成都樓市有多火？ST正源賬上資金不到4000萬，投資百億做地產

作為人造板材生產商，國棟建設（ST正源前身，600321）傳統主業經營業績并不理想，2016年11月正源房地產開發有限公司（以下簡稱正源地產）正式入主成為該上市公司新控股股東，次年10月上市公司更名為“正源股份”。近年來，隨著土拍和二手房價格的持續走高，成都樓市呈現出井噴態勢，動輒上萬人搖號搶新房的案例時有發生。新冠疫情尚未結束，成都春節后首個萬人搖號樓盤已經“橫空出世”，普通購房者搖中概率僅為1.45%。證券時報·e公司記者注意到，正是在這樣的背景，ST正源加快了進軍房地產的步伐，現已斥資7.85億元繳清土地變更款。3月20日，ST正源為啟動百億地產投資項目，不惜以0元對價轉讓項目公司49%股權，以便引進合作方推進項目融資。

　　花費7.85億元變更土地用途

　　面對著房地產的高收益蛋糕，原本就有地產基因的ST正源自然不甘錯過機會，進軍地產也被視為翻身之戰。

　　2019年10月26日，ST正源正式發布公告，該上市公司已與成都市雙流區人民政府簽署投資協議書，擬打造“正源國際薈”產城融合的房地產項目。同時，ST正源投資設立成都正源薈置業有限公司（以下簡稱正源薈置業），實施擬投資建設的“雙流·正源國際薈產城融合項目”。需要指出的是，上述“正源國際薈”項目土地為ST正源存量土地。2017年5月，ST正源曾在其經營范圍中增加“房地產開發與銷售”業務；同年9月，ST正源宣布變更原來“不涉足房地產開發業務”的承諾，擬進入房地產開發業務領域。對此，ST正源曾解釋，其位于雙流縣黃水鎮的相應土地已被規劃為城市住宅、商業建設開發區，公司擬在完成土地用途變更后進行房地產開發。ST正源相關人士對證券時報·e公司記者表示，上市公司并不是單純做房地產開發項目，而是配合政府建設高質量的產城融合項目，還需要配套建特色商業街、會議酒店等。據證券時報·e公司記者了解到，“正源國際薈”項目與雙流機場、成都核心區緊密連接，所處位置距離成都雙流國際機場約4公里、距成都天府廣場約19公里、距天府新區約16公里。目前，該區域已配套建設有高鐵雙流西站，和鄰近已運行的成都地鐵3號線和10號線。ST正源表示，以評估補差方式整合自有土地，盤活存量土地資源，有助于上市公司延伸現有產業鏈。數月的等待之后，2020年2月20日，ST正源發布公告，成都市雙流區規劃和自然資源局向上市公司下發第一批4宗106.25畝土地的《行政決定告知書》文件，同意按照《規劃條件》及《紅線圖》確定的規劃條件進行土地使用條件調整，并簽訂《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》。在變更協議簽訂后，作為土地用途變更的條件，正源薈置業應補繳土地價款總額為7.85億元。3月20日，ST正源發布公告，根據《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》相關約定，ST正源應在2020年3月20日前繳清全部出讓價款7.85億元。最近公告披露，2月20日，ST正源方面已向成都市雙流區規劃和自然資源局繳納了首筆土地出讓價款1億元；3月20日，正源薈置業又交納了剩余的土地出讓價款6.85億元。ST正源表示，將根據相關規定及時辦理土地使用條件調整手續，并及時披露項目后續進展情況。

　　青島悅優出手助正源融資

　　2019年，ST正源曾表示，“正源國際薈”擬建設集特色商業街、商務辦公、會議酒店及國際化住宅為一體的綜合性產城融合項目，通過自有和自籌資金分期建設。經ST正源初步測算，該項目總投資金額約為100億元，其中直接投資金額約為85億元。

　　不過，證券時報·e公司記者注意到，這筆投資總額高達100億元的地產項目對ST正源實則是一筆超級巨款，截至到2019年9月30日，該上市公司賬上貨幣資金僅為3930.7萬元，資產負債率為20.65%。面對現實，ST正源也坦言，因項目投資建設所需的資金量較大，未來，受金融市場調控、資金供需層面變動的影響，該項目可能發生因建設資金不足影響建設進度的風險。為推進項目建設，ST正源透露，上市公司擬以自有和自籌資金投資建設該項目，以股權或債權融資方式取得項目投資建設資金。但從現實層面來看，ST正源的確是捉襟見肘，資金鏈承受著較大壓力。2020年3月19日，ST正源召開董事會，同意該上市公司、全資子公司正源薈置業與青島悅優企業管理合伙企業（有限合伙）（以下簡稱青島悅優）就投資建設“雙流·正源國際薈產城融合項目”（第一批4宗106.25畝土地）通過融資、項目管理等方式展開合作。需要指出的是，青島悅優、ST正源、正源薈置業共同簽署《合作協議》，三方約定，ST正源應向青島悅優轉讓其持有的正源薈置業49%的股權，股權轉讓價款為0元。此外，基于為正源薈置業實現債權融資而作出的保證性安排，青島悅優雖只持有項目公司49%股權，但可取得正源薈置業51%的表決權。

