突然！寸土寸金的紐約曼哈頓，房子打五折！
在新冠肺炎疫情沖擊之下，美國紐約市曼哈頓的高端房地產市場受到嚴重沖擊，富人們紛紛逃離市中心，選擇去郊區安家。而與此同時，上千萬租房住的低收入者則可能因為疫情而面臨被房東驅逐的命運。
來自房地產服務公司UrbanDigs的統計數據顯示，在3月23日到8月16日期間，紐約曼哈頓的房屋銷售同比下滑了56%，相比較而言，高端房地產市場的沖擊更顯嚴重。同一時間段內，400萬美元以上的房產銷售下滑了67%。
另一家房地產評估和研究公司米勒·塞繆爾的提供數據顯示，疫情對于紐約市高端房地產市場的沖擊程度，已經超過了2008年金融危機和2001年的“911事件”的影響。
按照現在的銷售速度，曼哈頓的待售公寓庫存積壓需要17個月才能消化完，這相當于平日的兩倍時長。
面對低迷的市場環境，降價是最直接的提振方式。在曼哈頓西切爾西區，一個新建的超豪華公寓樓Getty幾乎給出了半價的折扣，相當于單套房產減價近1000萬美元。
不過對于富人們來說，再大的折扣似乎都不足以挽回他們已經飛走的心，在疫情最開始沖擊紐約時，富人們就紛紛逃離了曼哈頓，并在郊區購買房產。
平日里，紐約富人們的避暑勝地漢普頓（Hamptons）在7月份的房產交易量翻了一番；紐約州的威徹斯特縣交易量達到平日的兩倍還要多，紐約州的鄰居康州也從中受益；當地費爾菲爾德（Fairfield County）的交易量在7月份也上漲了72%。
對于富人們來說，其實住房從來不是個太大的問題，但對于相對低收入的人來說，疫情對于住房問題帶來的沖擊則要嚴峻很多。
因為失業和收入減少，付不起房租的人越來越多，據估計，到9月底，可能有多達2300萬美國租房者面臨被驅逐的風險，相當于租房總人數的五分之一。在疫情之下，美國政府主要通過禁令的方式在避免這種情況的出現，但一些禁令在陸續到期，慈善機構擔心，如果美國政府無法提供更多幫助，那么今年圣誕節，將會有大量美國人流落街頭。
房價飛漲52%，韓國首爾掀起“恐慌性購房潮”！
近期韓國政府頻發房產新政，政策高壓下，房價飛漲，引發民眾恐慌性購房潮，7月房產交易量更是創歷史新高。
20日，韓國國土交通部發布數據顯示，7月韓國房產交易量達14.1萬套，較去年同期大幅增長110%。今年1-7月累計交易量更是高達76.2萬套，較去年同期近乎翻倍。月度交易量和累計交易量雙雙創下有數據統計以來的最高水平。
近3年來，韓國累計頒布了23項房產新政，然而在政策高壓下，首爾公寓樓價格卻大幅上漲了52%。很多韓國民眾擔心房價繼續攀升，著急出手購房，掀起了一撥恐慌性購房潮。
近日，韓國首爾市內一處預售110套房的高層公寓樓盤，就吸引了37400多人前來預購，競爭比例高達340:1，刷新了首爾市樓盤預售史上最高紀錄。
另外，韓國首都圈的購房熱也同樣波及到了非首都圈地區。今年二季度，韓國釜山、大田、大邱、蔚山和光州等五大直轄市的小型公寓也交易火熱，較去年同期增長約40%。
隨著韓國這一撥購房熱的興起，韓國家庭負債規模再創新高。根據韓國央行19日公布的數據，二季度韓國家庭負債總額高達1637.3萬億韓元（約合人民幣9.5萬億元），也是韓國有數據統計以來的最高值。
專家分析，在長期低利率和房價攀升的情況下，大量熱錢以驚人的速度涌入韓國樓市。然而，一旦房價下跌，或者政府上調利率，這些資產就很有可能會變成不良資產，甚至會成為拖垮韓國實體經濟的潛在因素，急需監管部門和民眾理性對待。
56平方米一套房，只賣2萬！
又一東北城市房子出現“白菜價”
繼去年黑龍江鶴崗因為“白菜價”房子引發廣泛關注后，最近又有一座東北城市出現了“白菜價”房子。
據證券時報報道，遼寧阜新城南米家區一套正在掛牌出售的面積為56.02㎡的2室1廳住宅，售價僅為2萬元，折合成每平方米的價格僅為357元。
阜新位于遼寧省西北部，與省會沈陽直線距離147.5公里，2019年總人口183.7萬人。
“白菜房”位于米家小區，距離阜新市中心大約20分鐘車程。在中介經紀人小陳看來，總價兩萬元的房子并不稀奇，過去他也賣過幾套�！耙话愣际琼攲樱瑳]裝修的毛坯房。”他解釋，米家小區是回遷房，最早一批大約已有8年的樓齡。
兩萬元錢的房子在米家小區一帶還不少。
另一位中介小張幾分鐘的工夫就找出5套不同位置和小區的二手房，面積從38平方米到55平方米，每平方米均價也在300元至600元之間�！氨阋说�2萬元就賣，貴的2.5萬元，還能往下談點價�！彼f。
