土地市場(chǎng)火爆再現(xiàn)？一日4城多地塊競(jìng)價(jià)，最高溢價(jià)率近90%！哪些城市地市火熱？誰(shuí)在搶地？專家這樣預(yù)警

近期，部分城市土地市場(chǎng)格外火熱。

就在“五一”假期的前一天（4月30日），南京、紹興、佛山、揚(yáng)州4城土拍大戲同日上演，多宗地塊經(jīng)過(guò)超百輪競(jìng)價(jià)才成交，溢價(jià)率最高近90%。

來(lái)自研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，“地王”再現(xiàn)。300城土地成交均價(jià)創(chuàng)2018年以來(lái)新高；40 個(gè)典型城市土地成交建筑面積和土地出讓金收入環(huán)比漲幅均超100%，同比漲幅超過(guò)20%。另外，規(guī)模房企投資力度在持續(xù)回升，銷售TOP20房企新增貨值總量占銷售百?gòu)?qiáng)6成以上，TOP21-30名房企拿地銷售比上升最為顯著。

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前一些地方土地市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了“地王”情況，個(gè)別區(qū)域土地市場(chǎng)熱度有所上升，但是過(guò)熱情況出現(xiàn)的概率不太大，不過(guò)也要引起高度的警惕和重視，一定要避免土地市場(chǎng)炒作引發(fā)的市場(chǎng)過(guò)熱再現(xiàn)。

一日4城現(xiàn)溢價(jià)率超40%地塊

證券時(shí)報(bào)記者根據(jù)公開報(bào)道梳理，4月最后一天，南京、佛山、揚(yáng)州等地土地市場(chǎng)格外火熱。

繼4月29日以129.06億元總價(jià)成交5宗地后，4月30日，南京再次以242.4億元成交5宗地塊，共有20余家房企參與競(jìng)拍，土拍大戲連續(xù)兩日上演。

其中，河西南兩宗住宅地塊單價(jià)均破4萬(wàn)，一宗經(jīng)過(guò)113輪競(jìng)價(jià)，被萬(wàn)科以43.5億元拿下，折合樓面價(jià)40196元/平方米，溢價(jià)率35%；另一宗經(jīng)過(guò)108輪競(jìng)價(jià)，被融創(chuàng)以40.1億元拿下，折合樓面價(jià)40260元/平方米，溢價(jià)率36%。

另一商住地塊經(jīng)過(guò)191輪競(jìng)價(jià)，被寶能以上限價(jià)27.1億元+自持租賃住房建筑面積21200平方米的代價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)15253元/平方米，溢價(jià)達(dá)率45%。此外，還有兩地塊雖然均以底價(jià)成交，但單宗金額均超60億元。

同日，紹興、佛山、揚(yáng)州均有高溢價(jià)地塊成交。其中，紹興1住宅用地經(jīng)過(guò)152輪競(jìng)價(jià)，被中交+花樣年聯(lián)合體以41.56億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)17560元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)46%。佛山某住宅兼容商服用地經(jīng)過(guò)50輪報(bào)價(jià)，被恒大以總價(jià)47.37億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)約11297元/平方米，溢價(jià)率約46%，該地塊成為順德總價(jià)“地王”。揚(yáng)州某住宅用地經(jīng)過(guò)242輪競(jìng)價(jià)，被世茂以9.46億元競(jìng)得，樓面價(jià)6542元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)88%。

40典型城市土地成交量?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)均超100%

4月30日4城土拍大戲只是近期土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影，整個(gè)4月高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，一宗地競(jìng)拍次數(shù)超200次時(shí)有發(fā)生，“地王”再現(xiàn)。

其中，最引人關(guān)注的是，4月22日，廈門一含住宅綜合用地被上海泰鳴以103.5億成交，折合樓面價(jià)50599元/平方米，溢價(jià)率43.8%，成為廈門總價(jià)、單價(jià)雙料“地王”。這也是繼2月20日310.5億成交的上海地王后，年內(nèi)全國(guó)第2宗百億地王。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，4月份300城土地成交整體量?jī)r(jià)齊升，成交均價(jià)突破3000元/平方米，創(chuàng)2018年以來(lái)新高；成交溢價(jià)率為15.6%，較3月上升3.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，寧波、南寧、廈門、昆明、福州、佛山、徐州、紹興等城市平均成交溢價(jià)率超過(guò)30%。

易居研究院的數(shù)據(jù)也顯示，4 月，40 個(gè)典型城市土地成交建筑面積 5711.9 萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)103.9%，同比增長(zhǎng)24.2%；土地出讓金收入為 3043.5 億元，環(huán)比增長(zhǎng) 121.2%，同比增長(zhǎng) 21.4%。

其中，土地成交溢價(jià)率排名前 5 的城市分別為合肥、寧波、南寧、深圳和廈門，土地成交溢價(jià)率分別為 125%、42%、38%、38%和 34%，合肥土地溢價(jià)率很高主要由于其中有一塊地溢價(jià)率過(guò)高，屬于異動(dòng)，其他成交土地溢價(jià)率約在 15%-20%之間。

