高力國際：國產(chǎn)化與5G落地將加速半導體行業(yè)需求增長

　　2020年5月11日，全球領先的房地產(chǎn)專業(yè)服務與投資管理公司高力國際(NASDAQ, TSX: CIGI)發(fā)布專題報告《砥礪匠心，中國半導體產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景可期》。隨著半導體設計、制造和封裝等相關產(chǎn)業(yè)在國家政策的支持下不斷成長發(fā)展，預計該行業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的需求也會隨之增長。

　　半導體作為幾乎所有電子設備的核心，是信息時代的核心技術，在全球經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著至關重要的作用。半導體行業(yè)的總銷售額占全球GDP的3%左右，并帶動了幾乎所有關鍵產(chǎn)業(yè)的下游發(fā)展。隨著技術進步和應用場景在消費電子、工業(yè)、電信、數(shù)據(jù)中心及汽車等行業(yè)的不斷擴展，半導體產(chǎn)品將更廣泛地運用于不同行業(yè)。

　　• 中國擁有全球最大的半導體消費市場，也是最大的電子產(chǎn)品生產(chǎn)國。

　　• 據(jù)統(tǒng)計2019年中國占據(jù)全球電子產(chǎn)品銷售額的34.9%，銷售額高達1,420億美元。

　　• 根據(jù)中國工業(yè)和信息化部（MIIT）2018年全球90%的智能手機、90%的個人電腦和70%的電視是在中國大陸的工廠生產(chǎn)。

　　• 與龐大的消費市場形成鮮明對比的是，僅有10%的收入是由中國本土半導體企業(yè)創(chuàng)造的，而這些企業(yè)的半導體技術至少落后于其國際競爭對手兩代以上。

　　• 為彌補供需失衡，中國至今為止仍是半導體產(chǎn)品凈進口國，2019年的進口額達到3,055億美元，占中國全年進口總額的14.7%，位列所有產(chǎn)品第一。

　　供需不平衡與近年中美貿(mào)易關系緊張，促使中國政府決心大力推動半導體產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以最終實現(xiàn)中國邁向半導體產(chǎn)業(yè)自主化的目標。

　　2014年6月，中國政府發(fā)布了《促進國家集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導方針（國家集成電路計劃）》，涵蓋了各個領域的具體目標。該文件還闡述確定了用充足資金支持半導體產(chǎn)業(yè)龍頭發(fā)展的戰(zhàn)略，即國家集成電路產(chǎn)業(yè)投資基金（ “大基金” ）。2015年， “中國制造2025”計劃推出，涵蓋機器人、IT和新能源汽車等關鍵戰(zhàn)略領域，該計劃目標指出：到2020年中國半導體產(chǎn)品國產(chǎn)化率達到25%，到2025年達到70%。中國的半導體自主化雄心推動了產(chǎn)業(yè)鏈上所有類型的本土企業(yè)的發(fā)展，包括設計、制造、封裝測試（ATP）、設備和材料供應商。2015年10月，國務院發(fā)布了《集成電路產(chǎn)業(yè)技術路線圖》，進一步促進集成電路產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和突破。

　　除政策推進外，新應用的不斷出現(xiàn)，例如人工智能和自動駕駛，也將推動專注于特定領域的芯片設計企業(yè)不斷涌現(xiàn)。在政府的支持和5G升級的推動下，中國芯片設計在未來將會出現(xiàn)快速增長。隨著半導體設計、制造和封裝等相關產(chǎn)業(yè)在國家政策的支持下不斷成長發(fā)展，高力國際預計該行業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的需求也會隨之增長。

