華南院丨融創中國：“準狠快”，灣區過江龍之首的三大成長秘訣「房企灣區揭秘第6期」

　　根據億翰智庫華南分院發布的《2019年1-8月廣東省典型房企銷售業績TOP30》榜單顯示，在30家房企中，本土房企占據24家，僅有融創、綠地、世茂房地產、陽光城(000671,股吧)、遠洋、新力六家房企為外來房企，其中融創憑借183.4億的銷售金額位居過江龍之首。圖：2019年1-8月廣東典型房企銷售業績top30

　　融創于2016年1月正式進入灣區市場，截止2019年6月在廣東省布局的項目超過40個，團隊人數達2000余人，土地儲備超1400萬平，總貨值超2000億元。相對其他外來房企，融創的灣區布局是較為成功的。

　　回看融創在灣區的布局，可用三個字來總結——準、狠、快。

　　“準”：緊抓城市周期紅利，完成灣區全覆蓋

　　融創對城市周期把握的十分精準，在進行灣區布局時，準確抓住了灣區的政策紅利和三四線的市場紅利，完成灣區全區域的擴張布局。

　　1）2016年：布局廣深及外圍，抓住灣區市場紅利

　　2016年1月，融創通過招拍掛的方式在佛山禪城獲取一宗土地，正式進駐灣區市場，此后陸續進入東莞、廣州、深圳、惠州、珠海、中山和江門，一年時間布局了灣區八個城市，緊緊抓住了灣區規劃紅利。2016年-2017年正是灣區核心城市快速發展階段，各城市住宅均價上漲迅猛。其中中山2017年因限簽原因導致房價與真實水平不符合，其真實房價應與2018年基本持平。

　　圖：2015年-2018年灣區部分城市商品住宅成交均價（元/平）

　　備注：數據來自官方統計局、億翰研究

　　在選擇城市的同時，融創也瞄準了城市內的價值板塊。如在東莞的項目分別分布在清溪、黃江、大嶺山、南城、虎門和沙田，在惠州項目分布在惠陽和惠東，此類區域臨近深圳，可承接深圳外溢利好，發展潛力較大。

　　圖：融創臨深區域項目布局情況

　　2）2017年來：下沉灣區外圍城市，抓住三四線紅利

　　2017年，一二線強調控，三四線去庫存，在此之下，三四線迎來一波發展機會。同時隨著越來越多的房企進駐灣區市場，灣區核心城市土地獲取更為困難，融創開始向灣區外圍城市下沉，陸續進駐清遠、肇慶、湛江和梅州四個城市，抓住了次輪三四線市場發展紅利。

　　圖：2015年-2018年灣區部分三四線城市商品住宅成交均價（元/平）

　　備注：數據來自官方統計局、億翰研究

　　截止目前為止，融創已經在廣東省布局12個城市，但項目仍主要集中在灣區核心城市。

　　圖：融創廣東省城市布局情況

　　圖：2019年6月融創廣東省各城市土儲占比情況

　　備注：數據來自企業公告、億翰研究

　　“狠”：多頭并舉，全方位獲取資源

　　融創為能在灣區快速打開局面，大力通過招拍掛、收并購、舊改、合作等多種方式在灣區獲取土儲，且不畏獲取一些高價地塊，進駐灣區的決心可見一斑。招拍掛方面：在2016年布局初期，為打開灣區局面，融創在灣區獲取的土地溢價率基本都超過100%，甚至拿下多宗地王地塊。如2016年2月清溪地塊溢價率達322%，奪得區域雙料地王；2016年9月黃江地塊溢價率達689%，創造全國土地市場溢價率之王；2016年8月22日，一天之內兩度刷新佛山單價地王記錄。

　　表：融創2016年以來典型招拍掛項目情況

　　備注：數據來自企業公告、億翰研究

　　收并購方面：融創在業內是有名的“并購之王”，截止2019年7月，融創總土儲達2.13億平，其中超過60%的土儲通過收并購獲取。灣區內部分城市土地資源稀缺，競爭激烈，企業拿地困難，融創便通過收并購的方式進駐。2016年5月，以44億收購萊蒙國際旗下7個項目，包括融創海灣半島項目，正式進駐惠州市場；2016年11月，收購珠海新興際華項目50%股權，正式進駐珠海市場；2016年12月，收購中山威利置業發展有限公司80%股權，進駐中山市場；2017年4月，直接收購融創清城首府項目，進駐清遠市場；2017年5月，收購融創書院豪庭項目，進駐肇慶市場。

