中新經緯客戶端8月18日電 (薛宇飛)多年來，學區房都是房產交易中的搶手貨，價格也隨著家長們潮涌般的熱情而水漲船高。但是隨著一系列調控政策和入學政策的出臺，學區房開始迅速降溫，有些城市畸高的房價也有所松動。
近日，深圳一套頂級學區房在某拍賣平臺出現流拍，而起拍價相比市價已經便宜了500萬元以上。此次流拍并非孤案，此前也有學區房拍賣出現這種情況。有中介稱，法拍房流拍釋放了一個信號，即市場對學區房熱捧的程度有所下降。
頂級學區房降價500萬無人接盤
資料圖：深圳市一處住宅區。中新經緯 薛宇飛 攝
近日，京東拍賣上的一套深圳頂級學區房遭遇流拍。這套房子位于深圳福田區港中旅花園26棟，面積116平方米，起拍價為1969萬元，比市場價便宜了500萬元左右，但是直到拍賣結束也無人出價。
來源：央視財經《正點財經》欄目視頻截圖
央視財經記者實地走訪附近中介門店了解到，由于該小區帶荔園外國語小學和深圳高級中學學位，同戶型房子總價基本都在2500萬-3000萬元，單價超過20萬元/平方米。
在此之前，深圳優質學區房百花片區的長城花園，一套104.7平方米的房子，起拍價為1084萬元，單價在10萬元，每平方米比市場價便宜了3萬多元，但同樣遭遇了流拍，目前二拍價格更是降到了867萬元。
深圳某地產中介公司福田北區負責人王法彬對央視財經稱，法拍房的流拍確實比較罕見，之前這個片區的房子，即使是法拍房也比較受大家的追捧。這次流拍釋放了一個信號，最近市場調控的方向，可能會讓學區房的熱捧程度有所下降。
根據過往多年的經驗，嚴厲的樓市調控之下，學區房比非學區房更加堅挺，也是更能保值增值的資產。但是，學區房的致命弱點在于，入學政策一旦調整，其價值或將大幅縮水。深圳學區房的降溫，就與擬推行的“大學區制”有關。
今年8月1日，《深圳經濟特區社會建設條例(草案征求意見稿)》公開征求意見。針對各界關注的教育公平問題，《草案》明確提出推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優化教育結構。
易居研究院指出，“大學區制”概念打破了傳統學區學位的概念，防范特定區域炒作學區房的現象。類似概念也體現了學區資源均衡發展的導向。通過大學區制，能夠降低學區房的熱度，同時也引導購房者理性購房，通過理解教育均衡發展政策來選房和安排子女入學。
雖然上述《草案》仍在征集意見階段，具體的細則并未出臺，但目前不少有學區房購買意向的人已開始觀望。據時代周報此前報道，在上述《草案》出臺后，一位看中香蜜湖一套超2000萬元的學位房、并已經支付200萬元定金的購房者，準備放棄200萬元的定金毀約。
市場涼涼 關店潮來了？
除了學區房，中新經緯客戶端了解到，從2020年以來，面對火熱的房地產市場，深圳出臺了一系列樓市調控措施，其中的二手房參考價被視為一把調控利器，這讓深圳樓市從今年2月起迅速降溫。
深圳市2021年1-7月份二手房網簽(含自助)走勢及對比。來源：深房中協中介標準指數
深圳市房地產中介協會發布數據顯示，今年1-6月，深圳二手房網簽套數分別為8971套、5272套、4869套、4396套、3781套、3216套，連續5個月呈現下降趨勢，且降幅明顯。
到今年7月，深圳二手房網簽套數為3313套(含自助)，雖然較6月份環比上升3.0%，但同比2020年二手房網簽量最高值的7月份下跌84.5%。
深圳市房地產中介協會認為，僅從7月份的網簽走勢，尚不能斷定市場是否已觸底。因為，根據對7月周網簽走勢分析，周網簽走勢相對此前月份的周網簽走勢波動要大的多，尤其是第29周，因市場傳聞新業務規則即將發生變化，致使短期內呈現出“扎堆網簽”的現象，一定程度上，對7月的網簽走勢起到了人為推升作用。
二手房交易量同比下滑8成，這讓以此為生的房產經紀人受到較大影響。近來，多家媒體都關注了深圳房地產中介行業出現“離職潮”“關店潮”現象。對此，深圳市房地產中介協會統計顯示，以今年6月30日時間節點有效實名登記從業人員數量為例，深圳全市實名登記的星級從業人員比去年同期，下滑了11.8%，但總量仍處在平穩水平。數據還顯示，“新人”(指完全無行業從業經驗者)在新進從業人員隊伍中占比呈現波動式下滑態勢。
