2019年要是敗了，2020還能翻身嗎？

　　所謂“春雷驚百蟲”，是指驚蟄時節，春雷始鳴，驚醒蟄伏于地下越冬的蟄蟲。

　　2020年3月5日 ，驚蟄，是二十四節氣中的第三個節氣。時至驚蟄，陽氣上升、氣溫回暖、春雷乍動、雨水增多，萬物生機盎然。

　　躁動的房地產在資本市場上發威，多只股票沖上漲停板，部分股票甚至是連續兩天漲停，也就是20%的收益出現了，這一定是比買房更快的賺錢方式。

　　01

　　小心踩雷的開發商

　　對于地產股為何會大漲，原因并不復雜，一方面基建當中涵蓋了地產以及建筑等板塊，因此一定程度上房地產會因此受益。另外一方面，從股價以及業績方面，地產股中大部分要優于部分科技類股票，并且多數地產股經歷了充分的調整，因此受到了投資者的關注和參與。

　　當然，并非所有的房地產股票都優質，這里面仍需要區別對待，特別是2019年報存在踩雷的房企，對于這些公司的股票一定要慎重。

　　從近期有一定表現的股票中可以發現，昔日業績表現平穩發展的上海新黃浦(600638,股吧)（股票代碼：600638）在2019年存在很大的業績壓力。

　　經財務部門初步測算，新黃浦預計2019 年年度實現歸屬于上市公司 股東的凈利潤約為-3.71 億元，與上年同期相比將出現虧損。

　　歸屬于上市公司股東扣除非經常性損益后的凈利潤約為-4.04 億元，與上年同期相比將出現虧損。

　　對于新黃浦本期業績預虧的主要原因包括：

　　1、2019 年，鋼材市場價格出現較大幅波動，同時，因下游需求 端出貨量減少，導致上游供貨商資金鏈緊張，行業違約率有所上升。 公司控股子公司欣龍新干線供應鏈（上海）有限公司開展螺紋鋼現貨貿易業務，受行業景氣度影響出現欠款回收風險，預計公司承擔損失 的敞口為 2.74 億元左右。

　　2、2019 年，經濟下行壓力進一步增大，企業面臨的信用環境有 所惡化，金融業全行業不良率出現反彈，政策面對非銀機構的渠道清理和業務整頓力度則持續加強。公司及控股子公司在此市場態勢下，對截至 2019 年 12 月 31 日末的對外投資項目進行了減值測試，基于 謹慎性原則，公司 2019 年擬計提減值準備 2.11 億元左右。

　　對于主打房地產銷售的新黃浦原本對于2019年是充滿期待，可謂是懷揣夢想“2019年是公司新三年規劃起始之年，做好這一年工作，對于公司繼往開來，實現新一輪跨越式發展，具有風向標式的意義。”

　　只是天不遂人愿，市場是現實而又殘酷的。

　　陽光新業股份（股票代碼：000608）也曾經是一家頗有名氣和實力的房企，然而時過境遷，雖然主營業務依舊是：房地產開發與銷售，投資性房地產出租與資產管理輸出服務。

　　但這家沒有實際控制人的企業，動蕩的局面很難改變。業績如同股價下滑的厲害，有人說，陽光新業更像是一種存在的殼資源。京基集團一度籌劃接盤，然而半年的時間過去了，依舊沒有個結果。

　　陽光新業在公告里曾表示：鑒于本公司第一大股東 ETERNAL PROSPERITY DEVELOPMENT PTE.LTD.與京基 集團有限公司籌劃股權轉讓事項距本公司首次對外披露已經歷半年，交易雙方 仍未就股權轉讓事宜簽訂任何協議及/或備忘錄，上述股權轉讓交易尚存在重大不確定性，請投資者注意投資風險。

　　陽光新業原本有機會跟旭輝合作，然而雙方并非是友好的方式來處理，旭輝的舉牌并未獲得陽光新業的董事會名額。

　　2019年2月18日，陽光新業地產股份有限公司發布公告，宣布2019年第二次臨時股東大會的決議結果。其中，旭輝提名的三名非獨立董事候選人和兩名獨立董事候選人全部落選。

