文/標準排名助理分析員 王雪翊
終審/惠吉華
3月31日，朗詩綠色地產發布2020年業績公告。
公告顯示，截至2020年年末，集團實現收入為89.9億元，同比增長5.1%。毛利潤為17.08億元，同比下滑29.37%。歸母凈利潤虧損1.01億元，同比下滑108.58%。
從經營數據來看，朗詩在2020年的業績全面下滑。
另一方面，在業績發布會上，管理層對集團的未來信心十足。董事長田明將2020年利潤大幅下滑的原因歸結于疫情沖擊導致的收入確認延后等非經常事項，并聲明，實際上公司經營處于良好的狀況，后移的收入和利潤將會在2021年得到確認。
朗詩綠色地產總裁黃征提出，朗詩2021年的銷售目標是500億元，推貨量預計在650億~700億元，沖擊銷售新高。
若不看慘淡的經營數據，朗詩在2020年的動作似乎也有所印證管理層的信心從何而來。
年內，朗詩在美國的業務取得突破進展，隨后美國業務主體Landsea Homes于2021年1月成功在納斯達克上市，成為首家登陸納斯達克的中國建商。
旗下差異化綠色科技產品“自由方舟”項目于2020年成功落地，帶來可喜的產品溢價。
正面是拓展市場高歌猛進，反面是經營數據慘淡。未來，朗詩果真如管理層預計的那樣樂觀嗎？
美國業務大幅增長，整體合同銷售增長失速
朗詩集團創立于2001年，起家于南京，是一家具有綠色環保、縱向一體化專業能力的國際性開發服務商。
朗詩的地產業務分為國內和國際兩條線，在中美兩地進行國際化戰略布局，以期平衡單一市場風險和環境的不確定性，這也成為朗詩不同于國內其他房企的布局特點。
2020年，朗詩出品實現簽約合同銷售額412億元，簽約銷售面積233萬平方米，合約銷售均價為17651元。其中，美國業務的貢獻尤為明顯，截至2020年年底，美國地產業務錄得簽約銷售約為69.1億元，同比增長高達73%，在總合同銷售額中的占比已達到16.8%。
2020年可以說是朗詩在美國業務全面增長的突破性一年。年內，朗詩綠色地產共獲取了35個項目，其中中國境內20個，美國15個，在美國的項目約占將近一半。
朗詩美國始終貫徹本土化戰略，目前已完成美國五大主要都會區的戰略布局。朗詩在美國的業務主體Landsea Homes于2020年1月并購位于亞利桑那州鳳凰城的住宅建筑商Garrett Walker Homes，與原有業務布局形成互補，進一步優化了美國地區的產品結構。
截至2020年年底，Landsea Homes 已躍居亞利桑那州建商排名第5位，并在2021年1月成功登陸納斯達克，成為在美上市的第18家建商，也是首家登陸Nasdaq的中國建商。這標志著朗詩在美國布局取得關鍵性進展。
然而，美國銷售業績的高速增長并沒有帶動朗詩的整體銷售增速。
近幾年，朗詩的合同銷售增長率一直呈現不斷下滑的趨勢。2017-2020年，朗詩出品的簽約銷售金額分別為321億元、381億元、405億元、412億元。雖然銷售金額歷年均實現增長，但增長幅度較小，且增速持續減緩。2017年，簽約銷售額同比增長為13.1%，2018年小幅上升至18.7%，但在2019年大幅下降至6.3%，2020年進一步下滑，僅為1.7%。?
朗詩的銷售規模一直增長緩慢，這或許與其一貫秉持的穩健經營原則有關。
在大多數房企選擇高杠桿、高周轉模式，激進拿地沖擊規模時，朗詩選擇了走“差異化”路線，專注打造“綠色科技”標簽，維持低速平穩的運轉模式，這一方面使得朗詩保持了十分安全的經營和財務狀況，另一方面也錯失了發展黃金時期，導致規模掉隊。
根據克而瑞全口徑銷售排行榜，2017-2020年，朗詩排名分別為第64名、第68名、第88名、第92名，排名一路下滑，2019年下滑幅度最大，2020年勉強擠進前100門檻。
一路下滑的銷售排名說明朗詩的規模增長速度早已掉隊，也因此導致了行業地位逐步下滑。
事實證明，房企的盈利只靠差異化產品“講故事”是不現實的，收入增長最終還是要依靠銷售規模擴大。
如果朗詩繼續維持低于行業平均的增長速度，下一步很可能就是市場占有率的下降，進而打擊其收入和利潤。而且隨著房地產行業政策調控逐步趨嚴，未來朗詩想要提速銷售、沖擊規模，只會越來越難。
盈利大幅下降，或受受疫情沖擊較大
2020年業績公告中，引起最大關注的還是朗詩2020年慘淡的營收數據。?
