有時候看問題我們應(yīng)該辯證去看待，不能聽風(fēng)就是雨，也不能看到好就得意忘形，這正是房地產(chǎn)市場所面臨的現(xiàn)狀。房地產(chǎn)行業(yè)在房子是用來住的不是用來炒的這個定位指導(dǎo)下正在從一個時代向另一個時代過渡，有人看到的是難過，有人則看到的是希望。
9月26日，如是金融研究院院長、首席經(jīng)濟學(xué)家管清友認為，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變思路，不要抱有幻想，要從開發(fā)人過渡到手藝人，未來不再是上規(guī)模、鋪攤子、上杠桿的時代。中國房地產(chǎn)行業(yè)的金融整頓已經(jīng)來臨。2016年正式提出抑制資產(chǎn)泡泡，2017年，實質(zhì)性整頓開始。從2017年開始，雖然房地產(chǎn)行業(yè)在此期間也或多或少受到了間接影響，但許多企業(yè)并沒有迅速行動，這是由房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯所決定的。
直到今年，“三道紅線”的提出真正讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生重要巨變。管清友提到，中國房地產(chǎn)行業(yè)金融整頓的標志，是今年8月針對房企融資所提出的“三道紅線”。無論是頭部房企還是中小房企，降杠桿、去杠桿是必須要做的一件事情。
“三道紅線”到底是什么？除了要求剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得高于70%、凈負債率不得高于100%、現(xiàn)金短債比不小于1倍之外，還要上交表內(nèi)外融資、權(quán)益口徑銷售金額等。
眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，對融資的敏感度非常高，所以政策上的一舉一動牽扯到整個行業(yè)的命脈。無疑，對過分依賴加杠桿或者說是高周轉(zhuǎn)企業(yè)來說，是一個巨大的打擊。對開發(fā)商來說，是真的要過苦日子了。這一點，郁亮早就提醒過，要保證活下去才最重要。
近日，中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心主任秦虹表示，無論是龍頭房企還是中小房企，要想在行業(yè)中繼續(xù)生存并得到發(fā)展，都將面臨技術(shù)的沖擊，這主要來自成本壓力、客戶需求與政策鼓勵。融資困難、資金流動速度慢及債務(wù)兌付壓力大三個主要問題將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)整體違約風(fēng)險增加，中小企業(yè)的違約風(fēng)險更甚。
所以，要謹防房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大風(fēng)險，但是該如何應(yīng)對呢？秦虹認為，第一，以穩(wěn)房價為目標控制好房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏。第二，以都市圈為范圍統(tǒng)籌房地產(chǎn)的調(diào)控與發(fā)展。第三，以城市更新為抓手引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。第四，以量、價、金融風(fēng)險為核心進行系統(tǒng)性監(jiān)測。
而縱觀政策全貌，現(xiàn)在恰恰是從這幾個方面在著手嚴控，穩(wěn)房價是基礎(chǔ)也是目標，都市圈是未來房地產(chǎn)區(qū)域布局的重點，城市更新一定會是新的經(jīng)濟增長點，而金融風(fēng)險監(jiān)測則成為調(diào)控的重中之重。
中國財經(jīng)報評論稱，很明顯，房地產(chǎn)金融化成為當前經(jīng)濟環(huán)境下需要嚴防死守的“灰犀牛”。房地產(chǎn)金融化不僅容易觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，更是直接擠壓了人們的日常消費。
9月14日，央行表示，重點房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則前后醞釀了將近兩年時間。下一步，將會同住建部以及其他的相關(guān)管理部門，跟蹤評估執(zhí)行情況，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴大適用范圍。
我認為，如果是站在局部或者著眼當下，對房企來說是不好的，但是長遠來看，這對整個行業(yè)是利好，是促進行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，反過來也能為優(yōu)秀企業(yè)提供更良好的市場環(huán)境。
因此，“三條紅線”并不可怕，這是欲揚先抑，其實就是“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的又一措施，讓房企遠離并擺脫風(fēng)險，讓市場回歸穩(wěn)定和平靜，讓房地產(chǎn)發(fā)揮其對經(jīng)濟增長的正面影響。
光明網(wǎng)評論稱，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期是當下主旋律，因此指望之后房價再出現(xiàn)大幅度“下降”不太現(xiàn)實。人民日報海外版：房地產(chǎn)市場“穩(wěn)”字當頭。針對有聲音認為隨著調(diào)控政策不斷從緊，房價存在“硬著陸”風(fēng)險，中國國家統(tǒng)計局在北京回應(yīng)說，房地產(chǎn)市場保持總體穩(wěn)定有基礎(chǔ)。
開發(fā)商苦日子肯定要過，市場也要穩(wěn)，這就意味著房地產(chǎn)行業(yè)將從風(fēng)險中被拉回來，不至于出現(xiàn)大幅的波動。看到風(fēng)險就杞人憂天或者看到風(fēng)險依然不知道收斂的都是極端態(tài)度，我們應(yīng)該相信政策的力量，相信市場能夠在正確的引導(dǎo)下走出風(fēng)險，走向穩(wěn)定。
本文首發(fā)于微信公眾號：光宇吐樓市。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。
最新評論