　　顯然，ST正源之所以愿意0對價轉讓項目公司49%股權，無疑是尋求合作方的資金助力。公告披露，青島悅優或其指定主體將為正源薈置業提供不超過7.5億元的融資款項，融資款項擬分兩期發放。融資成本卻并不低，ST正源指出，綜合融資成本以融資款項本金為計算基數，按照15.5%/年的標準計算，融資期限為24個月；同時，截至青島悅優投資退出日，由融資方提供合作協議約定的擔保措施。 作為合作方，青島悅優成立時間尚不足一年，2019年11月27日成立，注冊資本1000萬元，主營業務包括企業管理信息咨詢服務、財務信息咨詢服務以及自有資金股權投資等業務。進一步來看，青島悅優控股股東珠海豐悅投資管理有限公司2019年資產總額2.66億元，資產凈額0.34億元，凈利潤為168萬元（財務數據未經審計）。證券時報·e公司記者了解到，ST正源也給自己留了一條獲取超額收益的后路。ST正源提到，在青島悅優或其指定主體收妥全部融資款項本金、綜合融資成本、工程咨詢服務費、運營咨詢服務費等費用后，由上市公司零對價回購青島悅優屆時持有的正源薈置業49%的股權。

　　成都房地產市場持續火爆

　　受新冠疫情影響，2月份全國售樓部大多處于停業狀態，各大小房企銷售普遍堪憂。

　　求生是本能，眾多房企尋覓新的出貨渠道，能夠活下去才是真理。2月以來，恒大推出“75折”密集營銷策略，掀起了全網賣房高潮。恒大是幸運的，但有更多的房企是痛苦的，更不幸倒在黎明前夜。據媒體報道，2020年以來，全國已有近百家房企破產。其中，一家地方TOP前五級別的房企就因資金緊張，無力支付前兩個月工資，要求員工主動離職。似乎成都是一個例外，當地樓市高溫難降。證券時報·e公司記者注意到，2019年以來，成都土地拍賣市場競爭激烈，多個片區土拍價格樓面價刷新歷史記錄，甚至遠高過地塊周邊二手房掛牌價。面粉正在貴過面包，也正是在這樣的背景之下，拿地早、樓面價較低的成都新房依舊是購房者熱衷追搶的目標。2020年3月11日，成都恒大天府半島天紀小區項目取得預售證，本批次準售房源共360套，建面約110-122㎡，房源均價約12500元/㎡。證券時報·e公司記者從售樓處了解到，已有超過1萬人報名參與搖號購房，這也是春節后成都首個搖號人數過萬的樓盤。據成都購房通計算，恒大天府半島全部搖號人數為11129人，普通購房者搖中概率僅為1.45%。鏈家平臺顯示，該小區二手房均價為16000元/㎡。3月19日，成都新都區三河街道一宗63.57畝土地上市拍賣，土地用途類型為純住宅，起拍價5250元/㎡。據悉，龍湖、保利、旭輝等共16家房企報名參與拍賣，最終上海大發房地產集團有限公司以11800元/㎡樓面價拿下該地塊，溢價幅度達到124.76%。3月24日，成都市國土資源局出讓位于天府新區兩宗住宅兼容商業用地，出讓面積分別為50.21畝、99.63畝，地塊曾于2019年因報名人數不足而流拍。經過多輪競價，1號地最終以10658元/㎡樓面價成交，溢價率49.5%，無償移交23%；2號地以9755.8元/㎡樓面價成交，溢價率49.4%，無償移交23%。據媒體測算，兩宗地塊因無償移交比例達到了23%，實際樓面價可能達到13000元/㎡。從近期情況來看，成都樓市的火爆自然不言而喻，家有土地才能入場分食蛋糕。ST正源公告的數據顯示，“正源國際薈”項目土地使用條件調整后，土地用途為城鎮住宅用地，計容總建筑面積下限和上限分別為7.11萬㎡和10.6萬平方米。若按照補繳的7.85億元土地價款計算，“正源國際薈”項目樓面價或為10661元/㎡~7406元/㎡。當然，ST正源0對價轉讓項目公司49%股權，換來的是為正源薈置業帶來的7.5億元融資款。對于ST正源而已，這筆資金已是雪中送炭，足以支付土地轉讓款，但ST正源要繼續推進百億地產項目，仍需要源源不斷的資金投入。

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