　　晶圓廠是產(chǎn)業(yè)核心 設計企業(yè)需求存差異

　　半導體產(chǎn)業(yè)以資金和知識密集而著稱，并且除對基本物理空間的需求外，更需要來自多個維度的專業(yè)服務和支持。以芯片制造工廠晶圓廠為例，由于芯片制造工藝流程極為復雜，對設備、材料要求極高，同時在制造過程中，即使是空氣中的一個微小顆粒也會導致產(chǎn)品缺陷。因此晶圓廠具有高能耗與高污廢處理要求、極致潔凈以及重資本投入等特點及獨特要求。重資本投入和數(shù)百個供應商使得晶圓廠成為任何地區(qū)都難以復制的稀有資源。同時作為半導體生態(tài)系統(tǒng)的核心，它像磁石一樣吸引著半導體產(chǎn)業(yè)鏈上的如封測廠、氣體、材料和設備供應商以及設計公司等不同類型企業(yè)。

　　相比晶圓廠的規(guī)模龐大與資本密集等特點，芯片設計企業(yè)的規(guī)模差異很大：既有規(guī)模從10人起步的創(chuàng)業(yè)公司，也有華為、高通等全球重量級企業(yè)。高力國際根據(jù)行業(yè)特征，將芯片設計企業(yè)的發(fā)展劃分為三個階段，不同階段的企業(yè)對辦公的需求不盡相同：處在起步期的小團隊通常希望能進入孵化器或選用靈活辦公。當進入挑戰(zhàn)行業(yè)巨頭的成熟期，成功生存下來并發(fā)展壯大的芯片設計企業(yè)在這個階段，應在它們的細分領域占據(jù)了相當大的市場份額，并且可能已經(jīng)成為上市公司。它們此時也應進入全球行業(yè)巨頭所擅長的領域，并與之競爭。在這個階段，企業(yè)通常需要設立具備不同職能的多個辦公室。

　　大型城市群助力擴張 人才成選址重點

　　越來越多的半導體企業(yè)正在快速成長，它們正從一線城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)向二三線城市擴張。這些城市的開發(fā)區(qū)管委會和產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)主應抓住風口，滿足半導體企業(yè)對于物業(yè)與配套的要求。高力國際通過訪談幾十家位于半導體價值鏈不同位置的企業(yè)，總結出該產(chǎn)業(yè)企業(yè)在選址過程中最注重的三個要素：

　　政府的大力支持，政府強有力的補貼和激勵措施對半導體產(chǎn)業(yè)至關重要。特別是對在半導體產(chǎn)業(yè)鏈中占有舉足輕重地位的晶圓廠來說，因為晶圓廠的建設和運營動輒需要數(shù)百億人民幣的投資，并且需要大約三年時間才能盈利。同時，設計公司迫切需要孵化、戰(zhàn)略投資或融資服務來解決資金問題。其它激勵措施和服務，例如稅收優(yōu)惠、租金減免、技術支持、住房解決方案等，也是促進半導體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要措施。

　　充足的人才供給。半導體行業(yè)的人才需要在科學、技術、工程和數(shù)學領域具備很強的專業(yè)知識和背景。考慮到中國的人才缺口，擁有豐富的高校資源在吸引半導體企業(yè)方面具有天然優(yōu)勢。

　　成熟的產(chǎn)業(yè)基礎。晶圓廠、封測廠和供應商亦關注當?shù)厥欠裼谐墒斓漠a(chǎn)業(yè)基礎，如擁有汽車、電子、化學行業(yè)，因為這意味著該地能提供熟練勞動力以及相應的半導體下游應用。 在未來，工業(yè)物聯(lián)網(wǎng)、人工智能和5G技術的發(fā)展也將繼續(xù)推動制造業(yè)的發(fā)展。

　　中國的大型城市群擁有頂尖高校和人才、先進的基礎設施和成熟的制造業(yè)基礎，正在吸引更多晶圓廠落戶。長三角作為中國半導體產(chǎn)業(yè)最發(fā)達的地區(qū)，根據(jù)上海半導體產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2018年長三角約占國內(nèi)晶圓制造總收入的53.4%，芯片設計收入的32.6%以及高達60%的封測收入。諸如中芯國際和華虹半導體等行業(yè)先驅(qū)在上海成立總部，并在過去二十年里聚集了大量產(chǎn)業(yè)鏈上下游，蓬勃發(fā)展。臨港保稅區(qū)是目前半導體企業(yè)新聚集地，張江高科(600895,股吧)技園區(qū)更是中國最大的半導體產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，產(chǎn)業(yè)鏈完備，半導體產(chǎn)值全國第一。另外，無錫、南京、蘇州、寧波和合肥在過去的十年間也已形成了半導體產(chǎn)業(yè)集群。

