商務物業月均收費17.6元，約為行業平均收費的2.5倍。
本文為IPO早知道原創
作者｜C叔
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據IPO早知道消息，卓越商企服務集團有限公司（06989.HK，以下簡稱“卓越商企”）將于今日（10月7日）進行香港公開發售，海通國際和招銀國際擔任聯席保薦人。
本次卓越商企計劃全球發行3億股，其中90%用作國際發售，余下3000萬股將作香港發售，具體分配仍視認購情況而定。按照9.30港元至10.68港元的發行區間計算，卓越商企募資總額最高或至32.04億港元。
卓越商企此次招股持續6天，將于10月12日結束，并將于10月19日正式掛牌。
為配合國際配售，卓越商企引入Tencent Mobility Limited、Gorgeous TulipsLimited、南方基金等9名基石投資者，合計認購金額為1.5億美元，占發行規模的36.3%-41.7%；而Tencent Mobility Limited、Gorgeous TulipsLimited分別為騰訊、京東旗下全資附屬公司，認購金額分別為4500萬美元及2000萬美元。
（資料來源：全球發售新聞發布會）
卓越商企表示，募資所得款凈額將有約70%用于業務擴張（包括戰略性收購及投資）、約10%用于投資現金的信息技術系統、約5%用于在管物業的設施升級、約5%用于吸引及培養人才及約10%用作一般公司用途。
商務物業領軍者
成立于1999年，卓越商企專注于提供商務物業管理服務，透過向不同商務物業提供廣泛的服務。以2006年接管深圳卓越大廈為起點，卓越商企歷經20余年的發展已成為中國商務物業管理的行業領導者，尤其是高端商務物業管理的行業領導者。
截至2020年5月31日，卓越商企在34個城市擁有331個在管項目，總面積為2581.6萬平方米。其中，商務物業面積為1377.2萬平方米，較2019年末增加145.9萬平方米，占總面積的比重為53.5%；從收入貢獻來看，2020年前5月商務物業貢獻卓越商企物業管理服務收入的73.1%。
卓越商企在管面積分布（資料來源：招股書）
根據弗若斯特沙利文報告，按向商務物業提供基本物業管理服務所得收益計，2019年卓越商企在中國商務物業管理服務提供商中排名第四，在大灣區商務物業管理服務提供商中排名第二；而按向高端商務物業提供基本物業管理服務所得收益計，2019年卓越商企在中國商務物業管理服務提供商中排名第三，在大灣區商務物業管理服務提供商中排名第一。
相對住宅物業，商務物業更強調對設施設備使用壽命的延長，這就考驗物業服務供應商的綜合運營能力。卓越商企在管商務物業類型包括寫字樓、商務綜合體、企業大樓和辦公與研發園區多元業態，并與HBAT等眾多頭部企業建立合作關系。
如今，商務物業服務高端化、頭部化趨勢凸顯。其一，隨著一線及新一線城市不斷發展、商務綜合體和城市產業集群不斷增長，高端商務物業服務能夠顯著提升資產價值和租金水平；其二，存量商務物業市場集中度很低，行業領先企業有更多機會獲得更多優質商務物業項目。
（資料來源：全球發售新聞發布會）
上述特征無疑帶給卓越商企莫大(博客,微博)的機遇。招股書披露，卓越商企大部分在管物業位于中國一線及新一線城市，僅是大灣區就擁有111個項目，涉及在管面積1170萬平方米；而以平均物業管理費衡量，卓越商企的商務物業及高端商務物業分別為17.6元/平方米/月及18.8元/平方米/月，顯著高于中國商務市場的5.1元/平方米/月及大灣區商務平均的7.5元/平方米/月。
不止于物業
得益于商務物業的品牌優勢，卓越商企的財務業績亦是相當亮麗。2017-2019年卓越商企收益由9.47億元增至18.36億元，復合年增長率約為39.2%；而2020年前5月其實現收益9.42億元，相較去年同期增加58.7%。
