據新華社10月11日消息，近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（以下簡稱“實施方案”），并發出通知，要求各地區各部門結合實際認真貫徹落實。
其中，《實施方案》專門提出，支持深圳在土地管理制度上深化改革，具體包含以下幾個方面：
1、將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。
2、支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。
3、支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。
4、探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制。
5、深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。
6、支持依托公共資源交易平臺建設自然資源資產交易市場，完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體系。
7、試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者分析，土地功能的調整、存量用地的盤活等，這對于深圳有著重大意義。
中國城市經濟專家委員會副主任宋丁則表示，深圳土地資源匱乏，在過去的若干年里，深圳在城市更新當中已經對土地問題有了一些探索。在現有的基礎上，根據《實施方案》，深圳可以加大改革力度，譬如對于違法建筑等問題，可以大膽先行先試，改革的步子邁得更大一些。
多舉措增加建設用地
今年8月，自然資源部發布《關于支持粵港澳大灣區和深圳市深化自然資源領域改革探索意見的函》，其中就提到了“支持將國務院授權廣東省批準的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項，由廣東省委托深圳市批準”。
此次《實施方案》重申了這一點。李宇嘉向21世紀經濟報道記者分析，這一審批權限原本在省，深圳作為副省級城市，享受到了審批權。
此外，盤活利用存量工業用地、探索利用存量建設用地等措施，對于土地資源匱乏的深圳，都有著重要意義。
李宇嘉表示，“深圳從一個以工業為主的城市發展為現在高科技、現代服務業占比較高的大都市，產業結構變化，人口聚集，使得用地結構有了調整的訴求。但出于對產業空心化、空間房地產化等問題的擔心，國家對土地用途、規劃的調整有明確的規定。地方其實更清楚如何靈活用地，提升用地效率，使土地要素價值最大化，此次的放權、探索對于深圳是重大利好。”
李宇嘉尤其提到了深圳的住房問題。今年4月，深圳住建局印發《住房發展2020年度實施計劃》，其中就提出，深圳居住用地占建設用地的22.6%，遠低于國家相關標準中25%-40%的下限，難以滿足人口快速增長條件下的住房需求增長和品質提升要求。
李宇嘉表示，深圳的居住用地未來要達到25%以上，中長期更應該達到30%以上。所以，將來必然有一部分用地調整為居住用地，這對于緩解深圳住房供求矛盾以及房價上漲問題，具有重大的意義。
推進二三產業混合用地
從2017年深圳發布的“十三五”規劃來看，到2020年深圳工業用地將不低于深圳土地30%，亦即劃定了270平方公里的“工業紅線”，進一步加大了向產業用地的傾斜力度。
深圳市域面積為1997平方公里，根據2005年出臺的《深圳市基本生態控制線管理規定》，基本生態控制線范圍內的土地面積為974平方公里，占了總面積的接近一半。可開發的1000余平方公里范圍內，在270平方公里的工業用地紅線之外，剩下的土地還需要容納居住、商業服務、交通設施、公共服務設施等一系列城市功能。
這也導致270平方公里“工業紅線”在深圳有一定的爭議。宋丁曾向21世紀經濟報道記者表示，作為人口超過千萬的城市，深圳的產業結構在世界范圍內都是罕見的。工業占了太多的土地資源，也影響到了深圳作為中心城市的地位，它的服務業基礎還達不到應有的水平。
2019年，深圳的三產比重為0.1:39.0:60.9。深圳的二產占比遠高于北上廣，這一方面突顯了其制造業優勢，但硬幣的另一面是，這也一定程度意味著，深圳服務業的潛力尚未很好地匹配其發展水平。
此次《實施方案》提出，支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。
李宇嘉向記者表示，深圳的很多工業企業轉型升級之后，事實上生產空間在變小，而配套的研發、辦公用房，以及上下游的生產型服務業需要大量的用房，“二三產業混合用地”的探索，將使得土地用途得到最大化的利用。
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