2017-2019年，朗詩的營業總收入、毛利潤、核心凈利潤和歸母凈利潤均呈現歷年小幅上升的趨勢。
營業總收入從2017年的62.14億元增長至2019年的85.59億元，毛利潤從2017年的15.24億元增長至2019年的24.19億元，核心凈利潤從9.32億元增長至14.1億元，歸母凈利潤從5.81億元增長至11.72億元。
但從歷年的同比增長可以看出，4項指標的增幅在逐年下降。營業總收入、毛利潤和核心凈利潤的同比增長在2017年達到最大值，分別為28.25%、100.8%、131.95%，其中毛利潤和核心凈利潤的高增長是當年經營的一大亮點。歸母凈利潤同比增長則在2018年達到最高值91.68%，這也是一個相當高的水平。
但正所謂“物極必反”，在分別達到最高值后，4項指標的增長率開始大幅下滑，到了2020年，持續下滑的增速趨勢加上期內其他影響因素疊加，使得朗詩的各項經營數據暴跌。
業績公告顯示，2020年朗詩實現營業總收入為89.92億元，同比僅增長5.06%，而這也是唯一實現正增長的指標。期內實現毛利潤為17.08億元，同比下降29.37%，實現核心凈利潤為2.5億元，同比大幅下降82.27%，實現歸母凈虧損1.01億元，同比暴跌108.58%。3項利潤指標均為負增長，且歸母凈利潤甚至為負值，呈虧損狀態，這與2020年朗詩境內外取得的銷售增長形成鮮明對比。
針對2020年利潤大幅下滑的問題，業績發布會上管理層作了詳細解釋，主要歸因于美國業務受疫情沖擊影響較大，導致相應收入確認延期。
黃征解釋，原本公司內部預計2020年美國業務毛利潤為5000萬美元，凈利潤應該在2億元人民幣左右。然而，由于美國疫情比較嚴重且持續長，導致工程建設和房屋交付受到比較大的影響，使得收入以及利潤的確認也出現了延期。與此同時，疫情還導致了紐約地區集合式的住宅市場形勢發生變化，出于謹慎的原因，公司對紐約州Avora項目進行了存貨減值。
上述兩部分原因導致美國業務的核心凈利潤由2019年的盈利1.9億元，到2020年虧損0.7億元，這部分影響了核心凈利潤。
同時，國內的輕資產業務拓展進度同樣受疫情影響有所延誤，導致了簽約時點和收入確認時點的后移。期內，受國內房地產調控等因素的影響，部分聯營項目售價未及預期，因此根據謹慎性原則對其進行了預提減值，形成了非現金性質的賬面損失。
管理層認為，事實上，單從銷售上看，2020年的經營狀況要好于預期。截至2020年年末，美國地區已售未結訂單貨值約人民幣27.2億元，同比增長了346%。由于疫情而遞延確認的銷售收入在將會在2021年有所體現。
田明表示，“導致公司利潤下滑的主要原因是一些非經常性的問題，而非公司經營本質上的問題，實際上公司經營處于良好的狀況�！辈试娫�2021年完成500億元的銷售目標表示了信心。
朗詩在2021年前3個月的銷售情況似乎也印證了管理層的看法。公告顯示，2021年1月1日至3月30日期間，集團實現簽約銷售額109億元，相比2020年同期增幅為208%，相比2019年同期增幅為211%。簽約銷售額大幅增長的部分很可能就是2020年遞延確認的銷售收入。
雖然朗詩的利潤下滑可以“甩鍋”給疫情等非經常性原因，但營業總收入持續減緩的增速依舊在一定程度上說明了朗詩未來收入增長的后繼乏力。
2020年，朗詩營收狀況的頹勢已經非常明顯，而當年營業收入依然沒有突破百億元。如果這一趨勢在2021年繼續，則朗詩的盈利情況在未來實現“轉折”將會十分困難。
或許，朗詩的前景并沒有管理層設想的那樣樂觀。
利率水平下滑，行業對比降幅偏高
除2020年盈利狀況不佳之外，朗詩的利率水平亦出現下降。
過去幾年，朗詩的毛利率和凈利率基本維持穩定，維持在行業正常范圍內。2017年朗詩毛利率為24.52%，此后兩年一直維持在28%左右。凈利率從2017年的11.6%增長至2018年的19.05%后，又在2019年略微下降到17.5%。