對(duì)于4月土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰認(rèn)為，一季度積壓的需求明顯釋放，其中二線城市地市復(fù)蘇更加明顯，不僅成交量大增，地價(jià)上漲也相對(duì)明顯；土地成交量溢價(jià)率排名居前的城市中大多數(shù)為一線和強(qiáng)二線城市，可以反映當(dāng)前開發(fā)商在這些區(qū)域拿地更為激進(jìn)一些，也是在當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的形勢(shì)下更好的選擇。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)一步指出，疫情對(duì)房企的資金鏈影響雖然大，但國(guó)內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次出現(xiàn)了提高。多地再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交，特別是廈門等地再次出現(xiàn)歷史最高總價(jià)百億地塊，使得土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升。

9家房企單月投資金額超百億

那么，4月土地市場(chǎng)上哪些房企在激進(jìn)拿地呢？

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，4月，銷售TOP50中半數(shù)房企單月拿地金額超過(guò)50億，其中9家房企投資金額已過(guò)百億，幾乎占到前4月投資額50%以上，恒大、碧桂園更是達(dá)到200億左右。由此可見，規(guī)模房企投資力度在持續(xù)回升。

4月單月投資金額超過(guò)50億的房企中，多數(shù)房企投資額較前三月有大幅增長(zhǎng)，其中，新城、正榮、金地等4月投資金額為90億以上，較前三月拿地金額均值漲幅超過(guò)2倍，分別為475%、1490%、441%，且拿地銷售比均遠(yuǎn)超行業(yè)平均，整體投資力度在加碼。此外，碧桂園、恒大、萬(wàn)科、中海、龍湖等雖然單月投資金額同樣大幅增長(zhǎng)，但結(jié)合銷售來(lái)看，龍頭房企投資力度依舊保持穩(wěn)健。

從前4月百?gòu)?qiáng)房企新增貨值來(lái)看，銷售TOP10房企新增貨值總量超過(guò)7300億元，占銷售百?gòu)?qiáng)36%，銷售TOP20房企更是占據(jù)6成以上，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)未變。若與銷售集中度對(duì)比，TOP21-30名房企拿地銷售比上升最為顯著，梯隊(duì)內(nèi)的中梁、濱江、龍光拿地均相對(duì)積極。

此外，根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)的重點(diǎn)城市房企參拍率也可見當(dāng)前企業(yè)投資意愿。4月重點(diǎn)二、三線城市的百幅優(yōu)質(zhì)地塊吸引了大量房企參拍，福州、廈門、溫州等城市地塊參拍企業(yè)都在10家左右，競(jìng)拍輪數(shù)往往超過(guò)50輪；其中金地、中梁、新城、中海等企業(yè)參拍幅數(shù)都在15宗以上，活躍度明顯提升。

土地市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱概率不大但仍需高度警惕

當(dāng)前“地王”及高溢價(jià)地塊頻出是土地市場(chǎng)正常恢復(fù)的表現(xiàn)嗎？土地市場(chǎng)熱度是否將進(jìn)一步升溫或出現(xiàn)過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)？

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前一些地方土地市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了“地王”情況，個(gè)別區(qū)域的土地市場(chǎng)熱度有所上升，但是過(guò)熱的情況出現(xiàn)概率不太大。原因有三點(diǎn)：第一，中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有變化，穩(wěn)地價(jià)是“三穩(wěn)”之一，房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)和調(diào)控機(jī)制在完善，問(wèn)責(zé)機(jī)制在加強(qiáng)。其次，根據(jù)土地制度新規(guī)和相關(guān)規(guī)定，熱點(diǎn)中心城市和都市圈的土地供應(yīng)規(guī)模更大、更及時(shí)，與此同時(shí)供地渠道更加多樣。第三，基礎(chǔ)制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，也可能使房企在拿地過(guò)程中理性成分有所增加。從目前土地交易價(jià)格的溢價(jià)率情況看，市場(chǎng)總體還比較溫和。

不過(guò)，倪鵬飛同時(shí)指出，對(duì)這一問(wèn)題也應(yīng)該引起高度的警惕和重視：“目前的情況使我聯(lián)想2015-2016年個(gè)別區(qū)域的那輪樓市過(guò)熱的循環(huán)機(jī)制即：先是個(gè)別城市不斷高價(jià)拍出‘地王’，然后通過(guò)媒體放大，形成漲價(jià)預(yù)期和市場(chǎng)恐慌，于是在金融機(jī)構(gòu)的支持下，住戶部門大量入市，開發(fā)企業(yè)借機(jī)漲價(jià)，然后土拍價(jià)格進(jìn)一步上升，進(jìn)而循環(huán)推進(jìn)，不斷強(qiáng)化，并且過(guò)熱從一線城市開始向周邊擴(kuò)散。前事不忘后事之師，要實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”的目標(biāo)，一定要避免土地市場(chǎng)炒作引發(fā)的市場(chǎng)過(guò)熱再現(xiàn)。為此，要進(jìn)一步完善土地市場(chǎng)監(jiān)管制度，完善土地拍賣制度，拓寬土地供應(yīng)渠道，完善土地與人口流入、與商品房存銷比的掛鉤機(jī)制等。”