四大龍頭房企中，融創中國率先發布了2020年報。發布業績的第二天，融創中國逆市大漲7%，盤中一度漲超11%，直接引爆內房股，地產行業也領漲大市。
與此同時，各大券商機構紛紛發布研報給予融創“買入”評級，并調高目標價或調升公司今明年盈利預測。“由于公司往績良好，估值又吸引，預期公司股份可獲重估。”花旗發布研究報告表示。
新環境下優秀企業的盛世年華
2020年業績會上，融創中國董事會主席孫宏斌的兩句話令人印象深刻：調控讓這個行業更安全了；調控會加快房企的分化。
這兩句話背后的邏輯是，在國家宏觀調控趨于精細化的背景下，房地產行業正朝著長期、穩定、健康的方向邁進。在此背景下，具備規模及品牌優勢的頭部企業，將憑借堅實的基本盤，迎來更大的發展空間。“現在是優秀企業的盛世年華。”
在被認為是房地產行業最為艱難的2020年，融創用一份扎實的成績單驗證了這一道理。2020年全年，融創營業收入2305.9億元，同比增長36.2%；歸母凈利潤356.4億元，創歷史新高，同比增長36.9%；每股盈利7.82元，同比增長30.6%；預計每股分紅1.65元，同比增長33.9%。
2020年，融創錄得合同銷售額5753億元，穩居行業第四，核心城市保持領先優勢。融創在全國55個城市銷售額排名進入前十，其中12個城市銷售額位列首位，業績貢獻高的城市中杭州、重慶、武漢三城市單城貢獻超300億元。2021年來，不少房企開始調整組織架構，以期在各個城市競爭中尋求新的增長，從年報核心城市銷售額領先地位看，融創在與城共建過程中的作用愈加凸顯。
此外2020年，在競爭激烈的土地市場，融創發揮多元拿地優勢，堅持高標準拿地策略，鞏固高質量土儲優勢。截至2020年底，融創土地儲備達78%位于一二線城市，平均土地成本僅約4270元/平方米。2021年，融創全年可售貨值預計超過9000億，其中超過78%位于一二線城市。
中泰國際發布研報表示，繼續看好融創充沛優質的土地儲備及有較強競爭力的拿地渠道。在新的政策常態下，相信公司有望實現持續穩健增長。花旗分析，融創穩定的利潤率及銷售增長加速，有助于其實現2023年盈利年復合增長率達10%的目標。
資本結構繼續優化加速鞏固優勢地位
優秀企業的另一大顯著特征是，應對外界突變環境的適應能力、應對能力和執行能力。去年對于房地產企業來說，最大的突發事件莫過于三道紅線的出臺。
在此背景下，融創一方面保證各項經營業績的穩健增長，另一方面憑借戰略優勢和堅實基礎，持續優化資本結構。財報顯示，2020年底，融創凈負債率大幅下降至96%，非受限制現金短債比提升至1.08，剔除預收款項后的資產負債率下降至78%。兩項指標成功達到“三道紅線”政策標準，一年期內超預期迅速降至“黃檔”。
其實，從2019年下半年起，融創便結合自身發展階段的要求，主動執行“降杠桿、優化資本結構”更加均衡高質量的發展戰略，盈利能力不斷提升、資本結構持續優化。
關于“三道紅線”，融創中國行政總裁汪孟德業績會上表示，到2023年公司的債務指標還會持續優化，最后一個指標會在2022年提前完成。
孫宏斌則表示：三條紅線以后就不用擔心負債率了，現在央行管著呢，兩年前我就一直在說，不希望融創負債總額增加，希望增加凈資產和銷售。融創這三年總負債沒有增加，銷售增加那么多，負債率肯定降下來了，調控讓這個行業安全了。
積極增收，主動“瘦身”的融創，保持了較好的財務水平。截至2020末，融創持有現金1326.5億元（包含受限制現金），同比增加5.5%，其中非受限制現金為987.1億元，同比增長26.6%。其非受限現金短債比為1.08，較上年同期大幅提升約0.51。2020年融創長短債比為2.31，較2019年同期1.37進一步優化，增大長期債務占比，緩解資金短期流動性壓力。
在業內人士看來，行業成熟度越來越高，對企業的綜合能力也要求越來越高。新的監管環境下，綜合實力強的企業不僅能夠依托自身堅實的基礎能夠從容應對，更是一次加速鞏固優勢地位的機遇。融創的均衡穩健也體現在，推動資本結構的持續優化，加速滿足央行的指標管控要求，夯實均衡穩健的發展態勢。由此，進一步鞏固了企業的頭部優勢。