深圳市房地產中介協會調研中介門店情況。來源：深圳市房地產中介協會微信公眾號
根據行業摸底調研，該協會共收回798家機構合計4161間門店的情況，問卷調查覆蓋率達到全市門店(已備案)總量的近6成。其中，有104間門店已關閉且已辦理工商注銷，占據總調查樣本的2.5%；有220間門店已暫時停業，但未辦理工商注銷，占據總調查樣本的5.3%。根據類推法分析，預計現階段全市中介門店關停總量應在500余間門店(含未備案)，占全市中介門店(含未備案)的比例應少于10%。
上述協會認為，從目前月度走勢分析，深圳市場中短期內難改基本面，月度二手房3000套的網簽量或將成為這一新常態的“分水嶺”，即使短期內市場出現小波動，也至多呈現出圍繞3000套上下小幅震蕩的現象，總體這種低位的平穩態勢已形成延續性的趨勢，全行業要學會適應這種“慢市”節奏。
學區房整治、樓市調控均出重拳
資料圖：北京西城區住宅小區。中新經緯 薛宇飛 攝
有業內人士認為，作為一線城市，深圳房地產市場具有有風向標意義，此次既擬出臺“大學區制”，又進行樓市調控，代表了未來房地產市場一種走向。
就整治學區房亂象而言，據中新經緯客戶端此前不完全統計，2021年以來，已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13城出手，整治學區房亂象。
北京西城區教委去年4月30日發布了“7·31”入學新政。這一政策規定，2020年7月31日后新購房屋或戶籍從本市其他區遷入西城區的家庭適齡兒童申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。今年7月初，該政策正式落地，西城區不少家長的孩子都未能進入優質學校，由此也導致頂尖學區房價出現松動，市場觀望情緒濃厚。此外，8月17日，北京市委教育工委副書記、市教委新聞發言人李奕表示，新學期，會有更多的老師跨校、跨學區流動，輻射優質教育服務。
今年3月，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，這是2018年《上海市進一步推進高中階段學校考試招生制度改革的實施意見》的配套文件，適用于2022年起參加上海市高中階段學校招生錄取的考生，此次政策提出了“名額分配綜合評價錄取”制度。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，學區房炒作直接帶旺了部分城市樓市。樓市調控政策也要見招拆招，對于學區房調控，在需求端抑制炒作的同時，供給端也要發力。過去，學區房之所以剛性上漲，就在于心理預期，這次打掉預期，最堅硬的房價剛性上漲板塊破冰，學區房開始降溫。從市場表現看，北京、上海、深圳、合肥等地的學區房價格都有所下降，這是好現象。
從整個房地產市場調控來看，政府對“房住不炒”的態度愈發堅決。據中原地產研究中心統計數據，今年1-7月份，全國出臺的各類房地產調控政策合計高達352次，高于2020年同期的336次和2019年同期的307次。中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端稱，今年平均每月超過50次的房地產調控，體現了房地產政策趨嚴的走勢。
“越來越收緊的調控政策有望平穩市場，房價漲幅也可能會繼續放緩。一線城市是今年上半年房價上漲的龍頭城市，而針對經營貸、二手房定價混亂、學區房等調控政策的不斷疊加，已經使得一線城市房價漲幅放緩，預計今年下半年一線城市或將進入調整周期。”張大偉還稱，整體看，2021年8月以后，隨著信貸政策回歸正常，房價漲幅有望放緩，房價下調的城市數量將不斷增加。(中新經緯APP)
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