長沙，一座讓炒房客"有來無回"的城市

　　潮退了，才知道誰在堅守。

　　長沙，又出手了！12月11日，長沙市發改委網站發布《關于明確我市成本法監制商品住房價格構成有關事項的通知》（簡稱《通知》），進一步加強商品住房價格管理，明確價格由“成本+利潤+稅金”三部分組成，規定平均利潤率為6%-8%。

　　針對外界對長沙樓市政策“更嚴”或“放松”的說法，據財聯社報道，當地發改委相關人士表示，“長沙市樓市政策并未有新的變化。”昨日通知出臺，是對2017年《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》兩年有效期滿后相關政策的延續，且僅適用于成本法監制商品住房。

　　長沙明確商品住房價格構成

　　12月11日，長沙市發布《關于明確我市成本法監制商品住房價格構成有關事項的通知》，《通知》通知明確，商品住房價格由成本加利潤、加稅金構成。其中商品房成本構成共包括8項，分別是樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、行政事業性收費和基金。

　　而利潤指的是商品住房開發經營企業按規定計提的利潤。利潤提取應以前款成本構成中的1-4項之和為基數，平均利潤率為6%至8%。

　　《通知》要求，5類費用不得計入商品房價格，包括住宅小區內經營性設施的建設費用，開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用，各種與商品住房開發經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用，各種賠償金、違約金、滯納金和罰款，按規定已經減免及其他不應計入價格的費用。

　　《通知》的發布被市場認為是長沙市新房市場限價政策的2.0版，限價房源由限價商品房擴大至全部商品房。

　　2017年發布的《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》顯示，限價商品住房價格由成本加利潤加稅金構成，平均利潤率為6%-8%。

　　2017年的媒體報道截圖值得一提的是，上述暫行辦法有效期是從2017年12月11日到2019年12月11日，也就是說，如果長沙發改委不在11日出臺通知，長沙商品住房價格6-8%的利潤率規定將處于“無章可依”的局面。長沙地區的這一做法在海南省已經出現過。2012年，《海口市限價商品住房管理暫行辦法》發布，規定限價商品住房具體銷售價格按項目用地土地出讓價格及開發成本、建筑安裝成本、稅費和利潤（利潤率不得超過6%）等完全成本因素確定。

　　同年，《三亞市限價商品住房管理暫行辦法》發布，對限價商品房的建設模式、購房資格、監督管理等作出明確規定，并要求限價商品房利潤率不超過建設成本的6%。

　　長沙房價有多低？

　　2019年年底，長沙房價均價僅為1萬元左右，中心城區高價樓盤也僅有1.5-2萬元。這個房價，不僅遠低于同處中部的其他省會城市，甚至還不及一些東部地區的三四線城市，堪稱房價洼地。

　　要知道，目前，全國房價過萬的城市高達65座，浙江更是所有地級市全部躋身萬元房價俱樂部，而長沙仍在1萬元左右徘徊。

　　橫向對比來看，同處中部的武漢均價1.7萬元，合肥均價1.43萬元，鄭州均價1.38萬元，南昌1.22萬元，而南昌的經濟規模僅為長沙一半。

　　長沙房價收入比在全國50城中“墊底”單看房價可能還不夠，再看房價收入比，更能看出長沙的房價與其他城市的差距，長沙的房價收入比在全國主要城市中基本處于墊底位置，房價收入比處于合理區間之內。

　　從經濟上看，長沙是萬億GDP城市，經濟位居全國第14位，而城鎮居民可支配收入則高達5.07萬元，在一二線城市中位居上游。

　　值得一提的是，2019年前三季度，長沙GDP實際增速8.3%，超過北上廣深寧杭等一眾城市，在全國GDP25強城市中位居前列。

　　上海易居房地產研究院發布的《2019年上半年全國50城房價收入比報告》顯示，長沙以6.4的房價收入比“吊車尾”，同時在50個城市中也是唯一一個低于7的城市。

　　數值越小，意味著買房越容易。

　　政策方面，為了遏制房價過快上漲，貫徹”房住不炒“的中央精神，長沙可謂“嚴防死守”，2017年“318”“520”“923”系統調控政策輪番出臺；2018年長沙出臺“625反炒房”“湘十一條”等措施，從限購、限售、限貸全方位調控，這也被譽為全國最嚴厲的樓市調控新政。

