[ 由于人口流失，一些超級(jí)城市每年會(huì)損失數(shù)十億美元的財(cái)產(chǎn)稅收入，房地產(chǎn)租金也在以?xún)晌粩?shù)的跌幅下降。比如，由于辦公樓和酒店的價(jià)值下降，紐約市下一財(cái)政年度的財(cái)產(chǎn)稅收入預(yù)計(jì)將比先前的預(yù)測(cè)減少25億美元，這是1996年以來(lái)的最大降幅。根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)站StreetEasy的數(shù)據(jù)，由于需求下降，今年3月份曼哈頓公寓的要價(jià)租金中位數(shù)比上年同期下降了21%。 ]
新冠肺炎疫情加速了美國(guó)人生活地點(diǎn)和方式的變化。
根據(jù)美國(guó)郵政服務(wù)公司數(shù)據(jù)，2020年該公司收到約3000萬(wàn)份地址變更的申請(qǐng)表。與2019年相比，2020年美國(guó)人的永久遷移記錄增加了7%。在2020年的最后四個(gè)月中，同比增幅都超過(guò)了10%，在12月甚至達(dá)到了28%的峰值。
美國(guó)人都去哪兒了？據(jù)美媒分析，由于疫情允許人們更靈活地遠(yuǎn)程工作，許多人離開(kāi)了大都市，選擇遷往密度較小、成本較低的地方居住。根據(jù)美國(guó)人口普查局4月公布的調(diào)查數(shù)據(jù)，在全美范圍內(nèi)，南部州的人口增多，特別是佛羅里達(dá)州和得克薩斯州，而東北部州的家庭人口數(shù)則有所下降。
投資咨詢(xún)公司BCA Research發(fā)給第一財(cái)經(jīng)記者的報(bào)告顯示，由于內(nèi)部人口流動(dòng)增加，住宅投資將繼續(xù)成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)周期性支出的一個(gè)重要來(lái)源。在潛在買(mǎi)家流量大漲的推動(dòng)下，美國(guó)NAHB房產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)飆升到了歷史最高點(diǎn)。
復(fù)旦大學(xué)美國(guó)研究中心教授劉永濤在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，美國(guó)內(nèi)部人口變遷還會(huì)影響其政治選舉版圖。“在人口普查結(jié)果出爐后，一些州在參議院的席位會(huì)重新分配，比如得克薩斯州和佛羅里達(dá)州這兩個(gè)共和黨領(lǐng)導(dǎo)的州就各增加了幾個(gè)席位。”劉永濤說(shuō)，“但另一方面，我們后續(xù)還需觀(guān)察這些流入得克薩斯州或佛羅里達(dá)州的人口，看他們到底是偏向民主黨還是偏向共和黨。”
美國(guó)人搬去哪兒了
根據(jù)郵政局的數(shù)據(jù)，舊金山錄得最大遷入量降幅，流出量比前一年翻了一番，洛杉磯的家庭戶(hù)數(shù)損失也增加了58%。據(jù)分析，這是由于加利福尼亞州高成本和高稅收的環(huán)境使人不堪重負(fù)，一些居民直奔拉斯維加斯和鳳凰城而去。
在舊金山一家軟件公司就職的毛甜（化名）此前告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“我的一位朋友從加州灣區(qū)搬到了得克薩斯州后，只用四分之一的成本就買(mǎi)到了比在加利福尼亞州大兩倍的房子，即使有一點(diǎn)減薪，財(cái)務(wù)狀況也得到了改善。”
在紐約、西雅圖、波特蘭、芝加哥和波士頓等大城市，遷出的居民也比遷入的要多幾十萬(wàn)。2020年，紐約州上因移民而凈損失約15萬(wàn)戶(hù)，比其他任何州都多，是前一年的兩倍。抵達(dá)曼哈頓的人也越來(lái)越少，每有一個(gè)新家庭遷入，就會(huì)有三個(gè)家庭離開(kāi)。
許多家庭去了南部和西南部的溫暖地區(qū)，包括佛羅里達(dá)州、得克薩斯州和亞利桑那州。總的來(lái)說(shuō)，南部州的新移民人數(shù)增幅最大。比如，許多尋求低稅率和輕松生活方式的紐約州居民被佛羅里達(dá)州接納。佛羅里達(dá)州吸引的紐約移民（23000人）數(shù)量?jī)H次于新澤西州。根據(jù)職業(yè)網(wǎng)站LinkedIn對(duì)2020年11月至今年4月期間用戶(hù)資料地點(diǎn)變化的分析，與上年同期相比，由于佛羅里達(dá)州的一些城市空間大、成本低，大量工作者搬遷到了該地，比如杰克遜維爾和鹽湖城。
但小型和中型城市的增長(zhǎng)并沒(méi)有為超級(jí)城市敲響喪鐘。許多離開(kāi)大城市的人選擇搬到了大都市地區(qū)周?chē)慕紖^(qū)。大城市郊區(qū)的新增家庭數(shù)量超過(guò)了小城市和城鎮(zhèn)的總和，2020年，因移民而新增的郊區(qū)家庭比前一年增加了43%。
