房地產行業正在經歷一場陣痛，行業在加速“出清”，企業在竭力自保，局中人憂心忡忡。
11月4日，佳兆業集團發布了一則《關于錦恒財富產品逾期兌付的說明》。其表示，近日，由錦恒財富發行、佳兆業集團擔保的產品出現兌付逾期。佳兆業集團已第一時間與錦恒財富溝通，共同商討兌付方案，堅決履行好社會責任。據佳兆業方面公布的數據，錦恒財富目前到期未兌付逾3億元，理財產品總金額約為127億元。
事實上，佳兆業這場風波早有苗頭，從10月中下旬開始，多家國際評級機構相繼下調佳兆業評級。
今天（11月4日），部分投資人聚集深圳佳兆業總部，尋求理財產品兌付方案和解決辦法。佳兆業集團董事局主席郭英成電話連線現場投資人表示：佳兆業是負責任的企業，給佳兆業時間，有能力和辦法償還。
另據相關人士透露，深圳市相關部門將召集花樣年、佳兆業明天（11月5日）開會，討論或涉及兩家企業目前出現的流動性問題。
溝通會現場 受訪者供圖
理財產品陷逾期風波
11月3日晚間，一則關于佳兆業理財產品要延期兌付的聊天截圖流出。
“尊敬的投資人，我很抱歉地通知您，今天下午公司開會，通知了一個不好的消息。目前佳兆業流動性出現問題，今天到期的產品出現逾期情況，之后的產品情況也不容樂觀。目前已經到期沒有還款的產品，公司正在跟佳兆業控股溝通解決方案�！�
對于錦恒財富產品逾期兌付的情況，佳兆業回應稱，今年以來，受嚴峻的房地產市場環境和國際評級機構下調評級等多重不利因素影響，佳兆業集團的流動性遇到前所未有的壓力。集團一直積極籌措資金，加快沉淀資產去化等措施，全力解決當前遇到的問題。佳兆業集團將與錦恒財富盡快確定兌付方案，并向投資人公布。
11月4日，有多名投資者去往深圳佳兆業總部嘉里中心尋求理財產品兌付解決方案，后又轉移到友誼酒店。一位在現場的知情人士告訴《每日經濟新聞(博客,微博)》記者，現場投資者眾多，佳兆業多位高管現身跟投資者溝通，包括佳兆業集團總裁麥帆。
另外，郭英成也通過現場電話連線，與投資人溝通了相關情況。郭英成在電話中表示，佳兆業是負責任的企業，給佳兆業時間，有能力和辦法償還。
佳兆業方面也證實，今天麥帆、錦恒財富集團主席萬兵等管理層與投資人正面對面溝通、商議制定兌付方案，并現場征求投資人的意見。
在10月底，有消息傳出佳兆業正在進行區域架構收縮和調整，包括但不限于撤銷成都地產公司，相關職能及人員劃歸西南集團；撤銷北京地產公司，相關職能及人員劃歸北京集團；撤銷上海地產公司，相關職能及人員調整至上海集團對應部門；撤銷深圳、粵東等城市更新服務集團。
彼時，佳兆業回應稱，此次架構調整，是集團根據當下外部環境和市場行情，對過去職能設置重復、業務規模較小、經營發展緩慢的公司、部門進行合并，現有項目、業務運營不受影響，一切正常。
股價一個月跌去50%
從10月中下旬開始，多家國際評級機構相繼下調佳兆業的評級。10月18日，穆迪下調了多家房企評級，其中就包括佳兆業，佳兆業企業家族評級由B1下調至B2，并被列入負面觀察。
10月27日，惠譽將佳兆業的長期外幣發行人違約評級（IDR）由“B”下調至“CCC+”，高級無抵押評級和公司發行美元高級票據的評級由“B”下調至“CCC+”，回收率評級維持“RR4”。同時，惠譽將佳兆業集團相關評級移出評級標準觀察名單（UCO）。
10月28日，標普又將佳兆業長期發行人信貸評級由B調低至CCC+級，評級展望為負面。標普警告，佳兆業有32億美元的美元債將于未來一年內到期，其再融資存在重大風險，并將公司的管理及管治評估由良好改為疲弱，以反映公司欠缺足夠風險管理。標普預計，佳兆業將在未來12個月內面臨巨大的償債壓力。