　　不知道，等待陽光新業的到底是什么，然而動蕩依舊持續，這一次是換人。

　　2020年2月26日，陽光新業發布公告稱，楊寧因個人原因，申請辭去公司總裁職務。目前，楊寧仍保留著公司董事一職。經公司董事長唐軍先生提名，公司董事會同意聘請常立銘為公司新任總裁。

　　上述房企，只是諸多地產公司中的個別案例，年報容易暴雷的房企一定還會有很多，對于那些2019年就很尷尬的房企，2020年恐怕仍是積重難返。

　　02

　　物業并非金鑰匙

　　有種說法，物業服務類公司是非常看好的產業，甚至有說，他們是嘴里含著金鑰匙出生的。其實，這可能未必都是事實，并不是所有物業服務公司都值得被看好，至少這個行業充滿了變數。

　　先來看一下招商積余（股票代碼001914）

　　招商積余披露的2019年業績快報顯示，報告期內歸屬于上市公司股東的凈利潤較上年同期預計減少54,661.34 萬元—59,661.34 萬元，同比下降 63.81%—69.65%。

　　主要原因如下：

　　1、上年同期確認轉讓 3 個房地產項目的投資收益合計 124,283.36 萬元， 此項屬于非經常性損益，本報告期無同類投資收益；

　　2、本報告期因投資性房地產公允價值變動產生的公允變動收益較上年同期 減少約 2,467.74 萬元，此項屬于非經常性損益；

　　3、本報告期因進項稅加計扣除等取得的其他收益較上年同期增加約 2,480.73 萬元，此項屬于非經常性損益；

　　4、上年同期公司下屬子公司天津格蘭云天置業有限公司、龍巖紫金中航房 地產開發有限公司及衡陽中航地產有限公司計提存貨跌價準備 30,286.27 萬元， 故本報告期資產減值損失較上年同期減少約 32,963.82 萬元；

　　5、本報告期利潤總額較上年同期減少，故本報告期所得稅費用較上年同期 減少約 27,938 萬元。

　　此外，減持的壓力同時存在，持有公司股份 7,607,820 股（占公司總股本的 0.72%）的股東西安飛機工業 (集團)有限責任公司計劃在自減持計劃預披露公告披露之日起 15 個交易日后的 6 個月內（窗口期不減持）以集中競價方式減持公司股份 7,607,820 股（占公司 總股本的 0.72%）。

　　盡管短期內業績上承壓，但有券商依舊看好，其觀點認為，“盡管房地產開發銷售受到一定影響，但行業中，物業板塊由于其需求剛性等行業特性，受疫情影響相對較小。”

　　或許，對于疫情的影響并未充分體現。事實上有物業公司已經表明存在壓力，特別是對于物業費收繳以及租金的減免都會對于業績產生影響。

　　3月2日晚間深物業A(000011)發布公告稱，為共同抗擊疫情，支持企業緩解經營困難，公司決定實行物業租金減免措施。

　　其公告顯示，此次減租的范圍涉及公司本部及所屬企業持有、委托管理及代管的物業，含廠房、創新型產業用房、寫字樓、商鋪、經營性停車場、配套服務用房等。涉及物業面積約30.51萬平方米，其中深圳市內物業28.31萬平方米，深圳市外2.20萬平方米。

　　深物業表示，按照租賃合同預計共減免租金2495.68萬元，預計減少公司2020年營業收入約2376.84萬元，剔除托管、代管物業分成及管理費后，在不考慮其他成本費用的情況下，減少公司凈利潤約1507.66萬元。

　　有人發愁，有人則因為有錢，就是任性。

　　南都物業(603506,股吧)方面近期表現也較為特別，近期連續公告來了三次購買理財產品。

　　根據此前公告發現，“同意公司使用最高額度不超過 17,000萬元人民幣的閑置募集 資金進行現金管理，同意公司使用最高額度不超過 60,000萬元人民幣（含）的 閑置自有資金進行現金管理，上述額度可滾動使用。”

　　春雷乍動、萬物生機盎然。驚蟄，意味著春天的到來。

　　對于開發商們而言，則是2019年的年報披露在即，一切都將被重新審視。2020年，則是更加嚴峻的挑戰。

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