　　表：融創2016年以來典型收并購項目情況

　　備注：數據來自企業公告、億翰研究

　　舊改方面：融創于2013年初次接觸舊改市場，在舊改方面經驗并不是特別充足，但在深圳、廣州、東莞等灣區核心城市，舊改已成為企業獲取資源的主要方式之一，在此背景下，融創主動去嘗試，為在灣區布局擴張增添新的動力。目前融創在廣東的舊改項目主要集中在深圳、江門、廣州和東莞，其中深圳、江門均為首次進駐項目。眾所周知，舊改項目問題復雜，執行起來相對困難，尤其在拆遷補償問題上。所以融創的舊改項目基本都是通過收并購、招拍掛或者合作選取原本就是舊改性質的地塊，盡量少參與征地、拆遷、安置、補償等一級土地開發流程。其中深圳融創智匯大廈、江門融創譚江首府、廣州裕龍項目、東莞融創玖璽臺四個項目在融創接手前均已完成一級開發流程，但因為原開發企業遇到資金短缺、工程質量等問題而被擱置，最終融創通過收并購方式獲取。廣州金星村項目為融創近期在灣區獲取的一宗舊改項目，項目對競選企業要求較高，需滿足2017年銷售額3500億元以上，在廣州有舊改經驗等，最終由融創與中鼎集團聯合競得。中鼎集團曾參與過廣州黃埔橫沙城中村、知識城均和村等舊村改造工作，且前期已參與過金星村的更新工作，具有豐富的舊改經驗。此次融創選擇與中鼎合作，也做到了揚長補短。

　　表：融創2016年以來典型舊改項目情況

　　備注：數據來自企業公告、億翰研究

　　合作方面：融創在灣區合作方面發力相對較少，主要有廣州融創御園、佛山濱江首府、梅州融創奧園玖龍臺三個項目。廣州融創御園是與合景泰富合作開發，也是融創正式進駐廣州市場的敲門磚。2016年5月5日，廣州增城兩宗相鄰宅地入市，吸引了富力、萬科、保利、合景泰富、融創等多家房企競拍，經過多輪舉牌后均被合景泰富拿下，樓面價達5800元/平，溢價率達179%。5月6日，合景泰富便對外透露，融創將以合作方式介入項目，自此，融創正式進駐廣州市場。佛山濱江首府由融創于2016年8月22日通過招拍掛獲取，樓面價為8491元/平，溢價率達105%，刷新當時區域樓面價，后續引入合景泰富和旭輝共同打造，降低企業風險。梅州融創奧園玖龍臺由奧園集團于2019年4月17日通過招拍掛獲取，樓面價2920元/平，溢價率為24%，規劃建面為12.1萬平，后續引入融創聯合開發，這也是融創首次進入梅州市場。

　　“快”：決策效率高效，五個月完成華南區域戰略布局

　　高效的決策流程也是助推融創在灣區快速擴張布局的一大法寶。融創針對新進入的城市，區域公司的決策權力有限，在進行投資決策時需上報給投委會，但也可同步上報給汪孟德，自上而下來提升決策效率。同時孫宏斌、汪孟德等集團高管也會采取“一竿子插到底”的方式，直接對接區域核心團隊，加快決策流程。由于成熟的收并購團隊和經驗，一般情況下，融創從信息獲取到簽正式協議1-2周就能完成。由于高效的決策流程，使得融創在提出進軍廣深戰略后的第八天便在灣區拿地第一宗土地，正式進駐灣區市場，僅用五個月即實現灣區的戰略布局。

　　圖：融創廣東各城市進駐時間

　　備注：數據來自企業公告、億翰研究

　　相對業內其他房企，融創進入灣區市場時間相對較晚，但其布局“準狠快”的特點，使其超過業內眾多企業，成為灣區外來房企布局的標桿。2019年，融創在廣東省的銷售目標為300億，目前已經完成183億，在其2019年業績發布會上披露2019年下半年廣深區域可售貨值為350億，按此計算，預計目標實現無壓力。

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