作者：謝敏
7月6日，禹洲集團（01628.HK）發布未經審核經營數據。2020年6月，禹洲集團合約銷售續創新高，實現合約銷售金額為人民幣121.10億元，同比大幅增長68.57%。今年上半年，禹州集團實現累計銷售金額428.5億元人民幣，累計銷售面積261萬平方米。
盡管受疫情影響，房產行業整體去化承壓。然而在艱難的上半年，禹洲卻憑借多年來穩健的發展步伐與和迅速的精準研判，自4月銷售數據回正后，合約銷售額不斷穩步攀升。
禹洲集團創始人、董事局主席林龍安曾在業績溝通會上表示，“未來3至5年，公司首先是在2020年實現千億規模，之后將保持穩健增長的態勢。在擴大規模的同時，努力提升整體的盈利水平，爭取核心利潤率能達到行業前20。”
在疫情不確定性仍然存在的情況下，下半年如何把握市場窗口期，禹洲對此已做出了回答。
6月29日，禹洲地產股份有限公司（01628.HK）發布公告稱，將正式更名為“禹洲集團控股有限公司”。其英文名稱由“Yuzhou Properties Company Limited”更改為“Yuzhou Group Holdings Company Limited”。公司于香港聯交所的股份代號保持不變。
對于禹洲來說，此次的更名并非只是為了在名稱上做簡單更改。更名只是一個開始，一個對外明確禹洲未來發展方向的信號。更名的背后是禹洲未來發展戰略的考量。
加入變革潮流 長線布局
近幾年房企的多元化，已經從最初傳統的商業、酒店、物業管理領域，發展到特色小鎮、長租公寓等領域，以及一些與傳統業務關聯度不高的物流、教育、醫療、養老、農業等“地產+”領域。房企在不斷創新求變，以傳統開發業務為核心，深耕上下游產業鏈附加價值。
據克而瑞數據統計，百強房企中已有97%布局了產業多元化戰略，拓展新業務，尋求新的利潤增長點，試圖實現業績可持續增長。
于禹洲而言，面對多元化的行業格局，創新求變是集團成長道路上的必經之路。推進多元化，特別是增加“優質資產”的持有則是禹洲的堅定之路。
早在2018年初，禹洲開始依托自身資源等優勢進行多元創新業務嘗試。不僅牽手華僑城，在商業管理和文旅運營方面達成合作。同年，禹洲自身還積極成立產城事業部，并于2019年10月將首個產城項目落子合肥。項目的成功為禹洲向城市綜合運營商轉型奠定了良好的基礎。
此外，依托集團二十五年的區域深耕和全國布局，目前禹洲商業項目覆蓋深圳、上海、杭州、廈門、蘇州、南京、合肥、武漢及泉州等地。產品形態主要分為購物中心、寫字樓、社區商業等三種業態，已開業項目16個及籌備期項目11個，共27個項目，打造商業面積超200萬平方米，其中購物中心、寫字樓及社區商業業態的占比分別為51%、31%及18%，合作品牌超1,000個、戰略聯盟品牌近1,600個。
據了解，禹洲集團目前的業務已由主要專注于開發優質住宅物業轉變為同時開發包括寫字樓、購物中心及酒店在內的零售及商用物業，以及建造、裝修及裝飾工程。此外，禹洲也從事物業相關業務，例如住宅及商用物業管理。
在禹洲看來，行業必須摒棄以往地產開發業務短線思維，唯有以長線思維布局，才得以順應政策方向，抓住中國經濟升級轉型的重要窗口期，突破固有思維獲取全新發展。
把握企業基因 穩定前行
盡管去地產、多元化發展企業口號自2013年起便不時響起。然而根據往年各公司財報數據來看，除少部分企業外，無論是業績占比還是利潤貢獻，非房地產業務整體發展中佼佼者依然稀少。與地產開發短平快的風格相比，醫養、產城、文旅等多元化業務均需前期投入與耐心運營，后期才能產生持續優質的經營性現金流。
在自持運營優質物業方面，香港開發商無疑是個中翹楚。禹洲雖出身閩系，卻十分欣賞香港地產開發商的發展模式，穩健低調，注重安全邊際，一直以來有意識地以增加核心城市優質資產持有作為長遠策略，甚至有時寧愿承受一些銷售增速放緩的代價。
