對于燕郊或者環京來說，時不時的總是有高曝光度的新聞，要么就是房價大漲，要么就是房價大跌，燕郊作為全國第一大鎮，無論是經濟還是房價，都配得上，的確非同尋常，燕郊早就不是河北的，而是面向全國的房地產之鄉。
我經常說，過去到燕郊，有什么土特產啊？那就是房子，滿大街的商鋪看過去很多都是賣房子的，簡直就是賣房子一條街。對于燕郊的房子或房地產，我們該如何看待呢？反正最近關于燕郊房價大跌的消息又來了。
這個消息到底是否屬實，我倒認為基本上靠譜。
最近在傳一張圖片，據圖所示，環北京樓市龍頭燕郊房價從2017年的38000元跌至今年的18000元，跌幅超52%。跌幅最大的是永清，單價從23000元跌到6500元，跌超71%。跌幅最小的是開發區，單價18000元跌至10000元，跌幅44%。
我記得當時的新房有的已經被炒到了4萬元每平，當然我認為更多的是炒作，因為個別樓盤往往被當成整個燕郊的行情。但也足以說明，燕郊的房價當時有多么瘋狂。哪怕二手房也達到了3萬元左右，如果以3萬元和最新的1.8萬元對比計算，在3-4年時間里，燕郊房價也跌了40%。
這么算似乎沒什么問題。還有媒體表示，炒房者逐漸退去，樓市一片冷清，中介不擔心房價下跌，更擔心沒有成交，所以最終只能去擺攤賣菜以彌補收入上的損失。但實際上，這些新聞都是當年燕郊房地產市場剛剛調整的時候，并非現在。
2017年底的一個媒體報道，某小區北側的菜攤攤位旁邊放著一塊房產信息牌。菜攤老板稱，他本來是房產職業經理人，但是在市場調控下，想買房沒資格，想賣房沒人買，只能兼職賣點菜，貼補家用。“現在整個燕郊的房地產中介市場，店鋪關門率達到50%以上，從業人員轉行率達到70%以上。”
著名經濟學家管清友也發表了自己的觀點，他表示，媒體報道環北京燕郊房價大跌，其實是個必然。一是城市功能定位不清晰，缺乏對于產業和人口的吸引。北京疏解首都功能以來，大量產業外遷，燕郊并未抓住機會。二是房價周期使然。2017年是本輪房價高點，之后從趨勢看一路向下。2017年有朋友拉我一起投資燕郊房產，綜合考慮，放棄，現在看是對的。
為什么聽起來這么殘酷？我告訴你，因為之前的市場本就不正常，實在太瘋狂。但是你現在看到的是市場轉冷，中介轉行，但我看到的卻是環京房地產市場才開始步入正軌。
首先，現在媒體報道的實際情況是燕郊從最高點到現在的房價變化，但這是三四年時間造成的。并不是現在突然大跌，即使有大跌，也是之前形成的。
再一個就是，燕郊等環京樓市在經歷了大漲大跌后其實已經步入了穩定期，那是不是燕郊的房價還會持續大跌呢？基本上不可能。
燕郊等地真的沒有投資價值了嗎？這里的房子還能買嗎？
我想說，隨著房子是用來住的而不是用來炒的這個定位逐步落實，炒房者越來越被市場擠出，房地產逐步回歸居住屬性，燕郊等地慘痛的經歷是必然過程，如果不經歷這樣的煉獄般考驗，又如何實現新時代的完美蛻變呢？
我經常跟大家說，買房子一定要看城市，看一個城市有沒有人口和產業支撐，對于一二線城市問題不大，很多三四線城市甚至更小的城市根本就沒什么人流入，哪還有什么前途可言？
單論燕郊等，也不過是一個小鎮中而已，可能連五六線城市都算不上，但是它有它的特殊性，一特在于其天然的地理位置優勢，從地圖上看它嵌套在北京版圖內，甚至比一些遠郊區都要近得多。這是天然優勢，怎么也改變不了的。二特是其位于都市圈的黃金位置，未來房地產發展重心在都市圈或者叫城市群，這種城市的潛力還是非常大的。
為什么燕郊等地調控很嚴厲？其實也是一定程度上的價值反應。千萬不要被嚴厲打擊炒房行為給嚇住了，作為剛需購房者仍然可以買。而且，我一貫比較看好北京周邊區域，畢竟這里是北京最近的承接地。但是過去炒房的水分太大。當水分擠出后，這里必將成為一片宜居之地。
回頭看看統一規劃的政策，要形成良性發展，職住平衡、規模適度、專業化發展，這就決定了燕郊等未來的定位，如果我們不再局限于過去，沉迷于房價上漲中的思維，那么對于自住購房者來說，環京將迎來前所未有的大好機遇。
試想一下，燕郊等地的戰略定位，必然是需要拱衛北京，如果燕郊等還是粗放式發展，北京肯定會受影響。如果北京的“城防”都做不好，又如何能保障北京的安居樂業？環京也正在開啟從重數量和速度向重質量和宜居轉向。我敢說，未來一定不是誰想來就能來，但絕對不是只有房價的優勢。
房價大跌之所以成為新聞，是因為媒體選取了三四年時間作為參照，但事實上，燕郊等地的房價已經開始趨于穩定，甚至還有小幅的上漲，大家都知道我最討厭房價大漲了。但是客觀需要尊重，燕郊絕非沒有人口，而是過去讓炒房的局給影響了。有需求，但不會輕易放開調控，這就是未來燕郊等環京城市的現狀，因為既要有市場，又要保證市場的純粹。
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