“內循環(huán)模型”建立：碧桂園主動降杠桿的最大底氣

　　房企融資新規(guī)“三條紅線”體現(xiàn)了房地產調控的新思路：調控已經(jīng)從C端開始慢慢覆蓋至B端層面，房企依靠杠桿攫取紅利的時代已成為過去。未來，依靠自身體系內循環(huán)模式將成為房企可持續(xù)發(fā)展的重要保障。

　　從房企2020中期業(yè)績報告來看，龍頭房企碧桂園因其“內循環(huán)模型”建立帶來的良好業(yè)績而受到業(yè)界關注，具體表現(xiàn)為三大指標：第一，公司賬面可動用現(xiàn)金余額達2055.2億元，另有未使用的銀行授信額度3288.1億元；第二，有息負債總額下降至3420.4億元，相較2019年末下降了7.5%，上半年期末碧桂園的融資成本為5.85%，相較去年底下降了49個基點，融資成本進一步降低；第三，權益合同銷售額2669.5億元，權益合同銷售回款額約2509.3億元，權益回款率高達94%，連續(xù)五年高于90%。中期業(yè)績溝通會上，碧桂園管理層表示，公司有信心在今年前8個月的累計銷售額趕上甚至超過上年同期水平。而根據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，前八月碧桂園權益銷售額609.3億，同比增長30.1%。

　　主動降杠桿的底氣

　　房企主動降杠桿的底氣，主要基于銷售和回款足夠好，有充足的現(xiàn)金流保障，生存不需要依賴外部融資。這也是碧桂園主動降杠桿的最大底氣。

　　上半年，碧桂園權益合同銷售額約2669.5億元，權益合同銷售面積約3185萬平方米，繼續(xù)位居行業(yè)前列。截至8月份，除一二月受到疫情影響而出現(xiàn)單月同比下跌之外，碧桂園權益銷售金額自3月起已連續(xù)6個月實現(xiàn)同比增長，其中8月份權益銷售額609.3億元，同比增長30.1%。

　　半年報顯示，盈利指標上，2020年前6個月，碧桂園實現(xiàn)總收入1849.6億元，毛利約為448.9億元，凈利潤約為219.3億元，股東應占核心凈利潤約為146.1億元，多項指標繼續(xù)保持行業(yè)前列。

　　今年碧桂園持續(xù)對回款目標強考核，強化標準化、精細化的管理機制。2020年上半年，碧桂園權益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2509.3億元，權益回款率達到94%，已連續(xù)5年高于90%。

　　當年簽約當年回款率較去年同期上升3個百分點至67%。銷售回款率是衡量企業(yè)經(jīng)營能力的重要指標，對處于資金密集型的房地產行業(yè)更是如此。銷售回款率越高，代表資金周轉速度越快，反映企業(yè)財務資金管控能力越強，而快速銷售回款才能保障充足的現(xiàn)金流，進而大大提高公司抵御風險的能力。截至2020年6月30日，集團可動用現(xiàn)金余額高達2055.2億元，占總資產比例為10.5%。另有約3288.1億元銀行授信額度尚未使用，營運資本充裕，資金保障能力良好。

　　截至2020年6月30日，碧桂園錄得不含增值稅的已售未結收入7808億元。由于房地產行業(yè)預售制的特殊性，盡管物業(yè)在出售時已經(jīng)產生銷售額，但必須要等到完成竣工驗收、向購房者交付物業(yè)之后，已售未結轉收入才能在財務報表中成為確認收入。上半年碧桂園已售未結收入處于行業(yè)領先水平，這在很大程度上鎖定了公司今年乃至未來兩三年內業(yè)績提升空間。

　　差異化優(yōu)勢效益最大化

　　碧桂園的銷售持續(xù)向好，并且能夠逆周期向上而行，很大程度上，要歸功于碧桂園的差異化戰(zhàn)略。碧桂園結合企業(yè)自身特點，差異化地進入大多數(shù)企業(yè)避開的三四線城市，攫取城鎮(zhèn)化紅利，從而躋身行業(yè)龍頭。

　　截至2020年6月底，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內地項目總數(shù)為2662個，業(yè)務遍布中國內地31個省/自治區(qū)/直轄市、288個地級市、1334個區(qū)/縣，布局廣泛性居行業(yè)之首。碧桂園的土地儲備兼具廣度和深度，廣泛布局可以分散風險，深度聚焦則有利于提升競爭優(yōu)勢，特別是前瞻性地深度布局長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大城市群，很好地契合了國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。在已獲取的可售資源中，98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，73%位于五大城市群，大多數(shù)貨量的分布符合人口流動趨勢。