然而，二者在2020年均出現大幅下降，毛利率下降約9.3%至19%，凈利率大幅下降至僅0.36%，接近于0。
凈利率的極小數值是由于2020年收入遞延導致核心凈利潤和歸母凈利潤大幅下降所致。除此之外，凈利率下降的其他主要原因還有在疫情期間促進銷售，激勵政策力度加大導致2020年的銷售費用大幅增加63.5%，以及加大對綠色差異化產品的研發投入、收購Garrett Walker Homes及美國分拆上市費用增加導致行政費用上升43.3%。
對于毛利率下降的問題，管理層認為，從行業的角度來看，這是毛利率長期的趨勢�！斑^去盈利主要是通過買地、土地升值和房價上漲，由此獲得較高利潤率，而目前通過房價、地價上漲帶來較強盈利的時代已經過去，調控是長期趨勢，土地競爭又比較激烈，行業毛利率會下降�！�
若分區域來看，即使疫情較為嚴重，美國區業務綜合毛利率下滑幅度其實不大，僅略微下降3.3%，而中國區業務綜合毛利率則大幅下滑12.8%。這確實是由于國內對房地產行業的政策調控趨嚴，使得利潤空間縮減的原因。
2020年，中國房地產企業的毛利率普遍有所下降，但從行業橫向對比來看，大多數房企的毛利率僅是微降，如世茂集團下降1.3%，新力控股下降5.2%，下滑幅度略大的華潤置地下降7%。
對于朗詩，不論是整體毛利率的降幅9.3%還是中國區毛利率的降幅12.8%，降幅都偏大。
財務穩健，輕資產模式助力運營
即使在2020年毛利率出現大幅下滑，在談及未來毛利率的預期時，田明依然表示，“朗詩的商業模式已由傳統重資產模式轉為輕資產化，小股操盤的股權比例只有20%多，但是項目我們操盤，我們會有開發服務方面的收入，產品整合方面的收入，也會有超過成功標尺以上的溢價分成。由于有輕資產化開發服務的收入，所以毛利率可能會高一點�！�
不同于國內大部分房企高杠桿、大規模拿地的重資產模式，輕資產運營模式是朗詩一貫的策略。
從2014年開始，朗詩堅持“產品差異化、輕資產化運營、收益多樣化”的轉型升級戰略，積極拓展以小股操盤為主的各類項目。因此，在朗詩開發的項目中，與第三方合作或獨立第三方委托開發管理項目較多。
2020年朗詩共獲取了35個項目，其中集團錄得權益項目17個。2020年實現的簽約銷售額412億元中，應占權益銷售額145億元，平均權益比例為35%�？梢钥闯�，朗詩的權益占比遠遠低于傳統的重資產房地產開發商。
同樣，朗詩在土地儲備和拿地規模上也秉持了“輕資產”模式。在總項目儲備上，截至2020年12月31日，集團擁有項目儲備可售面積約為529萬平方米，其中權益項目可售面積為194.7萬平方米，權益占比36.8%，擁有預計可售貨值約為1043.2億元，其中權益可售貨值211.5億元，占比進一步低至20.3%。在當年新增貨值上，2020年內，朗詩新增開發銷售型物業可售面積為216萬平方米，其中權益項目新增建筑面積為97.9萬平方米，可售面積為86萬平方米，可售面積權益占比39.8%。集團新增預計可售貨值約為332.1億元，其中應占權益可售貨值約為112.7億元，占比33.9%。
除此之外，“輕資產”戰略也使得朗詩大力拓展委托開發管理項目，這不僅增加了地產收入的多元化渠道，同樣也是不同于公開市場拿地的另一種拿地方式。
2020年年內，集團新增委托開發管理項目建筑面積為187.3萬平方米，可售面積為130萬平方米，預計可售貨值219.4億元。截至2020年年底，集團的獨立第三方委托開發管理項目已達到48個，可售面積334萬平方米，預計可售貨值約為666.8億元。
正是由于“輕資產”戰略帶來了差異化和多樣性的收益，雖然開發項目中權益占比較低勢必會影響到利潤分成，朗詩的管理層依舊對“輕資產”模式下集團的收入保有十足的信心。