禹洲董事長林龍安坦言，2018年一個廈門辦公大樓就值40億，類似南京商業、杭州辦公也都選擇了未售。為何不賣？核心是因為這些物業價值很稀缺，賣掉之后可能原價再也買不到了。
長周期看，香港現有的地產商大多都經歷了50年以上的歲月，無論樓市調整還是金融危機，都成功的穿越周期，而在香港上市房企基本面而言，普遍是高股價、低負債、高利潤率。林龍安表示：今天香港地產商的樣子，就是未來大陸地產商的模樣。
在開拓多元化業務時，禹洲始終在把握著企業基因和產業基礎上穩定前行。截至目前，禹洲沉淀優質資產已經突破300億規模，資金回報率在4%以上，整體土儲結構上，約85%屬于純住宅，15%屬于投資物業，這其中5%左右屬于可售投資物業，預計大約有10%的資產持有，綜合下來禹洲的自持物業占比保持在15%。
由于從開發商到運營商的角色轉變不能一蹴而就，需要企業有長期的戰略準備、人才蓄力、項目累計等。自去年起，禹洲順應集團業務快速提升所帶來的變化，積極夯實管控體系，提升企業運營效率。在疫情初期及后期外部環境變化對國內環境及行業所帶來的不確定性，組織升級料將發揮積極作用。
林龍安表示，禹洲不過分追求規模，而是追求有盈利的增長，能夠跟地方政府共贏的產業、地產開發的落地。5年內，禹洲主業（住宅開發）和副業（自持物業等多元化業務）應該八二開，這是一個比較務實的做法，也支撐集團整個戰略的落地——以房地產住宅開發為主，搭配物業和商業貢獻長期穩定的現金流收入，整體運營短周期業務和長周期業務搭配，相輔相成，穩健發展。
主業穩健增長 堅守承諾
在多元創新業務上進行有益的探索和嘗試時，禹洲住宅地產主業依然保持著穩健發展。
在新冠疫情逐漸的到控制后，2020年前4月禹洲銷售數據已經回正，5月單月實現合約銷售金額107.51億元，同比強勢增長108.72%。6月單月實現合約銷售金額121.10億元。在各家房企選擇大幅降價，加速去化回籠資金的時刻，禹洲集團在市場復蘇之際已先后漲價3個批次，涉及100余個項目。
此外，因看好粵港澳大灣區發展前景，禹洲集團已在深圳設立總部，形成上海-深圳雙總部格局。大灣區未來將成為禹洲業績第二增長極。禹洲一直以來看好大灣區發展，持續加碼布局。
截至2019年底，禹洲已布局香港、惠州、佛山和中山9個項目，土儲面積125萬方，貨值約180億，占總土儲面積6.2%。據了解，禹洲預計在3-5年中，將大灣區土儲占比提升至20%。
花旗發表研報指出，禹洲今年銷售年增幅有望超40%，且在第三季度銷售增長保持強勢。放眼全國房企，根據克而瑞研究院發布的2020年1-6月中國房地產企業銷售榜TOP200顯示，禹洲集團以全口徑金額428.5億元位列全國第34位。
開發主業的強勁增長為禹洲堅守三年千億承諾帶來底氣，也直接提升資本市場對企業發展的預期。5月19日，獲納入恒生大中型股價值50指數及恒生大中型股價值偏向指數。早在今年2月，禹洲也獲納入恒生中國高股息率指數，并在獲納入該指數的8家地產建筑業類公司中比重最高，占比約為3.09%。計及兩次上市十周年特別股息，禹洲地產2019年合共派息每股40港仙，派息率高達45.67%，
在企業賽道轉化場上，房企從追逐規模轉變為構建生態系統。林龍安對于集團未來走向也進行了深入思考。他認為，百年企業是每一個企業家的夢想，5年后、10年后的禹洲，以穩健經營為導向，堅定地推進多元化。
產業地產作為發展實體經濟的重要載體，近些年隨著“雙創”、“十三五”、大灣區規劃綱要等一系列政策的出臺，產業地產也越來越受到國家和地方的支持以及市場資本的偏好。禹洲的此次長遠布局策略，既是順應行業發展形勢作出的創新求變，也是其向實體經濟靠攏，助力地區經濟發展，推動國家經濟轉型升級的重要步驟。
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