　　“長沙房價較低，在同類城市中處于較低水平，是吸引人才的重要砝碼。”湖南省委常委、長沙市委書記胡衡華說，“限地價、限房價”等系列措施，雖然從短期來看影響了財政收入，是一種“劣勢”，但從長期來看抑制住了房價的非理性上漲，對實體經濟尤其是制造業高質量發展大有裨益。

　　今年10月，智聯招聘發布的《2019年秋季中國雇主需求與白領人才供給報告》顯示，長沙秋季求職期平均月薪達8037元。白領一個月工資已接近一平米房價。

　　前三季度地產板塊利潤率超過10%

　　中銀國際證券研報顯示，2019年前三季度，地產板塊上市公司主營業務收入和歸母凈利潤增速分別為19.2%和9%，分別較2019年上半年收窄1.2個百分點和3.3個百分點。利潤率方面，板塊總體毛利率和凈利率分別為35.6%和10.3%，分別較2019年上半年下降1.1個百分點和1.5個百分點。

　　長沙此次發布的《通知》規定商品房項目平均利潤率為6%-8%，低于2019年前三季度行業整體10.3%的利潤率。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，6%-8%的利潤率不算低，如果能保證這個利潤率，對房企而言是可以接受的。2019年以來，長沙地區出讓的地塊基本以限價地塊為主，項目本身利潤有限。

　　此次出臺的6%-8%的利潤率是上限，不排除不少項目會和北京地區的限競房一樣陷入微利或虧損境地。

　　限定利潤率的做法，被一些業內人士認為是穩定房地產價格的一招，可以讓房地產開發商在定價環節就趨于理性。

　　但也有人認為，商品房住宅限制利潤，項目建設情況不一，如何落地執行也值得深化。“主要會影響以前開發商拿的地，因為此前土地成本低。”張大偉說。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，限制利潤的做法，有助于防范房企隨意虛高報價、過度追求利潤等。對于一些類似財務和營銷等費用過高的企業而言，利潤自然難以做高。這會鞭策房企積極進行科學的項目投資和操盤。

　　拒絕炒房客，長沙是認真的

　　長沙的強力反炒房，同樣引發了一些質疑。這里有兩種代表性的觀點：一種是，有人說，長沙的強力反炒房，固然將房價控制在合理水平，但也帶來一系列負面效果。比如限價導致開發商偷工減料，混凝土問題、精裝修問題層出不窮。

　　問題在于，即便沒了限價，開發商偷工減料的行為還少嗎？一些早已突破限價的城市，精裝修維權難道不是屢見不鮮？可見，問題的關鍵不在于是否限價，而在于監管是否到位。

　　在利益面前，就是再高的利潤率，都擋不住某些開發商手腳。另一種是，長沙的反炒房之戰，讓本地居民錯失了房價上漲帶來的財富增值機會，與其他城市將會拉開巨大差距。

　　這種觀點也是有問題。反炒房最利好的恰恰是本地剛需，讓本地居民無需再為高房價煩擾，至于財富增值機會，受損的恐怕只是個別的炒房者。

　　至于說財富差距，短期來看，長沙房地產的“市值”固然低于一些二線省會，但有些城市的高房價本身就存在巨大泡沫，所謂的財富只是紙面財富，本身就難以持續，一旦出現回調，影響不是一般嚴重。

　　長期來看，所有城市的房地產市值都要回歸到基本面。長沙也不例外，只要經濟穩步增長、人口持續流入、房價收入比控制在合理水平，長沙的房價也會溫和上行。

　　長沙做出這一系列動作，無疑需要勇氣。而社會的掌聲，無疑就是最好的鼓勵。希望長沙能堅持到底。

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