受益于“輕資產”模式，朗詩的財務狀況亦十分健康。一方面，朗詩在投融資上一貫穩健，基本不會溢價拿地和搶高價地王項目，另一方面，朗詩合作拿地開發的部分占比較大，進一步增加了財務的安全性。
2017-2020年，朗詩綠色地產的總資產負債情況持續優化，在2017年為81.80%，2020年已顯著下降到77.75%。就“三道紅線”情況來看，朗詩剔除預收款后的資產負債率為78.7%，同比提升約7.9個百分點，雖然該指標依舊踩線，但其凈負債率僅為25.9%，現金短債比高達6.1，另外兩項指標大大超過政策規定數值。
管理層表示，從達標的兩條指標來看，朗詩已經有很高的安全邊際，不會影響到金融機構對公司的信用政策。公司會持續關注控制總負債率的降低，優化年期結構，目前公司已獲批的授信額度非常充裕，未使用的額度有386億元。
同時，朗詩保有較為充足的流動性。其流動比率在2017年為1.39，在2020年已增長至1.52，為近幾年最高值。從借款規模來看，截至2020年12月31日，朗詩的債務總額約為65.5億元，其中一年內到期的有息負債約為8.57億元，占總債務比例為13.08%。集團現金及現金等價物以及受限制資金約為52.5億元，現金短債比為6.1，足夠覆蓋短期負債，短期償債壓力較低。
但是，朗詩穩健的財務狀況并沒有在融資中發揮優勢。業績公告顯示，朗詩期末加權平均融資成本為7.6%，相比2019年增長了0.2個百分點�？硕饠祿@示，2020年房企的新增債權類融資成本為6.13%，同比下降0.95個百分點。其中境內債券加權平均融資成本為4.41%；境外債券融資成本為7.89%。同行業對比來看，朗詩的融資成本并不占優勢，這可能與其長期債務占比高達86.9%，以及在美國的境外融資有關，其美元負債占總負債的29%。
朗詩已經在通過多種方式積極拓寬融資渠道。其在美國的業務主體Landsea Homes利用納斯達克上市平臺能夠在一定程度上提高融資效益。
2021年1月25日，朗詩地產旗下物業平臺朗詩綠色生活在港交所遞交招股書，這是其進一步開辟融資渠道的又一個嘗試。
此外，作為一家以“綠色科技”為標簽的地產公司，朗詩于2020年1月成功發行總額為2億美元的綠色優先票據，由標普進行綠色評級后授予E1級最高綠色評價。
打造差異化綠色標簽，進行多元化探索
朗詩是國內最先發展綠色地產的企業。自從2004年選擇綠色地產作為競爭的突破口之后，朗詩在綠色地產領域持續革新。
2012年，朗詩發布全新的“深綠”戰略，在聚焦綠色開發之外，更要做綠色服務、綠色養老和綠色金融。2014年，提出地產轉型升級“三化”戰略，包括產品差異化、資產輕型化、收益多樣化。
2016年，朗詩提出了“榕樹林”計劃，希望形成榕樹林般的縱向多元一體化綠色生態體系。
如今，朗詩已成長為國內綠色地產的領軍企業，“差異化”和“綠色科技”成為朗詩的代表性標簽。
朗詩集團的使命是“綠色創新未來”，十多年來，朗詩地產一直堅持深耕于綠色住宅領域。朗詩集團是中國綠色建筑委員會創始會員，也是德國、美國綠色建筑委員會成員。
截至2020年年底，朗詩已在全國33個城市打造了132個綠色住宅項目，已獲取國家綠色建筑認證的項目占總項目數量近70%，這一比例在全國綠色地產開發商中居榜首。
朗詩已獲得48 個國家綠色建筑評價標識三星級認證，12個國際綠色建筑頂級認證，其中包括WELL、LEED、BREEAM、PHI、DGNB等國際頂級認證�；谠诰G色地產領域取得的輝煌成就，朗詩綠色地產在中國投資協會與標準排名聯合發布的“2020中國房企綠色信用指數TOP50”排行榜中位列第11名，排在榜單前列，并在綠色發展上斬獲無數榮譽。
憑借在推動供應鏈綠化和行業綠色轉型方面的突出表現，朗詩在全聯房地產商會2020年會上被授予“年度綠鏈企業”榮譽稱號，并獲“年度綠鏈企業優秀獎”。