地產+構建未來業績護城河
在主業地產取得亮眼成績的同時，融創的“地產+”多元賽道落定，在行業中的優勢地位開始顯現。在未來，這些與消費升級趨勢相吻合的業務，將構建起融創強大的護城河，也就是說未來融創將不僅僅只是依靠地產貢獻業績，枝葉漸漸繁茂的多元化將為融創帶來源源不斷的現金流。
首先，2020年融創成功分拆旗下物業板塊融創服務獨立上市，抓住了物業高估值的輪動周期，增益母公司。融創服務首份年報顯示，收入約46.23億元，同比增長63.5%，三年復合增長率達58%；歸母凈利潤6.20億元，同比大幅增長約129.6%，三年復合增長率達152%。
截至2020年底，融創服務物業管理服務收入在總收入中的占比大幅提升至60%，融創服務收入結構持續優化。此外，得益于母公司的強力支持，高品質綜合服務能力、多渠道多業態的外拓能力，融創服務規模收獲確定性增長。融創服務在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長155.1%，合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長67.2%；考慮母公司土地儲備面積后的合約建筑面積近4億平方米。
貝殼研究院認為，未來融創服務將依托于母公司的強力支持與自身不斷增強的外拓能力，長期可持續發展，預計年內將增加物業領域的收并購操作。
其次，融創的“詩和遠方”業務文旅+文化產業，全國落子39城，已初步形成規模優勢。文旅產業在疫情得到控制后快速修復，收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤達約6.27億元，同比大幅增長311%，超出市場預期，更堅定其發展決心。另外，融創輕資產管理輸出業務在2020年被開啟，預計將在2021年持續發酵。
在融創文旅眾多產品業態中，融創冰雪依托四季運營優勢，已完成市場提前卡位，目前布局全國18個城市，規劃18個滑雪場，其中7個滑雪場已開業，總接待333萬人次。目前，融創已成為國內最大的室內冰雪運營商。與此同時，融創整合已創立二十余年的超級冰雪IP—哈爾濱冰雪大世界，打造集室內、室外于一體的冰雪娛樂度假目的地。
文化方面，保持超級IP長鏈運營模式，仍在探索新消費與新場景下的商業運營。
2020年，融創文化已完成七大動畫工作室布局，并在影視領域實現頭部內容項目的穩定輸出。旗下Base首部原創動畫電影《許愿神龍》2021年1月上映后，收獲超1.6億票房；2021年春節檔，融創文化參投的影片《刺殺小說家》和《熊出沒•狂野大陸》，分別收獲超10億和5.75億的票房。
對于今年的地產+目標，融創有著清晰規劃。融創在年報中表示，目前已完成具備廣闊成長空間的地產+賽道布局，將繼續推動地產+業務快速發展，建立競爭優勢，為長期發展提供增長動力。融創服務將建立以市場拓展為主的長期發展模式的優勢能力，圍繞中高端客戶，持續夯實線下高質量服務優勢并加快科技和數字化應用，搭建“在線+線下”一體化生活服務共享平臺，致力于成為業主、從業者、合作伙伴、政府的“首選品牌和價值貢獻者”。融創文旅將堅定以用戶為核心的發展思路，持續提升創新產品能力，繼續擴大輕資產管理輸出的拓展力度，以冬奧委會為契機加強冰雪業態布局力度及產業合作，同時加強會員俱樂部平臺建設及數字化服務水平，構建歡樂互聯消費平臺。融創文化將持續深化核心業務布局，打磨優秀作品，提升新消費、新場景下的商業化能力，打造高效、協同的組織能力，堅定超級IP長鏈運營模式。
地產主業保持均衡高質量發展，地產+業務競爭優勢明顯，融創的目標—快速發展成為具備全面競爭優勢和廣闊增長空間的大型企業集團，指日可待。
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