這些“白菜房”的共同點都是“回遷房”。公開信息顯示，米家小區是阜新當地知名的棚改回遷房。有中介透露，因為當年是平房回遷，不少家都分了好幾套，房子即使兩萬元賣也不虧。
與之前的“鶴崗現象”一樣，上述“白菜價”并非阜新全市都如此，而是發生在一些距離市中心較遠、小區建成歷史較長、戶型較差的房子上。
阜新為何出現了“白菜價”房子？
從表面上看，這是因為當地同類房子供給量遠大于需求量，已經出現了買方市場，甚至有業主表示如今報價只有兩三萬元的房子，適度降低價格，依然愿意賣出。盡管如此，當地不少居民手里還是囤積了一些賣不出去的房子。
從市場本身來說，阜新作為三四線城市，樓市需求支撐相對有限，波動也較大。根據貝殼研究院監測，2009年至2013年阜新房地產開發力度較大，市場銷售規模持續增加，商品房銷售面積和銷售額年均同比增幅分別在25%、35%左右，4年間房價也大幅增長。但在2014年及以后全國樓市全面調整的大環境下，阜新樓市去庫存明顯減慢，至2016年市場銷售連續3年同比下降，年均降幅約30%，房價也隨之下跌。
但是，一座城市的房價浮動情況，在很大程度上取決于當地的經濟發展水平和人才、資源吸引能力。阜新曾經因煤炭經濟而興盛，但如今也面臨資源枯竭型城市的轉型難題，大量人口尤其是年輕人離開阜新，留下的大多是中老年人，內部累積的過量房子無人“接盤”，自然會造成房價持續走低的現象。
從常住人口變化來看，2010年第六次全國人口普查時，阜新的常住人口是181.9萬，到2015年阜新的常住人口為177.8萬，減少了4.1萬。從戶籍人口數據來看，2015年是189.5萬人，2019年是183.7萬人，4年減少了5.8萬人。
圖/圖蟲
與鶴崗相似，過去阜新也曾經是重要的煤炭基地，阜新海州露天礦曾是“亞洲第一大露天礦”。
煤炭工業長期在阜新城市(300778,股吧)生活中占據重要地位，阜新礦業集團一度是當地的支柱企業，擁有近10萬名員工，10個煤礦和6家工廠，是全國520家、遼寧省60家國有重點企業之一。
但隨著資源的逐漸枯竭，阜新城市發展也受到很大影響，2001年，阜新被正式認定為全國第一個資源枯竭型城市。
圖/新華社 資料圖
據一位阜新礦業集團干部回憶，2003年，阜新礦業將設計產能90萬噸的艾友礦擴能改造，改造后該煤礦設計產能達200萬噸，可開采50年。然而，因阜新地下煤層整體資源枯竭，這一煤礦于2015年正式閉坑，總計開采不到20年。
據新華社報道，由于資源枯竭，阜新礦業一度陷入十分困頓的局面。2015年,阜新礦業總營業收入減少30億元,利潤總額由正變負。2016年更是雪上加霜,由于無煤可采,本地7座煤礦關閉了6座，2.8萬名職工面臨轉崗分流。
煤礦關閉帶來的影響也是不可小視的。據新華社援引阜礦集團財務負責人的話指出，2016年，阜新市76%的社保缺口來自阜新礦業集團。
阜新的面積不算小，有10445平方千米，但2019年阜新實現GDP為488.1億元，人均地區生產總值27945元，不到全國平均水平的四成。即使在遼寧省都處于尾部。
對比來看，這一數據甚至還達不到沿海發達地區的一個鎮3年前的水平。2017年，位于廣東省佛山市的獅山鎮地區生產總值超過1000億元，經濟總量是鶴崗市的3倍多。也是在2017年，江蘇省蘇州市盛澤鎮GDP也突破400億元，經濟總量超過鶴崗市100多億元。
經濟增長乏力，經濟結構多樣化之路依然困難重重。對當地人來說，位于市區較好地段的房子，也未必能輕易買得起。
低房價能否更多的人口流入？
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，城市收縮的本質在于核心產業衰退帶來的增長動力弱化喪失，繼而造成城市發展相對遲滯、經濟效益低下、就業容納力降低及勞動人口流失。
房價有沒有可能成為一個小城市的競爭優勢？比如鶴崗，能否通過低房價吸引更多的人口流入？
孫不熟表示，房價便宜不是一個城市的競爭力，它是一個結果�！氨热缑绹牡滋芈�，一美元一套房子都沒人要。一個城市正常運行，房價不會便宜到這個地步。”
上海交通大學經濟學院特聘教授陸銘也表示，房價的事情要分兩面看。一方面，部分群體覺得大城市的就業機會不是很有吸引力，又覺得大城市的房價貴是個很大的問題，那么低房價就有可能成為吸引這部分人去買當地房子的原因。
收縮型城市出路在哪？
圖片來源 / 圖蟲
和鶴崗類似，我國的很多小城市已經步入收縮型城市的道路。