朗詩的綠色產品體系在最初學習的德國、瑞士、奧地利架構和解決方案，并移植到國內，形成了朗詩集中式1.0、2.0、3.0綠色科技住宅產品體系。但朗詩不滿足于僅僅移植歐洲的產品體系，還希望能擁有一套適用于國內住宅需求、完全自主研發的產品體系，這催生了朗詩新一代健康住宅產品——自由方舟，這是一個完全由朗詩自主研發，擁有完整自主知識產權的綠建科技住宅產品，其理念是“更自由、智慧地營造健康、舒適、節能的室內人居環境”。該項目已于2020年成功落地，現已開放中山、常熟、成都、張家口4個項目。自由方舟獨特的綠色理念也給朗詩帶來了較高的差異化競爭溢價，已落地項目相較周邊競品同口徑的單方溢價達到3000~6000元。
除了深耕綠色科技住宅產品研發，作為其差異化競爭優勢之外，朗詩以此為基礎，進一步探索多元化發展道路。2016年提出“榕樹林”計劃后，朗詩圍繞地產這一核心業務，進一步開拓長租公寓、養老服務、綠色金融服務等業務，實行轉型升級。
如今，朗詩已形成全方位的綠色運營生態圈，旗下綠建科技業務“朗綠科技”、物業服務業務“朗詩綠色生活”、綠色金融業務朗詩“青杉資本”、長租公寓業務“朗詩寓”、養老服務業務朗詩“常青藤”以及室內環境定制化改造服務“朗詩家”等一眾新興業務齊頭并進。
多元化道路坎坷，“綠色”仍需注重質量
雖然已在多元化業務領域取得了一定成績，但事實上，朗詩的多元化道路并不順利。
2018年，朗詩曾經將企業名稱從“朗詩綠色地產”更名為“朗詩綠色集團有限公司”，標志著其多元化更為明確。但朗詩的多元化業務并沒有取得預想中的收益。
以長租公寓業務為例，其在2017年創立的長租公寓品牌——朗詩寓當年虧損4417萬元，2018年虧損進一步擴大至1.9億元，其余幾類多元化業務也多有虧損。壓力之下，朗詩在2019年5月14日發布公告將長租公寓業務以及包括物業管理、建筑設計、生活服務、園林綠化景觀等的非地產業務剝離至控股股東朗詩集團，以上業務除了建筑設計咨詢服務和物業管理咨詢服務有小規模盈利之外，其余幾項業務均呈虧損狀態。
同時，朗詩將公司名稱重新改回“朗詩綠色地產有限公司”，重新將戰略重心聚焦到綠色地產主業上，這意味著朗詩的多元化道路就此暫告一段落。
朗詩的多元化業務最終黯然收場，不僅沒有給集團帶來收益，反而還可能分散了集團放在綠色地產主業上的精力。從合同銷售增速上看，朗詩出品簽約銷售額在2018年同比增長18.7%，2019年大幅下滑至僅6.3%,這與開啟多元化戰略的時間點大致吻合。虧損的多元化業務拖累地產主業，或許是朗詩銷售規模增長失速的背后原因。
而在綠色地產主業上，朗詩雖然是綠色科技住宅的領跑者，但“綠色”并不代表質量。近幾年，朗詩的業主維權愈演愈烈，開發的多個項目陷入質量危機。2019年，南京朗詩國際街區的業主投訴稱，2008年夏天交付的朗詩的房子，不久就陸續出現了外墻漏水問題，至今差不多已經維修了十幾次，房子還存在開裂、發霉、不隔音等問題，與開發商宣傳的“綠色科技”不符。而且南京其余幾個樓盤以及杭州、無錫等地均發生過朗詩高科技住宅外墻出現滲水等問題。2020年7月，武漢、杭州、成都等多個城市、不同樓盤的業主向媒體投訴朗詩“科技住宅”的新風系統有風量小、人感覺悶，室內二氧化碳超標，外部施工油漆味通過新風管道傳播等問題。
全國各地的業主糾紛亟需解決，綠色科技住宅卻難過質量關，這難免使朗詩的“綠色地產”口碑下滑。對于朗詩來說，“綠色科技”不僅僅是貼上了一個標簽，更要將這個標簽落到實處，把控好住宅的質量問題。目前，越來越多的房企已經將目光投向綠色和科技概念，開始搶占綠色地產的市場份額。如果在未來失去了“綠色”這一差異化競爭優勢，朗詩擴張的步伐將會更加艱難。
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