高房價的根本原因是什么？這篇文章說清楚了

　　文丨馬強壯

　　飯桌上，王叔和張伯在大談宏觀經濟。

　　王叔抱怨現在的房價太高，說賺的錢全拿去買房子了，老百姓(603883)辛辛苦苦工作幾十年，全給房地產打工，這怎么行呀！

　　張伯馬上上升到宏觀層面，邊贊許邊說，這樓市就像“蓄水池”一樣呀，把社會上的資金都蓄進去了，那實體經濟哪還有錢發展？！

　　“中國的經濟，未來堪憂��！”兩人同時嘆息一聲，干了一杯酒。

　　這年頭，隨便一個出租車司機，都能把毛衣戰的來龍去脈和因果邏輯給你分析得清清楚楚，宏觀經濟之于男人，永遠是茶余飯后用來高談闊論各顯神通的話題。

　　然而，真相是他們說得這樣嗎？

　　房地產真的是蓄水池嗎？

　　我們經常會聽到這樣一句話：咱們的錢都流到房地產里了。

　　可稍微一想就能發現，房子是磚頭搭起來的，又不是人民幣搭起來的，房地產可不能存錢，只不過是貨幣往這里流通了一輪罷了。

　　開發商賺了錢，總不會把錢存起來吧，好歹也要給老板買條愛馬仕的皮帶不是。

　　而且就這負債率，賺的大部分錢恐怕得拿去還債，畢竟政府賣那么貴的地，全款秒拍還是有點困難。

　　2018中國房企負債率

　　所以，錢并沒有被房子“裝起來”，而是繼續流向市場的方方面面，運用于社會經濟的各個角落。

　　盡管這么說，總感覺房地產這事兒還是很影響經濟流動性的，因為貨幣要在開發商那里滯留一會。

　　同樣是把愛馬仕賣出去，本來店家的皮帶可以直接賣給你的，但后來賣給了開發商老板，這中間隔了一段時間，減緩了愛馬仕的出售進程。

　　但是，我們不能忽視的是，房地產創造的派生貨幣，可是大大增加流動性的。

　　要解釋清楚流動性，我們先看一個常見的說法：M2超發推高了房價。

　　可是，M2根本不是發出來的，而是統計出來的，除了基礎貨幣來自于央行的印鈔機，剩下的很大一部分都是社會上產生的信用貨幣。

　　而房地產，就是產生信用貨幣的大戶。

　　怎么產生呢？假設你準備買一套100萬的房子，自己拿了20萬“貨幣”作首付，銀行貸款80萬。

　　這80萬雖是銀行提供，但銀行誰的賬戶里也沒少80萬，而開發商的賬戶里卻多了100萬。

　　這么一來二去，減掉你的首付，M2就增加了100-20=80萬。

　　80萬的信用貨幣，就這樣被派生出來了。

　　也就是說，高房價和高房貸推高了M2，而不是M2推高了房價。

　　因此，房地產并不是什么貨幣的“蓄水池”，而是信用創造的重要環節，也是增加流動性的一個市場。

　　回想起來，王叔說的給房地產打工，就有待商榷了，因為錢是流動的，你給開發商的錢，會流到社會的方方面面。

　　張伯說的房產把資金蓄住，也有失偏頗了，因為房地產創造貨幣，反而增加流動。

　　房地產真的是蓄水池吧！

　　學經濟的有句糙話：聊天不怕不懂經濟的，就怕懂一點的。

　　而懂一點的那種，最喜歡用第1段的論述，來反駁“蓄水池”的觀點了。

　　前陣，中國社會科學院財經戰略研究院發布了4月的《中國住房市場發展月度分析報告》。

　　該報告撰寫人建議，房地產市場在一定程度上具有貨幣“蓄水池”的功效，貨幣政策應保持松緊適度，為房地產市場的平穩發展和居民家庭住房條件的持續改善創造條件。

　　難道說，社科院的專業班子，也能說出“蓄水池”這種錯誤理論？

　　非也。只是相比于老百姓，他們看得更全面。

　　首先，還是來談談錢的去向問題。當開發商收了錢以后，一般用于支付買地款和建筑成本。

