2017年，雄安新區規劃出來的那段時間，一直流行這么一段話：
“80年代錯過了深圳，90年代錯過了浦東，00年代錯過了一線，10年代錯過了成渝杭鄭蘇錫常，2017年的雄安新區，你還要錯過嗎？”
百年一遇的投資盛宴，如何拿到暴富的入場券，中國成千上萬的購房者早已給出答案——在新區買房。
1992年浦東新區的建立，開啟了我國新區發展的序幕，從那時起，各城市的新區如雨后春筍一般出現，不僅買房人在賭，城市也在賭，賭一個“浦東奇跡”再次出現。
這無疑是場豪賭，每一位入場的賭徒都勝券在握，但現實并非每個人都能成為贏家。
城市新區，暗藏的風險越來越大。
現在的新區多少有些囂張，哪怕十八線的小縣城，也要拉開一張大字報，滿大街敲鑼打鼓地宣傳:“我們要搞新區建設！”
全國上下大大小小的城市“人手一個”新區如今已變成常事。據統計，全中國的新區數量已經超過3500個，大如首都，小到18線，城城都在炒新區概念。
但市場供求關系告訴我們，商品數量越多，就越會貶值。
要評價新區價值，必須先從整個國家級新區的狀況來認識。
在全國3500多個新區中，真正的國家級新區只有19個，起自上海浦東，以河北雄安結束。除了這19個，剩下大多都是掛羊頭賣狗肉。
試問，三四線城市的新區，你敢買嗎？
如果說一二線城市發展新區是因為城市擴張，未來副中心會變成中心，郊區會變成城區，產業會遷移到這里，城里的人口也會跟著來這里買房，人來了，商業中心也來了，交通也好了，那么在這些新開發的地方買房沒問題。
但捫心自問，一個人口撐死幾百萬的三四線城市，真的有到十幾公里之外的荒郊野嶺搞新區的必要嗎？
新區發展需要什么？
產業、人口、企業、配套、交通、商業。哪怕只缺少了一個，其他要素可能都無法得到發展。
人口外流、產業等級低、公共基建落后，這些問題就不再多說，已經是三四線城市普遍存在的問題，現在只告訴大家一句話：
新區這種概念至上的東西，城市能級低的地方，不論是需求、購買力都根本玩不轉。
更何況，三四線城市的房價遠要比一二線來得脆弱，別看現在很多新區炒得那么火，一旦政策收緊，新區的房價必然第一個崩掉。
到時候這些城市新區，就是買房人的火坑。
除了囂張，現在的新區胃口還很大。
打開地圖，看這邊，成都天府新區總面積約1500平方公里，是現在主城的3倍到5倍。
看那邊，西安的西咸新區882平方千米，比主城區面積還大。
“求大”，已經成為中國新區建設的最大問題，最要命的是，這幾百幾千平方公里的新區面積，真正有價值的往往只有一小片區域。
比如合肥的濱湖新區。
合肥的政務區建設很成功，環境好，配套也好，可以說代表了整個合肥城市建設的最高水平。
但是政務區才多大？12平方公里。而整個濱湖新區196平方公里，是政務區的16倍。
光是這小小的12平方公里，也是合肥從2003年開始竭盡全市之力支持建設，把市政府、市大劇院、省博物館、省電視臺、市奧體中心和一個1000多畝的天鵝湖都搬到了這里，再經過十多年的經營，才落成現在這副模樣。
而要建設比政務區大16倍的濱湖新區意味著什么？意味著政府的投資要增長16倍。
即使合肥有錢投，但是能有多少配套往里面導入，一個合肥能變出16個省博物館嗎？
濱湖新區的問題，不止是合肥自己的問題，更是全國無數個新區的真實寫照。
19個國家級新區，區域面積少則500平方公里，多則2000平方公里，貴州的貴安新區，規劃了1800平方公里，而貴陽安順的人口，加起來800萬都不到。
胃口很大，價值很小，已經成為如今新區的通病。
胃口這么大，就會造成一個問題：城建“攤大餅”。
啥叫“攤大餅”？就是東南西北都有規劃，一個都不落！不然劃了這么大的面積，豈不是白白浪費？
這個問題早在之前講合肥的文章里就有說過，攤大餅一樣的城建，很容易造成顧此失彼的問題，本想兩手都抓，兩手都硬，到最后連帶著濱湖新區都沒發展起來，房價提前透支了。
更要命的是，東南西北都有規劃，往往和城市發展方向不一致，同時把人和錢、資源都給分散了。
比如海南海口的江東新區。
如何形容江東新區的尷尬處境？
在此之前，海口一直在集中精力發展西海岸，不僅市政府搬了過去，目前也在建設大型物流基地，加上唯一的國際免稅城、跨海大橋都在西海岸，一系列基建落地后必然大升值，房價也是蹭蹭上漲，發展勢頭一片大好。