　　中西部與二線城市群正快速崛起。過去三年中龍頭企業(yè)正在二線城市迅速擴張并建立新的晶圓廠，其中包括成都和西安等中西部城市。據(jù)統(tǒng)計2019年末處于規(guī)劃或在建階段的27個晶圓廠中，有23個位于二線城市，尤其是武漢、成都 、合肥和廈門，而僅有四個位于一線城市。這些城市也向企業(yè)提供了大量高校畢業(yè)生、熟練的技術工和成熟的產(chǎn)業(yè)基礎，例如成熟的電子、汽車與化工行業(yè)等。

　　行業(yè)繁榮可期 三方建議助力發(fā)展

　　考慮到半導體產(chǎn)業(yè)價值鏈上各方之間的緊密聯(lián)系，或者說產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)具有很強的網(wǎng)絡效應，中國政府不斷提升國產(chǎn)化率能帶動全行業(yè)的繁榮發(fā)展。從長遠來看，政府和產(chǎn)業(yè)園區(qū)在加速半導體產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)成長中確實扮演著重要的角色。

　　高力國際在報告中針對地方政府、半導體企業(yè)租戶以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)主三方提出指導建議：

　　地方政府應該在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃階段便接洽半導體企業(yè)，理解其發(fā)展需求，以更好的滿足其對基礎設施與物業(yè)的要求；相關部門應深入研究半導體企業(yè)的人才需求，以幫助企業(yè)獲得長期發(fā)展。同時由于半導體企業(yè)對辦公要求的特殊性，地方政府可以定制建造的形式滿足企業(yè)對辦公、廠房以及研發(fā)樓的需求。地方政府更可通過成立優(yōu)質(zhì)的孵化器項目，并引導風險資本對接半導體企業(yè)，幫助初創(chuàng)與快速成長企業(yè)的發(fā)展。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)主應該研究半導體并了解其企業(yè)需求，以便提供專業(yè)化的服務，包括落實補貼、孵化器運營、人才方案、融資服務等。業(yè)主還應關注半導體企業(yè)的特殊需求，包括環(huán)評、員工宿舍、氣體儲存、承重及層高等，以滿足其長期發(fā)展的需求。

　　半導體企業(yè)應該選擇政府支持的產(chǎn)業(yè)園區(qū)落戶。其中大型晶圓廠和企業(yè)總部應主動與當?shù)卣�府就�?yōu)質(zhì)地塊和激勵方案進行談判，此外還應與政府和業(yè)主攜手合作，確定定制建造的具體要求。設計企業(yè)應該盡早計劃辦公及研發(fā)空間，以防范無法滿足快速擴張需要的風險。初創(chuàng)企業(yè)應該需求進入優(yōu)質(zhì)的孵化器來降低企業(yè)成本，并借此獲得風險資本的支持。

　　-完-

　　關于高力國際

　　高力國際(NASDAQ, TSX: CIGI)是一家領先的房地產(chǎn)專業(yè)服務與投資管理公司。該公司在68個國家及地區(qū)開展業(yè)務，擁有15000多名富于進取的專業(yè)人士，他們通力合作，提供專業(yè)建議，為房地產(chǎn)租戶、業(yè)主和投資者挖掘物業(yè)的最大價值。超過25年來，該公司經(jīng)驗豐富的領導團隊（共持股約40%）為股東帶來了近20%的年復合投資回報率。2019年，公司營收突破30億美元（加上附屬公司共35億美元），投資管理部門的管理資產(chǎn)達330億美元。欲詳細了解該公司如何幫助客戶更快取得成功，請訪問該公司的網(wǎng)站或關注該公司。

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