今年3月，國家發展改革委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》，首次提出收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。
陸銘表示，一些地方成為人口流入地，是因為經濟增長發展更快，就業機會更多，那么就有另外一些地方相對經濟發展速度比較慢，創造就業機會比較少，就會成為人口流出地。所以，有些資源枯竭型城市成為收縮性城市，如果放在整個國家發展的大格局里是正常的。
盤和林指出，隨著我國城市化進程的推進和人口劉易斯拐點的出現，大城市人口集聚、中小城市收縮顯著逐漸成為城市發展新常態，這是不同規模城市利益在新型城鎮化進程中的再分配，也是工業化向信息化轉變發展的新趨勢，符合城市發展的基本規律。
像鶴崗一樣，已經成為收縮型城市，尤其是資源枯竭型的收縮型城市，究竟有沒有可能走出一條全新的路徑？
陸銘表示，收縮型城市確實有轉型成功的可能，但具體怎么做還要看每個地方自身條件。在國外，一些地方資源枯竭，最終轉型成科技型城市，但是這只是少數的案例，絕大多數地方會發生持續的人口收縮。甚至在一些地方發展出新的產業之時，比如旅游業，也并不意味著一定可以逆轉人口流出的趨勢，因為創造的就業機會還是有限的。
盤和林認為，收縮型城市的地方政府應該積極進行精明收縮、減量規劃，減少盲目逆勢擴張帶來的資源浪費。與此同時，挖掘歷史人文底蘊，優化宜居生態環境，以“盤活存量”。
2019年鶴崗市人民政府工作報告提出，要大力發展新經濟、新業態。結合實際，深入挖掘優勢資源，用新業態新模式推動自身優勢潛能轉化為經濟優勢，為轉型發展增添新動力(310328)。抓好旅游康養產業迅速升級。推動生態優勢向產業優勢轉化。
陸銘表示，小城市的發展還是要看自身的條件，有的小城市成功轉型為一個旅游、創意產業有競爭力的城市，尤其是離大城市并不是很遠的小城市�！懊恳粋�城市的發展，需要根據自身的稟賦，審時度勢地去看�！�
此外，外界需要理性看待這些城市的極為低廉的房價現象，既不要大驚小怪，也不要簡單認為“房價越低越好”。這些資源枯竭型城市的房價變化，折射的是當地經濟發展狀況。
房價的秘密
任澤平在《房地產周期》一書中講到，房地產研究要講邏輯，房地產周期長期看人口、中期看土地、短期看金融。如果要判斷某個地區未來的房價或者房地產市場走勢，問三個問題答案就出來了：
第一，該地區人口未來會流入還是流出？
第二，它的土地供應會增加還是減少？
第三，貨幣松緊程度如何？
這三點這決定了我們對房地產市場的看法。
澤平宏觀早前發布研報指出：
從全球視角看，一國房地產市場取決于：經濟增長、人口變化、貨幣供應、住房制度。其中前兩項是基本面因素；貨幣超發會導致國內本幣房價大漲但不一定美元房價大漲，即在全球視角下不一定具備投資價值；住房制度是一國房地產市場的政策導向。
房地產具有抗通脹屬性，能部分分享經濟增長紅利；長期來看，全球貨幣超發是普遍現象，廣義貨幣增速多高于名義GDP增長，能夠跑贏印鈔機的資產不多，在多數國家大都市圈的房地產是其中之一。過去四十年，中國廣義貨幣供應量M2年均增速15%，1998-2017年M2增長16倍，從各類資產價格表現看，絕大部分的工業品、大宗商品、債券、銀行理財等收益率都大幅跑輸，只有少數一二線地價房價、醫療教育等服務類產品、股票市場上的核心資產等收益率跑贏這臺印鈔機。
房價已經成為人們日常繞不開的話題，中國社會發展這么多年，房子已經不僅僅是住的問題，背后代表的東西實在太多，作為商品，也具備投資交易的功能，更加承載了人民對美好生活的需要，對稀缺優質資源的追求，社會地位的象征。
同一個城市里，不同的小區之間價格也可以是天壤之別。小區只是人的載體，我們圍繞住在小區里面的人的活動以及他們最關心的問題來分析就可以清晰的知道決定小區價格的因素有哪些。
同個小區里面，不同房子之間的價格也可以是大有差別的。這是由單房子本身的條件所決定的。人們最關注房屋本身的因素：
1、房子所在樓棟。樓棟所在位置安靜，采光好等。
2、得房率。公攤面積越大，則得房率就越低；公攤面積越小，則得房率就越高。
3、房屋的折舊及房屋的剩余土地使用年限都會影響到房屋的價格。
4、房屋的朝向、戶型等狀況。南北通透、戶型方正的房子是所有朝向里最好的。
5、樓層情況。一般情況下，6-8層好，15層以上（頂樓除外）的樓層也比較好，房價更高。
6、房屋的裝修也會影響到房價。有的二手房即買即住，為購房者省去了裝修的錢和空置的時間，這樣的房子房價更高。
最新評論