在此期間，華人置業也接連出售了其所持的佳兆業票據。10月28日，華人置業發布公告稱，2021年10月19日至10月28日期間，華人置業透過場外交易進行了一連串交易出售本金總額為2.55億美元票據，包括應計利息總代價為8832.02萬美元(相當于約6.88億港元)。這些票據的發行人為佳兆業集團。
據此，華人置業持有的三筆佳兆業集團票據已經全部出售。其表示，預期集團將因出售事項而于截至2021年12月31日止年度的損益內錄得已變現虧損約13.55億港元。
Wind數據顯示，佳兆業集團年內還有一筆2021年12月7日到期的2.5億美元6.5%優先票據。在10月中旬，佳兆業方面對外稱計劃部分回購該筆票據。
11月3日，佳兆業公布了今年10月份的銷售數據，合同銷售金額為81.95億元人民幣，按年下跌30.5%；合約建筑面積同比下降34.8%。于2021年前10月錄得總合約銷售金額約為人民幣957.44億元，總合約建筑面積約5587263平方米，分別同比增長約23.2%、24.1%。
2021年中期業績顯示，佳兆業現金及銀行存款賬面值為487億元，上半年購入15幅土地，土地收購權益代價為252億元。
截至6月底，佳兆業三道紅線指數分別為：凈資產負債比率為93.7%、現金短債比為1.53、剔除預收賬款的資產負債率為69.9%，屬于“綠檔”。
10月4日，佳兆業集團報收每股2.12港元，而截至11月4日，佳兆業報收每股1.01港元，跌幅達52.36%。11月4日當天，佳兆業集團股價下挫15.13%。
數年前曾陷入債務危機
值得注意的是，佳兆業在7年前曾陷入過一次危機。
佳兆業集團成立于1999年 ，總部位于香港，2009年12月于聯交所上市。在其地產業務的發展過程中，佳兆業一直將“大灣區”和“舊改”作為發展的關鍵詞。
但在2014年末，佳兆業曾遭遇政府鎖盤，陷入現金流斷裂危機。
2014年11月28日，深圳市規劃和國土委網站一手房源備案情況顯示：佳兆業深圳坂田城市廣場等4個項目超過2000套房源為“管理局鎖定”。
2014年12月4日，佳兆業宣布主要股東大正(實際控制人為郭氏三兄弟)出售11.21%舊股予生命人壽，涉總代價16.68億港元。
2014年12月10日晚間，佳兆業公告表示，作為佳兆業董事會主席的郭英成因健康理由辭任公司執行董事、董事會主席等職務，由第二大股東生命人壽代表接任。
2015年1月1日夜間，佳兆業再發公告，稱原董事會主席郭英成辭職事項觸發一項融資協議包含的強制性提前還款條文，但佳兆業未能如約償還。
2015年1月8日，佳兆業無法按時支付一筆2020年到期債券的2600萬美元利息，成為首家美元債券違約的中國房地產企業。
2015年1月10日，銀行、信托共計24家金融機構已向法院申請查封佳兆業資產，其中，僅尚未兌付的房地產信托產品的融資總額就超過100億元。
融創隨后殺入，計劃并購，不料佳兆業財報造假問題曝光——當時上至佳兆業公司高管，下至普通員工，很多人離職。
但之后，融創并購未果，郭英成重掌佳兆業。隨后，佳兆業與地方政府修復關系，跟債權人達成重組協議。2015年2月，佳兆業發布重組及再融資方案，聘任華利安協助制定境內外債務重組方案。
2015年4月13日早間，佳兆業發布公告稱，創始人郭英成重新被任命為集團執行董事和董事會主席，任期3年。
2015年4月9日，佳兆業發布公告稱，公司位于深圳的八個項目部分房源已經“解鎖”，項目狀態從房管局鎖定變為司法查封。
后續，經過多方努力，2017年3月，佳兆業一口氣公布了2014至2016年5份業績報告，宣布走出困境。
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