文/標準排名分析員 董馨
2020年10月29日，金輝控股（9993.HK）已發行股份在香港聯合交易所有限公司成功上市，由此登陸國際資本市場，開啟了新的發展篇章，成為2020年下半年首家完成上市的房地產企業，也成為近年來少有的，在港股IPO中以高位區間定價的中國房企。
2020年，金輝控股堅持區域深耕發展觀念，土地儲備穩步增長，物業簽約銷售來源進一步多樣化。年內，公司共實現合約銷售額972億元，合約銷售面積約692萬平方米，合約平均售價每平方米約14046元。
2020年，金輝控股剔除預收款后的資產負債率為69%，與2019年的76.9%相比有所下降；凈負債率為75.3%，與2019年的166.9%相比大幅下降；現金短債比為1.4，與2019年的0.7相比大幅提升，“三道紅線”指標全部轉為綠檔。
同時，通過穩健的財務管理和不斷優化的財務結構，金輝控股受到信用評級機構的高度認可。其中，標準普爾全球評級公司將其對金輝控股的長期發行人信用評級上調至“B+”；穆迪信用評級公司首次將“B1”評級授予金輝，并給予穩定展望。
盈利能力有所下降
從盈利情況來看，2017-2020年金輝控股的營業收入分別為117.77億元、159.71億元、259.63億元、348.75億元，呈逐年上升趨勢。歸母凈利潤分別為20.31億元、20.08億元、25.08億元、31.28億元，2020年公司歸母凈利潤與2019年相比有所提升。
金輝控股的營業收入由物業開發及銷售收入、物業租賃收入、管理咨詢服務收入、物業管理服務收入四項業務營業收入組成。
具體來看，2020年公司物業開發及銷售收入為343.81億元，較2019年同期的250.37億元有所提升，同比增長37.32%。其中，住宅物業開發及銷售收入為316.53億元，較2019年同期的241.92億元有所提升，同比增長30.84%；商業物業開發及銷售為27.28億元，較2019年同期的8.46億元有所提升，同比增長222.52%。公司物業開發及銷售收入增加主要是由公司已竣工及交付物業項目數量增加，使得公司已交付總建筑面積增加，尤其是華南區域和華中區域本年增加較多所致。
2020年公司物業租賃收入為3.37億元，較2019年同期的3.53億元同比下降4.58%，主要是由新冠肺炎疫情期間投資物業實行了減租或免租措施所致。
2020年公司管理咨詢服務收入為1.58億元，較2019年同期的0.556億元同比增長184.2%，主要是由公司所提供管理咨詢服務的合營企業及聯營公司開發的項目數量有所增加所致。
此外，為將公司的資源主要投入物業開發及銷售中，公司出售了物業管理服務業務，有關出售已于2019年12月31日完成。因此，公司2020年并未取得任何物業管理服務收入。
2018-2020年金輝控股的營收增速分別為35.62%、62.56%、34.33%；歸母凈利潤增速分別為-1.13%、24.91%、24.7%，2020年公司營收增速和歸母凈利潤增速均較2019年有所放緩。
2020年，金輝控股的銷售成本為271.62億元，與2019年的203.01億元相比有所提升，同比增加33.8%，主要是由公司業務規模擴大，相應交付總建筑面積因此增加所致。
與此同時，2017-2020年，金輝控股的毛利率分別為32.2%、30.21%、21.81%、22.12%。2020年公司毛利率雖較2019年略有提升，但自2017年達到近4年最大毛利率后整體呈下降趨勢，利潤空間不斷被壓縮。
2020年，金輝控股銷售費用由2019年的7.71億元同比增長49.43%至11.53億元，主要是由公司促銷及廣告開支增加所致。管理費用由2019年的9.88億元同比增長21.06%至11.96億元，主要是由于公司經營規模擴大導致稅費及辦公支出增加。
2020年公司的凈利率雖由2019年的10.36%略升至10.95%,但2017-2018年公司凈利率分別為18.86%、14.4%，均高于2020年公司凈利率，公司盈利能力有所下降。