　　買地款流到了政府手中，政府雖說可用于商業投資、基建投資和公益投資，但大頭一般都用在了基建。

　　建筑成本分為人工成本和材料成本，這部分款項拿來支付工人工資，和購買建筑材料。

　　再后面的去向我們不再分析，但可以發現，以上這些資金的流向，都在房地產及地產衍生行業。

　　也就是說，短期內，不管派生多少信用貨幣，它們還是在房地產的市場內打轉，流向其他地方的，并不多。

　　試想，如果錢不流向樓市，那就只能是股市和消費市場了。

　　同樣，股市的錢短期內在股市轉，消費市場的錢在消費市場轉。

　　前者導致股價上漲，市民瘋狂投機，以中國人的“聰明勁”，分分鐘給你搞出經濟危機。

　　后者導致通貨膨脹，市民怨聲載道，以中國人的“革命精神”，分分鐘給你高出社會動蕩。

　　那么，最好的去向還是樓市，一來不是人人都有錢，投資房產沒那么簡單；二來房價高也不至于讓人生存困難，社會穩得住。

　　這么說來，樓市還真就是“蓄水池”了，不讓錢往其他地方跑。

　　然后還有，在銀行準備金率不變的情況下，樓市創造的貸款越多，放著不動的準備金就越多，“蓄水池”也是名副其實了。

　　不過，發展樓市作為“蓄水池”，也有很多負面效應。

　　其一，錢流不到實體經濟的行業，實體備受打壓。

　　其二，許多公司開始投機樓市，不務正業，浪費資源。

　　其三，商品房被大量建設，供過于求，空置率高。

　　其四，政府依賴土地財政，無心發展其他產業。

　　那如果這樣講的話，王叔說得對，工作一輩子不如去炒房，這讓人很浮躁，張伯也說得對，房產就是“蓄水池”，這擠壓了實體經濟。

　　天使還是惡魔？

　　說了這么多，你可能會有一個發自靈魂的拷問：中國蓬勃發展的房地產市場，究竟是好，還是壞？

　　答案也許在《周易》的這句話中：“太極生兩儀，兩儀生四象�！�

　　和太極一樣，事物有表里陰陽太多方面，單從好壞來評價，未免也太過淺薄。

　　海南的地產驅動經濟是危險的，過度的開發嚴重破壞了當地的生態，四處的泡沫無情擠壓了其他的產業，這也就有了省長沈曉明的名言：

　　“海南將以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴�！�

　　武漢的地產驅動經濟是不錯的，政府拍地-回款-基建-升值-漲房價-再拍地的刺激經濟方式，控制的是有條不紊，這讓武漢在沉寂了20年后重新回到中國GDP前十，也就有了當年市長阮成發的金句：

　　“我已做好遍體鱗傷的準備�！�

　　中部城市已運營地鐵對比

　　一線城市的房價水平是可取的，大家背上有些沉重的房貸，不得不努力工作好好賺錢，而工作便是每個人最擅長的事情，總的來看這就做到了曼昆在經濟學原理第一章所述的：“專業人做專業事”。

　　四五線城市的房價水平是糟糕的，在沒有足夠生產力的情況下，把有限的精力都拿來蓋樓賣樓，資源沒被合理的分配使得其陷入惡性循壞，結果只能是“鶴崗房子白菜價”。

　　.......

　　關于房地產對經濟的影響，有太多太多可以說。

　　它既是一把達摩克利斯之劍，強大中蘊藏著太多不安。

　　它又是一座太極八卦陣，只要把握好平衡，便能發揮無窮效益。

　　結

　　自九十年代刺激商品房經濟，至今已有二十余載。中國也從世界第七的位置，一舉躍升成為穩坐次席的地球第二大經濟體。

　　房地產如此復雜的一手牌，他打得也忒好了！

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