1371套，同比增加1.4倍；龍崗區成交982套，同比減少一成；南山區成交117套新房住宅，同比減少31.6%。

　　而在二手房市場方面，4月深圳市成交量重返8000套之上，創16個月以來的新高。

　　“過完春節后，3月和4月，不管是新房還是二手房成交都比較火熱，剛需客戶和改善型客戶仍然較多，兩房和三房戶型是成交主力。”深圳市某房地產中介人士對記者表示，隨著貸款利率下調，目前不少觀望的客戶都開始買房了。

　　深圳房貸利率接連下調

　　實際上，房貸利率接連下調，成為深圳此輪房地產成交火熱避不開的一個重要因素。

　　“深圳的房貸利率在3月份就下調了兩次，成本下降促使購房者尤其是剛需客戶購買意愿進一步加強。”上述房地產中介人士表示，銀行的放款速度也比以往更快。

　　據了解，目前深圳相關銀行普遍房貸利率為：首套房利率價格為基準利率上浮5%（5.145%），二套房貸利率價格為基準利率上浮10%（5.39%），該房貸利率價格為3月下旬之后的價格，在此之前，3月初部分銀行將首套最低可執行也要到基準上浮8%（5.292%），二套利率最低可執行基準上浮12%（5.488%）。

　　根據融360大數據研究院監測數據，2019年3 月，全國首套房貸款平均利率為 5.56%，較上月下降 7BP，首套平均利率連降4個月，已回歸至2018年4月份水平，未來整體利率仍可能繼續下行，3月有 138 家銀行下調了房貸利率，是2月下調房貸利率銀行家數的3倍多。而就深圳而言，2019年3月深圳地區房貸利率下調了兩次。3月份深圳首套房貸款平均利率為 5.25%，較上期下降 21BP；二套房貸款平均利率為 5.58%，較上 期下降 16 個 BP。

　　其中，中、農、工、建、交、郵儲6家國有大行及5家股份行的首套房貸款利率最低可執行基準上浮 5%；光大銀行(601818)則從之前的基準上浮20%下調至10%，香港大新銀行由10%下調至 8%。另外，花旗銀行在3月初就已經將深圳地區首套房貸利率下調至基準上浮4%，是監測范圍內深圳地區房貸利率最低的銀行。小部分銀行暫未監測到變動，保持首套基準上浮10%；二套利率方面，隨首套利率降低相應出現下調。融360分析師李萬斌認為，不過，深圳地區3月房貸利率連降兩次，并不能簡單認定為房地產市場調控放寬的信號，這其中包括銀行資金面寬松、房地產市場業務旺季、銀行競爭等多方面的原因。

　　《粵港澳大灣區規劃綱要》加把火

　　此外，除了直接的房貸利率帶來的購房成本下降，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》在2月18日正式發布，而深圳身處其中的中心城市之一，且是一線城市中落戶最容易的城市。

　　粵港澳大灣區包括香港特別行政區、澳門特別行政區和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市等珠三角9個城市，總面積 5.6萬平方公里，2017 年末總人口約 7000萬人，是我國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。

　　根據規劃目標，到 2022 年，粵港澳大灣區綜合實顯著增強，區域內生發展動力進一步提升，發展活力充沛、創新能力突出、產業結構優化、要素流動順暢、生態環境優美的國際一流灣區和世界級城市群框架基本形成。到 2035 年，大灣區形成以創新為主要支撐的經濟體系和發展模式，經濟實力、科技實力大幅躍升，國際競爭力、影響力進一步增強；未來將成繼紐約灣區、舊金山灣區和東京灣區之后又一世界級城市群。根據規劃，將優化提升中心城市。以香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市作為區域發展的核心引擎，繼續發揮比較優勢做優做強，增強對周邊區域發展的輻射帶動作用。

　　大灣區后續將在創新環境、基建交通、加快基礎、產業體系、金融服務、人才引入等方面做進一步的優化提升，全方位提升大灣區的綜合實力，由此未來將對珠三角地區房地產市場提供強大的需求支撐。值得一提的是，不像北京和上海對每年入戶有著嚴格的指標控制，深圳市至今是北上廣深一線城市中落戶最容易的城市，尤其是對大學生基本無門檻，2018年深圳人口增量達到49.83萬，遠高于北上廣，位居全國第一，也是粵港澳大灣區首位。

　　今年2月16日，深圳市印發《深圳市在職人才引進和落戶“秒批”工作方案》提出，將無人干預自動審批的落戶“秒批”新政策從大學畢業生拓展到在職人才引進、留學回國人員引進、博士后入戶及其配偶子女隨遷，全面實現 4 種人才“秒批”引進，該方案于2月28日正式實施。

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