自貿(mào)港利好VS嚴(yán)控房地產(chǎn) 海南樓市新一輪的燥動(dòng)和糾結(jié)

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，后續(xù)海南土地審批、項(xiàng)目規(guī)劃等會(huì)繼續(xù)落實(shí)嚴(yán)格的管控政策，會(huì)更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的概念，尤其是和自貿(mào)港結(jié)合的高端產(chǎn)業(yè)。而從房企的投資角度看，地產(chǎn)開發(fā)能力不再是主要的衡量指標(biāo)，有創(chuàng)新業(yè)務(wù)和人才導(dǎo)入能力的房企，發(fā)展機(jī)會(huì)才會(huì)更大。

“樓市立馬火起來了。”海南當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V新京報(bào)記者，6月初，海南自貿(mào)港建設(shè)總體方案落地后，雖然有著嚴(yán)格的調(diào)控政策束縛，但海南樓市仍不免泛起漣漪，看房增多、交易上漲、價(jià)格也出現(xiàn)微升……

不過，與預(yù)期相比，利好釋放已被抑制。業(yè)內(nèi)人士稱，很多人一邊預(yù)期著房?jī)r(jià)會(huì)有所上漲，一邊也擔(dān)心出臺(tái)更嚴(yán)厲的限購(gòu)政策。

事實(shí)上，兩年前，自貿(mào)港的概念在市場(chǎng)上剛開始出現(xiàn)時(shí)，海南就為“去地產(chǎn)化”做足了準(zhǔn)備。從全域限購(gòu)到現(xiàn)房銷售，再到土地供應(yīng)，海南成為史上最嚴(yán)調(diào)控區(qū)域之一。

海南自貿(mào)港“定調(diào)”：不能成為房地產(chǎn)的加工廠

6月8日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室就6月1日出臺(tái)的《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》舉辦了新聞發(fā)布會(huì)。中共海南省委書記、海南省人大常委會(huì)主任劉賜貴強(qiáng)調(diào)，“要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)，海南的房地產(chǎn)不是外面想要多少就建設(shè)多少，不能成為房地產(chǎn)的加工廠。”

劉賜貴表示，從2015年開始，海南對(duì)房地產(chǎn)提出了“兩個(gè)暫停”，一個(gè)是暫停批地，一個(gè)是有地的房地產(chǎn)商暫停批建，2018年海南又采取了全域的限購(gòu)，“房地產(chǎn)幾經(jīng)大起大落的風(fēng)險(xiǎn)，在自貿(mào)港政策發(fā)布后不會(huì)再出現(xiàn)。”

回頭來看，近兩年海南出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)際上都在“去地產(chǎn)化”，為自貿(mào)港建設(shè)鋪路。

今年3月7日，海南針對(duì)本地戶籍限購(gòu)第三套房，而且對(duì)新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。此舉不僅是為遏制投機(jī)炒房行為，更是為自貿(mào)港建設(shè)提供充分的空間要素保障。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，在疫情期間，別的城市都在放松政策，而海南是第一個(gè)收緊房地產(chǎn)調(diào)控的省市。

對(duì)于海南“不能成為房地產(chǎn)的加工廠”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海南明確了房地和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)控房地產(chǎn)的思路，對(duì)后續(xù)自貿(mào)港的建設(shè)有很大的引導(dǎo)意義。

受新冠肺炎疫情以及調(diào)控不松反緊等因素影響，此前海南的樓市持續(xù)低迷。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-4月海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比下滑19%，是在2019年同期已下跌34%的基礎(chǔ)上持續(xù)收縮，商品房銷售額更是同比下跌45%，是連續(xù)第三年同比下跌（2018年下跌8%、2019年下跌59%）。

“6月以來銷售火爆”，銷量增加三四倍

雖然海南有著嚴(yán)控房地產(chǎn)政策的束縛，但綜合海南當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的介紹，海南自兩會(huì)后樓市已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)折。