　　而且碧桂園每進入一座城市，而是精準投資、精細化管理，向城市要效益。通過精確監(jiān)控每個特定城市四類庫存（有預售證未售面積、在建未有預售證面積、拿地未開工面積、未來12個月計劃供地面積）、月均銷售面積和平均開盤時間等指標，將目標城市或區(qū)域的供需情況按照庫存短缺、庫存合理、供應過量進行動態(tài)分類，并在此基礎上對目標城市或區(qū)域做出積極進入、機會進入、暫不進入的投資決策。數(shù)據(jù)顯示，公司目前已進駐的三四線城市中，85%的城市處于庫存短缺或合理狀態(tài)，對應三四線城市權益貨值的84%。

　　碧桂園的三四線在疫情期間反彈更明顯、轉化率更高。三四線除疫情影響較為嚴重的2月份外，其他月份都實現(xiàn)同比增長，銷售額自3月起平均每月同比上升11%，明顯優(yōu)于一二線城市單月銷售同比變化水平。上半年，三四線城市項目獲取18個月后的投資轉化率為1.28，相較同行一二線城市項目0.73左右的投資轉化率，表現(xiàn)更優(yōu)。

　　今年初，碧桂園集團核心管理層提出“一率五力”，即在合法合規(guī)、保證安全質量的前提下，做好高效率、成本力、產品力、營銷力、服務力和科技力。上半年，碧桂園降本增效效果顯著，營銷及市場推廣成本和行政費用約為134.7億元，同比下降27.9%。

　　夯實全產業(yè)鏈能力

　　在覆蓋房地產開發(fā)所有環(huán)節(jié)的基礎上，碧桂園不斷延伸產業(yè)鏈條，持續(xù)圍繞地產主業(yè)挖掘新市場新動能，上半年，機器人建房、機器人餐飲、現(xiàn)代農業(yè)等新業(yè)務均有顯著進展。

　　比如，建筑機器人已在多個項目應用。今年以來，地面整平、樓層清潔、通用物流、室內噴涂、鋼筋自動加工機器人已分別在順德和陽江等地項目上使用，施工質量得到甲方、總包方、監(jiān)理方共同驗收認可。

　　 博智林機器人公司自2018年7月成立以來，重點圍繞建筑機器人+裝配式+BIM技術、新型裝配式及相關核心技術，搭建系統(tǒng)化研發(fā)體系，組建了5大研究院，招募了3600多名國內外優(yōu)秀研發(fā)人才進行建筑機器人及相關智能施工設備、裝配式等的研發(fā)、生產、制造與應用，同步實施系統(tǒng)化產業(yè)布局，以信息化、數(shù)字化、智能化為手段，推動建造新工藝與機器人協(xié)同發(fā)展，打造全周期的智慧建造體系。

　　截至2020年8月14日，博智林已累計遞交專利申請2314項，獲授權567項，在關鍵領域擁有一批自主核心技術。現(xiàn)有在研建筑機器人50款，其中35款已投放工地測試，填補行業(yè)空白，其安全性和工作效率相比人工操作大大提升。

　　除此之外，碧桂園還依托實業(yè)優(yōu)勢，關注地產和社區(qū)生態(tài)鏈的投資機會，以產業(yè)投資的方式進入萬億級市場。截至2020年7月30日，已先后投資貝殼找房、企鵝杏仁、藍箭航天、和鉑醫(yī)藥、紫光展銳、比亞迪(002594,股吧)半導體、秦淮數(shù)據(jù)、塞飛亞農業(yè)科技等新興技術企業(yè)，投資領域圍繞房地產上下游產業(yè)鏈、大健康、智能制造、新基建等領域。

　　碧桂園的產業(yè)投資囊括多個產業(yè)生態(tài)，各大環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在賦能被投資企業(yè)的同時，又能不斷發(fā)掘產業(yè)鏈上創(chuàng)新發(fā)展最活躍的領域，通過支持細分行業(yè)領軍企業(yè)發(fā)展，相互協(xié)同，形成緊密聯(lián)動、全面完備的全產業(yè)鏈內循環(huán)，最終給予主業(yè)強有力的助推，助力房地產全產業(yè)鏈持續(xù)革新。

　　碧桂園的投資戰(zhàn)果也為企業(yè)帶來巨大收益。比如，2020年8月13日，碧桂園創(chuàng)投已投企業(yè)、國內房產交易龍頭“貝殼找房”順利在紐交所上市。上市首日即大漲87.05% ，8月20日總市值盤中突破500億美元。這是碧桂園創(chuàng)投自2019年成立以來首個IPO項目，后續(xù)貝殼找房將與集團主業(yè)繼續(xù)積極互動，互為賦能，共同發(fā)展。

　　在業(yè)內人士看來，碧桂園擁有極其豐富的產業(yè)資源及線下流量，通過投資實現(xiàn)產業(yè)鏈深耕及協(xié)同賦能，提升內循環(huán)效能，將有望成為助力企業(yè)持續(xù)長遠發(fā)展的新動力(310328)。

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