隨著房地產調控的常態化推進，行業發展增速趨緩、房企融資端趨緊、銷售端利潤趨薄已經成為不容忽視的趨勢。
面對近年來市場的這些變化與變革，在浙江扎根發展的區域龍頭房企卻異軍突起，成為一股新興力量，起家于寧波的榮安地產正是其中的典型代表。
2018年，榮安順勢發力，銷售額突破百億關口；
2019年繼續提速，銷售額破頂3百億；
2020年，則以超400億元的銷售額收官（銷售額均為全口徑）。
作為區域型房企，于2018年開啟企業加速成長，并追求適度的規模，這種相對前瞻的決斷力在一定程度上也為其接下里的發展奠定基礎。就在8月底，榮安發布了2021年上半年的企業財報，這份財報，呈現出三大亮點：
業績穩健增長：相關業績規模指標均呈上漲態勢，尤其是營業收入，為去年同期近3倍，企業步入持續穩健的發展通道；
財務底盤夯實：不僅未觸碰三道紅線，且在上升發展期，仍能實現相關財務指標的優化；
盈利力爭上游：盡管行業進入微利發展時代，但榮安仍確保盈利指標數值位居行業中上游水平。
下文將以榮安的財報數據為基礎，就以上三大亮點做具體分析，從而窺見這一份漂亮的半年度成績單背后，榮安在投資、產品等方面的企業競爭優勢。
PART 1
促發展：穩字當頭
2018-2021H榮安規模性指標變化
數據來源：企業財報 整理制作：克而瑞浙江區域
上表可從兩個維度進行解讀：
首先，看銷售，榮安的全口徑簽約額實現連年上漲，且今年全年的簽約額有望再上一個臺階。
今年上半年，榮安累計實現全口徑簽約金額約253億元，同比增長107%，這一增速遠高于行業平均增速，再加之榮安往往在下半年發力兇猛，今年全年的銷售額或將突破500億元，創下新高。
其次，看營收，榮安的營業收入近幾年穩步上漲，其中，2020年增速超65%，而今年上半年91億元的數值，已完成去年全年的80%，更是接近去年同期的3倍，同比增長180%，營業收入的增加幅度，也處于領先水平。
在行業整體銷售增速放緩、步入調整期的背景下，榮安可謂進入了穩健的上升發展通道。這也使其在克而瑞發布的《2021年1-6月中國房企銷售TOP200》榜單中擁有良好的排名表現，其中，全口徑榜單位列74位，權益榜單位列81位。
而深究背后的原因，離不開榮安對于投資戰略的篤定和對產品品質的堅持。
01
投資上，堅持以深耕促發展
2021H榮安權益銷售額各城市占比情況
整理制作：克而瑞浙江區域
今年上半年，榮安的業績產出主要來自浙江省，大本營寧波業績產出最高，占比超45%，其次是杭州和嘉興，合計的業績產出占比近30%；再次是臺州、溫州，為20%左右的占比。
事實上，這也體現出了榮安的布局特點，即聚焦長三角，擁抱浙江發展的脈絡，立足寧波都市圈、戰略進入杭嘉經濟圈、強勢入駐經濟活躍的溫臺全域。
選擇經濟發展面好、有潛力的城市和區域入駐的同時，榮安還堅持進入即深耕，通過前瞻性的深耕，放大品牌效應，實現銷售端的快進快出，進而促進業績的穩步增長。
今年上半年，榮安諸多項目的熱銷就印證了這一點。
以其在嘉興的堂樾莊和林語芳庭為例，堂樾莊于今年3月份首開，林語芳庭則于4月首開，截止目前，兩項目均已開盤3次，較快的銷售節奏下，銷售的流速均較快，林語芳庭流速達到0.70萬方/月，堂樾莊作為以大面積戶型為主的高端改善樓盤，流速也在0.69萬方/月。
一方面在大本營扎得深，保持穩定的業績輸出，另一方面于發展向好的城市，擇流動性高的區域，堅定深耕，今年上半年，榮安單城市的平均業績產出為15.44億元，而業績超過這一平均值的城市，除了寧波之外，還有杭州、嘉興等4個城市，有保有收的策略之下，榮安的發展有強保障。
02
產品上，堅持以項目立口碑
營業收入的快速增加，主要系榮安上半年多個項目的交付結轉，根據統計，榮安共有13個項目于上半年交付，且交付率都維持在高位。如寧波的星空里項目，交付率達到99%，嘉興的翡麗風華交付率也在96%。
寧波榮安星空里實景圖
杭州榮安柳岸聞鶯實景圖
交付是企業產品品質的重要體現，密集交付之下高交付率的達成，來自榮安過硬的產品品質。從研發到工程到產品，榮安注重從客戶出發，進行全維把控以及創新。
研發端，財報顯示今年上半年榮安在產品、建筑相關上的研發投入超過4000萬元，相比上年同期增幅超100%，足以見得榮安對研發以及創新的重視；
工程端，榮安打造了“884工程匠心體系”，將管理動作和質量標準從土地獲取一直貫穿到項目交付使用為止，形成了全項目周期工程管理體系。從技術標準到過程管控，再到考核嚴控，確保提升住宅的質量和性能；