今年政府工作報(bào)告提到，賦予自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)更大改革開放自主權(quán)，加快海南自由貿(mào)易港建設(shè)。尤其是6月1日，《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》落地，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)為此產(chǎn)生了不小的漣漪。

“樓市立馬火起來了。”這是很多當(dāng)?shù)厝藢?duì)市場(chǎng)的判斷。一位龍頭房企在海口樓盤的銷售人員表示，“6月以來的成交量增長(zhǎng)了600%。”

“市場(chǎng)看房的人確實(shí)比之前多，600%有點(diǎn)兒夸張了，但比往常多三四倍倒是真的。”海南另一樓盤銷售負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在各個(gè)項(xiàng)目接待來訪的工作都挺緊張，找銷售員很長(zhǎng)時(shí)間回不了微信，有事只能打電話。

“自貿(mào)港的政策一出，這一周的銷售確實(shí)火爆。”瓊海置海前景房地產(chǎn)策劃有限公司總經(jīng)理侯召也證實(shí)了這一市場(chǎng)現(xiàn)狀，“各個(gè)項(xiàng)目來訪的人中，很多是來自島外”。

據(jù)海南誠(chéng)房網(wǎng)線上客服介紹，現(xiàn)在來買房子的人，都是沖著自貿(mào)港來的，投資和居住需求的都有，其中，來自北京、上海的購(gòu)房者數(shù)量最多。

對(duì)于市場(chǎng)傳聞的“以公司名義買十幾套房”現(xiàn)象，據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，在6月份以前就有這種情況出現(xiàn)，以公司名義為公司團(tuán)隊(duì)成員買房。不過，侯召認(rèn)為，現(xiàn)在基本把所有炒房的路都斷了，公司買房也有一定限制，包括在海南經(jīng)營(yíng)年限、區(qū)域限制等。因此，相比之下，還是個(gè)人買家多，現(xiàn)在絕大多數(shù)買房者肯定不是公司行為。

“因?yàn)閷懽謽呛蜕啼伈幌拶?gòu)，以公司名義購(gòu)買這一類房產(chǎn)的人會(huì)多一些。”上述龍頭房企樓盤銷售人員如此稱。

市場(chǎng)“跑量”需求重于漲價(jià)，利好釋放被抑制

因?yàn)橘?gòu)房者增多，海南一樓盤銷售負(fù)責(zé)人稱，他所知道的大型開發(fā)商都在漲價(jià)，但是漲得不多，僅有四五個(gè)點(diǎn)（即4%、5%）。

“現(xiàn)在大家都在搶量，絕大部分項(xiàng)目都沒有漲價(jià)，或者沒有太大的變動(dòng)。”侯召認(rèn)為，一方面是因?yàn)樯习肽赇N售不好，2月幾乎沒有銷售量，4、5月才有好轉(zhuǎn)，很多項(xiàng)目都想把銷量先提上來；另一方面是政府管控很嚴(yán)，海南目前在售項(xiàng)目在房管局全部已經(jīng)做過價(jià)格備案，漲跌幅度不能超過10%。而這種限價(jià)的做法也是為自貿(mào)港的落地做準(zhǔn)備。

據(jù)上述龍頭房企樓盤銷售人員表示，與此前大幅折扣相比，現(xiàn)在僅有9.8折、9.9折的優(yōu)惠力度。而另據(jù)新京報(bào)記者了解，部分項(xiàng)目仍在實(shí)行10萬抵30萬的優(yōu)惠。

而從此前海南的房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，近兩年的漲幅明顯回落。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，海南商品住宅價(jià)格方面近兩年仍保持了年度5%到7%的漲幅，但相比2017年和2018年1月-4月價(jià)格15%-28%的同比漲幅，已經(jīng)回落到了比較理性的空間。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月，海口新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，同比上漲5.3%，三亞新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，同比上漲5.6%。但是二手房?jī)r(jià)同比、環(huán)比均出現(xiàn)下降。