全國布局，區域聚焦
2020年，金輝控股堅持區域深耕發展觀念，土地儲備穩步增長，物業簽約銷售來源進一步多樣化。年內，公司共實現合約銷售額972億元，合約銷售面積約692萬平方米，合約平均售價每平方米約14046元。
2020年，公司持有24項投資物業，總建筑面積約為72.72萬平方米，并持有一處持作未來開發的投資物業，估計總建筑面積為6.95萬平方米。公司投資物業的平均出租率為90%。
截至2020年年底，公司在建項目的計劃總建筑面積為1798.86萬平方米，較2019年的計劃總建筑面積為1756.15萬平方米有所提升，同比增長約2.4%。
在房地產市場監管持續深化的背景下，金輝控股秉持“全國布局、區域聚焦、城市領先”的發展戰略，圍繞都市圈及城市群，已完成環渤海、長三角、華中、華南、西南及西北六大區域的布局。其中，2020年環渤海、長三角、華中、華南、西南及西北六大區域已交付建設面積分別約為66.39萬平方米、17.59萬平方米、43.15萬平方米、61.67萬平方米、35.94萬平方米、30.91萬平方米。
2020年，公司持續深耕已進入的一二線核心城市及區域中心型城市，目前已進駐全國32座核心城市，包括北京、上海、天津、重慶、福州、杭州、南京、武漢、西安、蘇州、石家莊等一線、強二線及環一線城市。全國均衡布局使得金輝控股可以對沖區域市場的短期波動，保持業績穩定；區域聚焦的策略使得金輝控股能夠提高區域管理運營水平，獲取區域市場競爭優勢。
在土地儲備方面，2020年公司新增35幅土地，總規劃建筑面積約為430.18萬平方米，公司應占權益規劃建筑面積約為357.6萬平方米，應占權益合約地價總額約為183.29億元，平均土地收購成本約為每平方米5126元。土地儲備覆蓋15個強二線重點城市，主要集中在長三角和粵港澳大灣區，重點區域的深耕也體現了公司對于高增長區域的戰略導向。截至2020年，金輝控股土地儲備總建筑面積及應占總建筑面積分別約為3072.74萬平方米、2404.8萬平方米，其中94.7%位于二線及核心三線城市，將為公司未來可持續增長提供堅實基礎，使公司具備高成長潛力。
在業績持續穩健高質增長的同時，金輝控股的產品力也不斷提升，從規劃設計、園林景觀、室內設計、標準研發等方面都收獲了業內諸多肯定，摘得多項國內外設計大獎。
2021年，金輝控股將繼續堅持質量發展之路，將核心競爭力打造作為重點工作，持續創新和提升產品力，不斷優化和迭代全生命周期的產品系，提升產品質量及服務質量，進一步提高市場占有率。
“三道紅線”指標全部轉為綠檔
從短期償債能力來看，2017-2020年金輝控股的流動比率分比為1.46、1.27、1.36、1.44，2020年公司流動比率與2019年同期相比有所提升。2017-2020年金輝控股的速動比率分比為0.54、0.44、0.46、0.52，2020年公司速動比率與2019年同期相比有所提升。
從長期償債能力來看，2017-2020年金輝控股的資產負債率分別為83.18%、85.46%、85.68%、80.55%，2020年公司資產負債率較2019年有所下降。
2020年三季度以來，在國家對房地產行業監管環境趨嚴的情況下，各金融管理部門加強房地產項目融資行為的監管，降低企業對金融杠桿的依賴程度，防范金融風險。境內外房地產融資渠道經歷不同程度的收緊，行業整體融資環境具有挑戰性。
金輝控股始終保持妥帖穩健經營態度，從而在2020年下半年“三道紅線”監管新規出臺后，迅速成為第一批達標的房企。2020年金輝控股剔除預收款后的資產負債率為69%，與2019年的76.9%相比有所下降；凈負債率為75.3%，與2019年的166.9%相比大幅下降；現金短債比為1.4，與2019年的0.7相比大幅提升，“三道紅線”指標全部轉為綠檔。這也意味著按政策要求金輝控股的有息負債年增幅最高可以達到15%的水平，不過金輝控股的債務增長遠低于此。