具體到產品端 ，目前榮安不僅擁有涵蓋全生命周期的住宅產品，星空里的高交付率以及商業部分的自持運營也突顯了其商業的打造能力，與此同時，榮安不斷從空間、精裝、園區、服務出發，進行產品升級和產品創新。
以去年榮登《2020年全國高端項目TOP30》、《2020年浙江高端項目TOP10》雙榜的江南潤園為例，面對寧波嚴格的限價制度，在做好產品各分項的基礎上，榮安仍愿意投入額外成本升配產品，尤其對精裝的配置做了較大的提升。
也正是出于對品質的進取心，榮安不僅在改善市場甚至是豪宅領域站穩腳跟，產品的銷售均價也得到提升，今年上半年，其產品銷售均價達到23698萬元/平米，可見，產品優勢無疑是榮安繼續前進的關鍵競爭力。
PART 2
控財務：持續求優
追求企業穩健發展的同時，榮安也尤其注重企業經營的安全問題，主要體現在對三大指標的持續優化上。
2018-2021H榮安負債情況相關指標變化
數據來源：企業財報 整理制作：克而瑞浙江區域
剔除預收賬款后的負債率
這是此次半年報的一大亮點，榮安2020H剔除預收賬款后的負債率為68.05%，較去年年底大幅下降7.6個百分比，成功將這一數值控制在監管層標定的70%以下，從而轉為綠檔。
凈負債率
榮安的凈負債率一直處于行業較低水平，即便是處在較高位置的2020年，69.78%的凈負債率也較上市房企同期超80%的均值低不少。而此次，這一指標再度優化，僅為61.95%，相比2020年底，降幅近8%，這說明榮安對外部資金的依賴度較低，企業的安全邊際進一步擴大。
現金短債比
現金短債比的把控上，榮安近幾年都優于監管要求，此次該比值為1.41，較去年同期更好，現金完全覆蓋短債，企業短期內無償債風險。
隨著剔除預收賬款后的負債率的下降，今年上半年，榮安的“三道紅線”全部為綠檔，尤其是凈負債率和現金短債比長期好于監管制定的標準。
此外，作為企業生產經營重要指標的貨幣資金，榮安也呈現不斷優化的趨勢。截至2021年上半年末，榮安持有貨幣資金80.53億元，較2020年同期增長近30%，且在2018年至2020年期間，貨幣資金不斷增加。
值得一提的是，夯實的財務底盤、合理的負債結構，建立在近年來榮安相對較快的規模增長之上，于企業加速跑的關鍵時期，仍保持穩健的經營風格，不僅體現出企業的戰略定力，同時也為企業的后續發展留下較大的空間。
PART 3
穩利潤：力爭上游
地價攀升、新房限價導致的利潤普降是房企不得不面對的問題，身處其中的榮安也不例外，對于利潤指標，榮安希望能穩定保持行業中上游水平。
財報顯示，截止6月底，榮安毛利率和凈利率分別為14.40%、8.98%，雖有所下降，但有其現實原因：
榮安深耕浙江，上半年超90%的業績來自浙江，業績貢獻的主力區域，包括寧波、杭州、嘉興等地區均是地價上漲快、雙限政策嚴的區域，加之行業利潤的繼續下行，因此，利潤有一定收縮。
不過，榮安的盈利表現預計仍將處于行業較好水平，原因在于，在成本控制方面，榮安具備絕對的競爭優勢，且這兩年通過持續的精細化管理及管控，該優勢進一步放大。
01
三費指標持續降低
2018-2021H榮安三費指標變化
數據來源：企業財報 整理制作：克而瑞浙江區域
三費指標整體呈現下降態勢，其中，榮安2020年度的管理費率、銷售費率、財務費率以及三費費率創下企業近年的新低，而在原本就較低的基礎上，今年上半年這四大指標再度下降。
費用管控能力的提高無疑將推動榮安盈利能力的提升。
02
深耕效應持續放大
2021H榮安新增土儲計容建面分布情況
整理制作：克而瑞浙江區域
從今年上半年的新增土儲來看，除金華外，榮安布局的城市均為此前已深耕的城市，即便是首入金華，深耕的決心和力度也很大，首次進入就一舉拿下4宗地塊，躍居上半年土儲新增建面的第二位。
隨著在浙江各布局城市深耕效應的持續放大，合理管控半徑內的規模經濟效應也將放大，通過提高資源的重復利用率，高效協同供應商等團隊，降低榮安運營的綜合成本。榮安三費指標的下降，一定程度上也得益于深耕效應的放大。
在利潤下滑的大背景下，榮安通過深耕建立規模優勢，進而降低成本，保證總體利潤的穩定，不失為良策。
PART 4
結語
經過前兩年的加速發展，榮安的企業規模新上一個臺階，加之其對布局城市“知根知底”的先發及深耕優勢，企業的發展基本盤得到穩固。
盡管面臨政策的密集性調控和行業的周期性調整，但當下的榮安，投資有道、產品求進、管控得當，發展后勁十足。其近兩年的發展路徑，或為區域房企如何抓住機遇順勢發展，提供了一個可借鑒的樣本。
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