一年市值上漲超320億 金茂第二增長曲線“資本市場”樣本記

　　2019年號稱調控史上最嚴“政策年”。數據顯示,2019年調控次數高達620余次,相比2018年450次的調控次數,同比增長近40%,刷新歷史記錄。

　　房地產信貸層面的收緊也是史無前例,銀行信貸、信托、海外發債等房企主要融資渠道全面“封堵”。在此背景下,受波及的企業甚至延伸至中大型企業,收購市場一度呈現“大魚吃大魚”現象。

　　在如此嚴厲調控之下,2019年房地產市場銷售受到影響。根據克而瑞數據顯示,2019年TOP100房企累計權益銷售金額同比增長6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至2019年12月末,絕大部分規模房企均已達成年度業績目標,但整體超額完成率不及2016年和2017年。

　　不過,即便如此,也有房企業績表現驚人。金茂發布業績顯示,2019年度,金茂全年回款超1500億,簽約1608.07億;銷售規模首次進入房企排名TOP20;年度銷售額排名同比提升6名,漲幅位列TOP20榜首;年度銷售均價2.15萬/平米,位列行業TOP20第一。

　　對于金茂取得的業績,資本市場率先做出了反應,股價迅速攀升至6港元。年初,金茂股價徘徊3.3港元,一年間市值上漲了320多億港元。

　　丁祖昱在“丁祖昱評樓市”年度發布會上對房地產行業未來一年股票做出預測表示,看好8家地產股,這些推薦企業兼顧了龍頭、中型房企、物業股以及特色企業,其中就包括金茂。

　　2020年,金茂銷售額目標為向2000億元進擊。2020年開年,決策層定調樓市“長期”堅持房住不炒,這意味著樓市將繼續嚴調控,嚴厲程度或并不亞于今年。那么,金茂完成2000億元的底氣何在？

　　城市運營:沖擊兩千億的支撐

　　2015年,金茂正式宣布戰略轉型為“城市運營商”;2016年,金茂提出戰略升級,在青島舉辦的“金茂產業發展峰會”上對外發布了城市運營模式,即兩個驅動,兩個升級,形成產-城-融一體化城市運營模式,城市運營模式進一步明確;2017年金茂上市十周年之際,又從城市時間、空間和內涵三個維度重新定義城市運營,并系統地提出三種城市運營模式,即城市核心綜合體、城市新城、特色小鎮。

　　2019年是金茂的“城市運營年”。這一年,金茂持續“開疆拓土”,深度布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝、長江中游、關中平原等6大城市群,并首次進入金華、張家口、濰坊、威海等7座城市。截至2019年底,金茂在“城市運營商”戰略方向上不斷突破,共進駐全國47座城市,擁有20個城市運營項目。在2019年金茂實現杭州、北京、溫州、南京、寧波5座城市單城銷售額破百億,以實際行動展現了持續深耕城市的實力。

　　在業內人士看來,金茂中國城市運營已進入規模復制期,并為企業帶來了更多低成本土儲資源。在土地成本方面,2019年中報顯示,金茂上半年新增土儲平均地價約為5300元/㎡。而2018年,金茂曾在業績會上披露,當年拿地均價為8124元/㎡,拿地成本逐漸在下降。

　　億翰智庫曾分析,城市運營項目主要是通過一級開發、二級開發到運營的全業務鏈式的高質量城市運營,促進城市價值成長,帶動整體資產性價值的持續提升,同時為金茂提供更多潛在的收益,實現1+1+1>3的收益效果。

　　其實,對比金茂近6年的銷售數據看,年銷售額一直在保持穩步高速增長。2014年至2019年,金茂的銷售規模分別為215億、301億、485億、693億、1280億元,復合增長率保持在50%以上。按照目前的土地貨值以及銷售增長率預測,完成2020銷售目標未來可期。

　　而支撐金茂未來城市運營業績的另一層保障還在于中國發展已進入城市群時代。作為世界第二大經濟體,中國近年來正在經歷人類史上最大規模城市化進程。區別于早期單一地區的“城市化”,隨著地區間的經濟協作關系的日益緊密,“集群”推進城市發展的“群模式”已成為中國城市化發展的趨勢。在金茂城市運營深耕的京津冀地區、長三角地區以及珠三角地區總人口達到了5.5億人口。