“自貿(mào)港的落地肯定是一個(gè)好消息，但是房?jī)r(jià)漲幅在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)被釋放出來。主要是因?yàn)楹芏喾吭吹念A(yù)售都被終止，而二手房也有五年禁售期，交易數(shù)據(jù)都體現(xiàn)不出來。”侯召認(rèn)為，這也是對(duì)房地產(chǎn)炒作的全力打壓，不讓利好在房地產(chǎn)行業(yè)釋放出來。

土地稀缺、現(xiàn)房銷售，未來市場(chǎng)或受“斷檔”困擾？

新京報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于當(dāng)前的海南，業(yè)內(nèi)都預(yù)感到，如果市場(chǎng)出現(xiàn)大幅漲價(jià)的話，會(huì)有更嚴(yán)厲的限購(gòu)政策出來，但對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期又頗為強(qiáng)烈。

“現(xiàn)在有些區(qū)域房源不像之前那么充足，幾乎沒有小戶型，都是100平方米以上大戶型。估計(jì)到明年可能是一個(gè)瓶頸期，沒有什么房源可賣了。估計(jì)市場(chǎng)后期價(jià)格會(huì)上漲，如果價(jià)格漲得太高，海南當(dāng)?shù)卣�府肯定還得出一些限制政策，不會(huì)讓房?jī)r(jià)彪升上去。”海南一樓盤銷售負(fù)責(zé)人如是稱。

侯召也認(rèn)為，價(jià)格估計(jì)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有太大的變化，但是9月份之后，可能項(xiàng)目陸陸續(xù)續(xù)都沒有什么房源可賣，價(jià)格或會(huì)漲起來。

在海南很多業(yè)內(nèi)人士看來，房源已由之前人們印象中的過剩轉(zhuǎn)向了稀缺。正如劉賜貴強(qiáng)調(diào)的那樣，海南房地產(chǎn)不是外面想要多少就建設(shè)多少。

“海南從2018年4月全域限購(gòu)以來，新的土地基本上沒怎么批過，現(xiàn)在在售的房源幾乎都是剩余的土地。現(xiàn)在不僅拿地困難，開發(fā)也受限制，即便是之前拿的土地，獲批預(yù)售證也很困難。”海南一樓盤銷售負(fù)責(zé)人表示，海南沿海岸土地有限，加上之前開發(fā)比較泛濫，現(xiàn)在資源比較稀缺。

侯召進(jìn)一步介紹，今年3月出臺(tái)的新政，意味著海南成為全國(guó)唯一現(xiàn)房銷售的區(qū)域。也就是從3月開始拿地的開發(fā)商要現(xiàn)房銷售。眼下這批房子賣完之后，預(yù)期未來兩三年，會(huì)出現(xiàn)斷檔期。

事實(shí)上，自從海南省全域限購(gòu)以來，住宅用地的供應(yīng)逐年減少。據(jù)海南環(huán)球屋統(tǒng)計(jì)，5月海南僅有3宗城鎮(zhèn)住宅用地成交。從1月-5月的土地市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，工業(yè)、商務(wù)金融等非住宅類型的土地供應(yīng)量在持續(xù)增加。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來海南對(duì)于商品房的把控會(huì)更加嚴(yán)格，住宅用地想要有增量想必很難。

全面“去地產(chǎn)化”，多家房企折戟“最嚴(yán)限購(gòu)”

“雖然短期管控，但是長(zhǎng)期肯定是看好，尤其對(duì)手里有地的企業(yè)來說是一件好事情。”侯召認(rèn)為，由于連續(xù)幾年沒有供地，存量土地大部分被消化完了，有地的企業(yè)其實(shí)并不多。

據(jù)悉，在海南全域限購(gòu)前，各大房企爭(zhēng)先恐后“跑馬圈地”，雅居樂、富力、融創(chuàng)、碧桂園等開發(fā)商在此重倉(cāng)。