比如，從紐約流入的大量人口使得新澤西州的幾個(gè)郊區(qū)出現(xiàn)了住房熱潮。達(dá)拉斯、印第安納州的印第安納波利斯、田納西州的納什維爾和北卡羅來(lái)納州的夏洛特周?chē)慕紖^(qū)，也顯現(xiàn)出人口規(guī)模的膨脹。
構(gòu)成遷移大軍的大多是富人嗎？美國(guó)克利夫蘭聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行政策經(jīng)濟(jì)學(xué)家惠特克（Stephan Whitaker）對(duì)信貸記錄數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)，疫情前，人口遷出大于遷入的社區(qū)，大多是收入低于中位數(shù)的社區(qū)，而不是收入高于中位數(shù)的社區(qū)。這種情況在2020年發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，較富裕的社區(qū)中流失了許多居民。
全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和預(yù)測(cè)主任埃萬(wàn)格羅（Nadia Evangelou）說(shuō)，在二戰(zhàn)后出生的嬰兒潮一代中，一些人盡管年紀(jì)還不夠退休，但在疫情中加快了向退休目的地的遷移，因?yàn)樗麄冾A(yù)計(jì)在完全退休之前能夠進(jìn)行幾年的遠(yuǎn)程工作。此外，這場(chǎng)大流行病也加速了一些人的退休時(shí)間表。
惠特克的分析還發(fā)現(xiàn)，在記錄到更多新冠死亡病例的社區(qū)，以及那些允許進(jìn)行遠(yuǎn)程工作的社區(qū)，人口外流的程度更大。
人口遷徙，誰(shuí)贏誰(shuí)輸？
大量大都市市區(qū)的居民搬遷到了郊區(qū)，打算降低開(kāi)銷(xiāo)和留住人才的公司也籌劃或已經(jīng)在郊區(qū)開(kāi)設(shè)了辦公室，這一趨勢(shì)正在產(chǎn)生巨大的財(cái)政影響。
據(jù)美媒報(bào)道，由于人口流失，一些超級(jí)城市每年會(huì)損失數(shù)十億美元的財(cái)產(chǎn)稅收入，房地產(chǎn)租金也在以?xún)晌粩?shù)的跌幅下降。比如，由于辦公樓和酒店的價(jià)值下降，紐約市下一財(cái)政年度的財(cái)產(chǎn)稅收入預(yù)計(jì)將比先前的預(yù)測(cè)減少25億美元，這是1996年以來(lái)的最大降幅。根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)站StreetEasy的數(shù)據(jù)，由于需求下降，今年3月份曼哈頓公寓的要價(jià)租金中位數(shù)比上年同期下降了21%。
而在那些人口凈流入的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)則分外火爆。2020年，新澤西州因移民而增加的家庭戶(hù)數(shù)比前一年增加一倍還多。遷自紐約市的家庭戶(hù)口數(shù)在2020年上升到35000多個(gè)，比前一年增長(zhǎng)76%。
新澤西州的卑爾根縣與曼哈頓僅隔一條哈得孫河，該縣吸引的移民新家庭數(shù)量是前一年的三倍。卑爾根縣行政長(zhǎng)官泰德斯克（James Tedesco）說(shuō)， 2020年，該縣發(fā)放了約1150份單戶(hù)住宅的建筑許可證，比上一年猛增43%，是十多年來(lái)發(fā)放許可證最多的一年。 卑爾根縣計(jì)劃最早于今年春天動(dòng)工建設(shè)一個(gè)有近100個(gè)單元的住房項(xiàng)目。新澤西州李堡Coldwell Banker辦事處的副總裁塔姆布羅（Joseph Tamburo）說(shuō)：“我們已經(jīng)有房子得到了五六十個(gè)報(bào)價(jià)。”
BCA Research的報(bào)告認(rèn)為，對(duì)于居住在紐約或舊金山等大城市中心的家庭，這些房主可能會(huì)看到其持有的房地產(chǎn)因大流行病引發(fā)的人口變化而貶值。但對(duì)于居住在城市次中心或郊區(qū)的絕大多數(shù)房主，他們將從美國(guó)內(nèi)部人口流動(dòng)中受益。因此，大多數(shù)房主可能會(huì)發(fā)現(xiàn)他們的凈資產(chǎn)增加，而這將有助于未來(lái)12至18個(gè)月的消費(fèi)。這些動(dòng)力將繼續(xù)支持周期性股票，并且在未來(lái)，甚至對(duì)陷入困境的金融業(yè)也將成為一個(gè)利好。
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