　　資本市場率先做出積極反饋

　　業內某專家曾表示:作為一個企業,第一要務是增長,不論大公司還是小公司,真正的焦慮點就在“增長”二字。尤其是作為上市公司,市值的增加只跟一件事情有關系,就是增長速度,而且是超過分析師預期的增長速度。無論一家企業的絕對值有多大,一旦增長停滯下來,市值、股票也會停下來,甚至下降,從大概率事件來看,只有2%的企業在長期能夠超過平均數。

　　企業增長總有停滯的一天,怎么辦？在第一曲線極限點到來之前,就開始布局第二曲線,用第二增長曲線來維持企業的繼續增長。并且第二曲線必須在第一曲線到達巔峰之前,就要開始第二曲線。因為一旦第一曲線到達巔峰,甚至已經開始降落的時候,就是企業已經開始走向衰落之時。此時,企業家所有的聚集力全部在于如何恢復第一曲線的增長,而沒有余力顧及第二曲線。

　　對于金茂而言,第一增長曲線為IP金茂府,金茂的前瞻意識在于,在第一增長曲線達到高點位置時,金茂早已開始布局第二增長曲線—城市運營。而經過2019年“城市運營年”的深耕,部分項目已進入收獲期。

　　正是基于金茂基本面的良好,資本市場才會給予正面積極的反饋。對于資本市場而言,在房地產調控密集期,資本對企業的考量標準已不僅限于規模,更重要的是資本要的是順應國家政策趨勢且有效率的細分領域。

　　在上述負責人看來,金茂的城市運營效率已經過市場驗證,且順應大趨勢,銷售額跨入百億元的城市達到了5個,溫州和寧波城市運營項目已成為重要的貢獻者,所以才能得到資本市場的良好反饋。“三年起勢,五年成城,中國金茂深耕城市持續發力,打造了以城市核心綜合體、特色小鎮以及城市新城為代表的城市運營作品,在未來,這一個個項目將不斷釋放潛力。”

　　以長沙梅溪湖國際新城為例,2011-2019年,81000戶家庭安家梅溪湖,僅學校一項,梅溪湖環湖目前就已建成11所優質中小學,全面提升區域教育質量水平。城、人、產三者有機結合,讓梅溪湖所在的湘江新區,2017年片區生產總值破2000億元,增速連續三年保持11%以上,經濟增速領跑長沙乃至全省。梅溪湖國際新城建設啟動8年來,區域內樓面價漲幅高達302%。

　　再以上海金茂北外灘為例,歷經十余年的精心打造,這里現在擁有中國乃至亞洲最大規模的綠色商務辦公建筑群,至少集聚了4000多家航運企業,1000多家金融企業。

　　金茂相關負責人表示,金茂和當地政府合作的城市運營項目,中國金茂一般會提出兩個要求:第一是要做整體規劃,第二是資金投入。就是利用規劃和資本雙輪驅動,背靠母公司中化集團的資金支持以及產業協同,通過滾動投資推進開發運營,造出一個“新城”。

　　而在運營過程中,與其他房企僅把產業引入不同,金茂的邏輯是“以城聚人、以城促產”的“城-人-產”,以規劃驅動為牽引,以資本驅動為基石,助力城市升級與產業升級。而以城聚人,就要配套先行。在金茂看來,新城的品質化和完整化,是吸引高品質、高素質、高需求的人才基礎,人才吸引進來后優質產業也會跟隨進入,從而實現城市的持續運營和發展。

　　從資源角度來看,金茂在資本市場的想象空間還來自于金茂的混改。2019年7月下旬,中國金茂公告披露,配售事項及認購事項完成后,平安將成為中國金茂的第二大股東,持有金茂15.2%的股權。業內人士分析,引入險資做股東,能夠借助平安保險資金的負債周期長、成本低、穩定等特點,讓金茂擁有更多資金成本優勢,從而為第二增長曲線的運營增添了又一層高效和安全的籌碼。

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