不過，2018年4月，海南宣布實(shí)施“最嚴(yán)全域限購(gòu)”。外地家庭買房至少需要累計(jì)已繳24個(gè)月的社保或個(gè)稅。因?yàn)橘?gòu)房者主要來自于島外，海南交易隨之降至冰點(diǎn)。為此，多家房企折戟。

在2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，雅居樂解釋毛利率下跌的原因，其中一項(xiàng)就是海南高毛利項(xiàng)目貢獻(xiàn)小了，拉低了整個(gè)毛利率水平。2018年雅居樂在海南入賬113億，但2019年不到40億元。

更有房企逃離海南。4月21日，珠江實(shí)業(yè)(600684,股吧)在2019年度業(yè)績(jī)說明會(huì)上透露，自2018年以來，由于地產(chǎn)政策調(diào)控、公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等原因，公司從海南項(xiàng)目退出。截至2019年底在海南已無投資項(xiàng)目。

即便這樣，上海易居房地產(chǎn)研究院《2019年區(qū)域房地產(chǎn)依賴度》報(bào)告顯示，海南對(duì)房地產(chǎn)依賴度仍排全國(guó)第一。

為此，海南“地產(chǎn)化”仍是當(dāng)務(wù)之急，而2020年也被業(yè)內(nèi)視為海南“去地產(chǎn)化”的開局之年。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，2020年，海南省強(qiáng)調(diào)“去地產(chǎn)化”，以壯士斷腕的決心，擺脫全省對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴，而自貿(mào)港是一個(gè)很好的契機(jī)。

終結(jié)房地產(chǎn)依賴 海南比肩一線城市？

從目前來看，“在海南發(fā)展房地產(chǎn)的空間確實(shí)不大。”中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林認(rèn)為，可能海南會(huì)繼續(xù)出臺(tái)政策壓制房?jī)r(jià)，從理論上看，如果不加碼控制政策，自貿(mào)港的概念會(huì)促使海南房?jī)r(jià)上漲。而一旦房?jī)r(jià)上去了，也會(huì)影響經(jīng)濟(jì)和其他行業(yè)的發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，后續(xù)海南土地審批、項(xiàng)目規(guī)劃等會(huì)繼續(xù)落實(shí)嚴(yán)格的管控政策。海南土地更加強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的概念，尤其是和自貿(mào)港結(jié)合的高端產(chǎn)業(yè)。而從房企的投資角度看，地產(chǎn)開發(fā)能力不再是主要的衡量指標(biāo)，有創(chuàng)新業(yè)務(wù)和人才導(dǎo)入能力的房企，發(fā)展機(jī)會(huì)才會(huì)更大。

“海南擁有的度假養(yǎng)老資源，購(gòu)買力是由全國(guó)來支撐的。現(xiàn)在增加了自貿(mào)港的概念，雖然建設(shè)自貿(mào)港的周期比較長(zhǎng)，但在2025年全島封關(guān)前，隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，醫(yī)院、教育、景觀、交通等配套會(huì)越來越好，區(qū)域的居住價(jià)值也會(huì)越來越高，甚至可能比肩一線城市。”侯召這樣表示。

而對(duì)于海南的升值空間，海南一樓盤銷售負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“一線城市或者準(zhǔn)一線城市上漲空間有限，但是海南受自貿(mào)港紅利影響是從無到有，房?jī)r(jià)如能有深圳的一半，就已經(jīng)很可觀了。”

侯召認(rèn)為，自貿(mào)港是全國(guó)最開放的地方，但房地產(chǎn)政策則是全國(guó)最保守的政策，所以不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，未來也許市場(chǎng)會(huì)放開。現(xiàn)在的問題是海南這么多年發(fā)展不起來，是因?yàn)楸环康禺a(chǎn)行業(yè)透支了，所以想要發(fā)展首先要終結(jié)房地產(chǎn)依賴。