2020年年報顯示，金輝控股債務總額為537.74億元，同比增長9.6%。公司期末現金及銀行結余為265.9億元，同比增長98.4%。同時一年內到期的債務占比僅為35.9%，利率相對較低的銀行類借款占到了借款總額的66.2%，債務結構優化明顯。
融資方面，2020年6月16日，金輝控股的附屬公司金輝集團發行本金為6.5億元的四年期公司債券，該債券于2020年6月23日在上海證券交易所公開上市，年利率為6.95%。2020年7月29日，金輝控股的附屬公司金輝集團發行本金為5億元的三年期公司債券，該債券在上海證券交易所非公開發行，年利率為7%。2020年11月19日，金輝控股的附屬公司金輝集團發行本金為12.2億元的四年期公司債券，該債券于2020年11月30日在上海證券交易所公開上市，年利率為6.95%。
與此同時，金輝控股也在進一步努力開拓境外融資渠道。2020年1月16日，金輝資本投資發行本金額為3億美元，票面年息率為10.5%，于2022年到期的優先票據。2020年6月17日，金輝資本投資發行本金額為2.5億美元，票面年息率為8.8%，于2023年到期的優先票據。
通過穩健的財務管理和不斷優化的財務結構，金輝控股受到信用評級機構的高度認可。其中，標準普爾全球評級公司將其對金輝控股的長期發行人信用評級上調至“B+”；穆迪信用評級公司首次將“B1”評級授予金輝，并給予穩定展望。同時，2020年金輝控股的加權平均債務成本也由2019年的7.76%下降至7.47%，下降約0.3個百分點。
未來，金輝控股將繼續遵循監管要求，聚焦資金使用效率和效益，以現金流和利潤為管理導向，堅持強化財務的安全性，保持流動性的充裕，進一步創新融資模式、拓寬融資管道，繼續提升信用評級，降低公司融資成本。
從營運能力來看，2018-2020年金輝控股的存貨周轉率分別為0.2、0.27、0.29，2020年公司存貨周轉率與2019年相比有所提升，且高于房地產開發行業存貨周轉率平均值0.27。流動資產周轉率分別為0.18、0.22、0.24，2020年公司流動資產周轉率與2019年相比有所提升。總資產周轉率分別為0.15、0.19、0.21，2020年公司總資產周轉率與2019年相比有所提升，且高于房地產開發行業總資產周轉率平均值0.19。
應加快綠色建筑發展進程
根據標準排名監測顯示，2019年金輝控股獲得綠色建筑二星級設計標識的項目是淮安四季金輝家園二期住宅項目、淮安金輝城1-6號樓(A地塊)，綠色建筑認證面積為45.05萬平方米。獲得綠色建筑三星級設計和運行標識的項目均為0。這也是金輝控股無緣中國投資協會和新華社《環球》雜志、標準排名聯合發布的“2020中國綠色地產指數TOP30”的重要原因。
2020年，金輝控股獲得綠色建筑二星級設計標識的項目是金輝城一期B1區、天津津南區北閘口鎮雍和雅苑、天津寶坻98號地（云棲花園61畝）項目、云闕花園、學仕花園、淮安融僑華府安瀾園1-22＃住宅樓、淮安金輝城B地塊（1-15＃樓）、鹽城金輝優步花苑住宅（1-3＃、5～8＃、10-11＃樓）、孝感臨空金輝城項目（1-1、1-3、1-8、1-9號樓），綠色建筑認證面積為139.35萬平方米。獲得綠色建筑三星級和運行標識的項目均為0。
不過，由于金輝控股2020年環境、社會及管治報告并未公示，因此公司2020年一星、二星、三星綠色建筑項目的具體情況，公司2020年綠色發展及環境保護方面的措施和成果均無從知曉，標準排名監測數據與其公布數據是否存在出入也無法判斷。
為此，標準排名已向金輝控股發出調研函詢問上述問題的具體情況，但截至發稿前未得到公司回復。
未來，加大綠色建筑開發力度，將綠色低碳理念環環鑲嵌到項目的建設、規劃、設計、供應鏈、施工、管理中，降低公司發展為環境所帶來的負面影響，積極響應國家關于綠色建筑發展的號召，樹立綠色健康的品牌形象，金輝控股任重道遠。
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