卓越商企利潤表（資料來源：招股書）
而從收入結構來看，卓越商企的基礎物業管理服務貢獻率有所下降，而增值服務貢獻率整體增加。具體而言，其增值服務收入從2017年的8862.6萬元增至2019年的2.04億元，增幅近130%，收入貢獻率則從9.4%增加1.7%至11.1%。
事實上，卓越物業在傳統的基本物業管理服務之外，開發出范圍廣泛的增值服務以滿足客戶需要，致力于延長客戶物業的使用年限及使其價值最大化。
卓越商企為在管物業提供貫穿全生命周期的物業管理服務，通過延長物業及附屬設施使用年限，以及減少設施使用年限內的運行費用支出，旨在提高可持續性并維持高水平的出租率和租金溢價，以此提升客戶盈利能力；同時，卓越商企亦提供全鏈條各種資產服務，包括前期物業顧問咨詢服務、二手物業資產租售代理服務及空間運營服務，以實現客戶物業的價值最大化及使公司的收入來源多樣化。
（資料來源：全球發售新聞發布會）
而定制化綜合服務是卓越商企的一大特色，這也為其贏得更多優質客戶資源。如對特別強調信息安全的互聯網公司及高科技公司，卓越商企負責保障其敏感性及機密數據免遭未授權接洽及處理緊急事件；其亦提供高管服務、企業管理及雇員福利等定制化服務。
卓越商企表示，由于服務許多優秀客戶以及標桿項目，這將為其帶來馬太效應，由此奠定未來的競爭優勢。特別是針對大客戶，因為更了解其的需求、業務及期望價值，可以為大客戶提供更定制化的方案。據悉，卓越商企分別自2010年及2014年，為幾家中國領先跨國互聯網公司及領先高科技公司提供該類服務。
憑借全方位的優質服務，卓越商企獲得客戶高度評價。賽惟咨詢資料顯示，卓越商企在管的10棟寫字樓及商務綜合體468名用戶中，約99%對公司的物業管理服務表示滿意，較中國行業平均水平約95%高出4個百分點。
為了更好地服務客戶，卓越商企亦通過在戰略目標區域的收并購方式快速擴展業務規模和進行區域布局。如在2019年，卓越商企成功收購武漢雨陽、浙江港灣及武漢環貿，截至2020年5月31日獲得在管面積約390萬平方米，當中包括武漢環貿中心、學校、博物館、醫院和政府設施等。
科技賦能
當下數字化轉型在各行各業輪番上演，邁向智能化儼然成為物管行業一大趨勢。在卓越商企看來，互聯網下半場要通過業務引領技術，未來一定是標準化、流程化、管理邏輯線上化。其早已將新技術應用于服，通過建立“E+智慧雙平臺”，以技術作為后盾提升物業運營管理效率及品質。
“E+智慧雙平臺”包括FM智慧管理信息平臺和「O+」平臺，前者連接維護的設施、技術人員及公司管理團隊，整合了公司所管理的設備的維保計劃，并實時追蹤計劃的執行情況；后者對接企業（B端客戶）及企業高凈值員工（C端客戶），通過對客戶需求的精準把握，嚴選整合外部資源，進行線上線下聯動運營，以此帶來增值收益、提高客戶的滿意度和粘性。
對比2019年12月與2018年12月數據，FM智慧管理信息平臺大幅提高設備維護效率，技術人員能夠在規定時限內響應設備維修及維護請求比率由65.8%提升至82.8%，公司每月可處理的維修工作平均數量由274個增至481個，每月可完成工作率提升12.7個百分點至81.8%。而截至2020年5月31日，「O+」平臺注冊用戶約90萬人，其中2020年5月的月活躍用戶約14萬人。
卓越商企表示，企業服務擁有非常好的增值空間，特別是商企項目里面高凈值客戶居多，這回產生從B端的需求延伸到C端的需求；另外智能化也將為其財務、采購及項目運營等內控提供支持，進而助力其規模化的發展。（后臺回復“卓越商企”獲取該公司最新招股書）（后臺回復“招股書”獲取2020年熱門IPO公司招股書）
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