結果就在這時，一份海南自貿港的文件從天而降，于是又在東邊劃了一個江東新區。
于是情況變成，本來西海岸片區還沒成型，也不成熟，這時候突然殺出一個江東“程咬金”。兩邊都要規劃，兩邊都要發展，人從哪里來？錢從哪里來?產業哪里來？
東拉西扯，南北不落，這就是新區規劃現狀，怪尷尬的。
現在的新區，多多少少都有些“高冷”，恨不得離主城區十萬八千里遠。
為什么全國一些赫赫有名的新區都出現嚴重的債務和開發滯后問題？規劃面積太大是一方面，選址的問題更是突出。
當初西咸新區做了5個組團的規劃，設想十分宏大，宣傳也是轟轟烈烈，結果到現在為止，開發進度遠低于想象。原因就在于忽視了和主城區之間的交通距離、基礎設施建設成本等問題。
有些新區和傳統市中心距離極遠，不依賴市區，大多只有一條地鐵和市區相通，規劃是否實現，完全看新區投資夠不夠。
一般來說，新區和市中心之間的距離在20公里左右浮動，是一個較為合理的范圍，如果超過這個距離，新區接受主城區的經濟輻射和人口外溢就會變弱。
比如蘭州新區，距離市中心70公里，中間相隔的地方一片空白，完全沒有開發，就算市區變大了，兩者也沒有相連發展的可能。
離主城區這么遠建設新區，無疑等同于在一張白紙上建出一座新城，想一下，憑借西安、蘭州現在的人口、資金、吸引力能玩得起來嗎？
距離問題一直都是新區發展很長時間的痛點，因為這意味著短期交通條件可能跟不上。
即使是成都的天府新區，離主城也有20公里以上的距離。從成都天府廣場到新區核心興隆湖，一共25個地鐵站，大約需要一個小時，而這只是地鐵上的時間，所以如果你住在老城去新區的興隆湖上班，每天用在路上的時間大約2個半小時。
說白了，新區建設還是得依靠主城區，離得越近，能承接的產業和人口的自然溢出也就越多，未來的發展就越靠譜。
現在的新區，越來越有“畫餅”的意思，而且還是一塊毒餅。
當新區還在紙上，暴富還是想象，比規劃先落地的，一定是房地產商的售樓中心。
工業新區逐漸變成房地產開發區，是中國絕大多數新區逃不過的宿命。產業還沒落地，各種各樣的寫字樓和住宅樓就已經拔地而起。
房地產過度泛濫和土地財政有著直接關系。沒有房地產，就沒有土地出讓金，就沒有產業建設的資金來源。任何一個新區建設都需要大量經濟成本，因此政府只能把工作重點從新區建設轉化為房地產開發，以此獲得政府基礎設施建設資金的來源。
當年被稱為中國第一個鬼城的鄂爾多斯(600295,股吧)康巴什新區，就是在政府引導下強行帶起了一波新區地產行情，2010年的時候，當地有些樓盤價格一度達到了2萬元/㎡，令全國矚目。然而落后的傳統煤炭產業根本無法支撐新區建設和人口需求，最終以一場地產崩盤宣告了康巴什新區的失敗，房地產泡沫就此破裂。
（2011年房價泡沫破裂后，出售房子的康巴什業主）
當下，新區紅利幾近透支，在新區買房投資，已經成為一種高風險博弈。
經常有讀者朋友問，新區能不能買？不可否認，當下依舊有不少新區有價值，南京的江北新區、成都的天府新區，都是城市發展中的“新貴”。
但這畢竟是少數，一個新區到底能不能碰，一定要注意幾點：
1. 2015年以后的新區最好不要碰。
中國城鎮化發展到今天，人口流動的高峰期早已過去，2015年以前的新區能夠享受人口流動帶來的紅利，同時經過好幾年發展，如今不少規劃都已經落地，區域價值已經能夠判斷。而2015年以后的新區，發展時間太短，大多還停留在概念階段，加上錯過了人口流動的高峰期，現在想要加速人口、資金流入，怕是難上加難，爛尾的風險很高。
2. 不要碰三四線、弱二線的新區，這些城市沒有足夠的錢和人來支撐炒起來的高房價，一旦泡沫破裂，很容易崩盤。
3. 不要碰遠離主城區的新區（距離最好≤20公里），靠近一線、強二線城市的新區可以關注一下，這些地方對于承接主城區的人口、產業外移很有優勢。
請大家記住，經濟基礎決定上層建筑，而決定經濟基礎的是人。人是市場之本，否則蓋再多房子也沒意義。
放在當下，一座城市哪里是CBD、哪里是學區、工業園、商業中心，其實早已經固定，很難再進行遷移。完整完善的配套，是幸福生活的重點，也是投資起飛的起點。
別再抱有幻想，那個能在新區一口吃成胖子的時代，已經過去了。
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