近期，一則《關(guān)于懇請(qǐng)支持舊改項(xiàng)目退出的報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》）在業(yè)內(nèi)流傳。這份報(bào)告提出，一方面懇請(qǐng)市政府支持協(xié)調(diào)退回從化、增城3個(gè)項(xiàng)目的舊改履約保證金；另一方面，懇請(qǐng)市政府支持協(xié)調(diào)黃埔區(qū)五個(gè)項(xiàng)目由區(qū)政府指定單位或國企承接，并按照"城市更新10條"等有關(guān)政策，將前期投入資金歸還。
該消息傳開后，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。有媒體報(bào)道稱，除了當(dāng)事房企外，亦有其他民營房企退出部分城市更新項(xiàng)目。甚至引起一些傳聞?dòng)^察，說廣州城市更新大撤退。
此論嚴(yán)重不符合事實(shí)。
眾所周知，作為國內(nèi)率先開放建設(shè)的城市，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)多個(gè)城市由于支持一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)，成為城市更新的熱土。再加之這些城市基本為人口凈流入的高能級(jí)城市，因此，近年來大灣區(qū)城市更新逐漸成為房企眼中的“香餑餑”。
而且，2021年，全國商品房銷售額創(chuàng)新高達(dá)到181930億元，增長4.8%。而到了今年一季度，該數(shù)據(jù)掉頭下降22.7%。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，今年行業(yè)整體銷售金額將出現(xiàn)負(fù)增長，18萬億的整體銷售規(guī)模或會(huì)成為行業(yè)天花板。在這種情況下，高于行業(yè)平均毛利率的城市更新板塊，成為房企增長的第二曲線已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。
誠然，住建部2021年8月發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》后，廣州、東莞、珠海等大灣區(qū)城市的更新項(xiàng)目大部分都出現(xiàn)了一定程度的暫緩或停滯情況，疊加樓市在2021年下半年進(jìn)入下行期后房企銷售困難、融資困難等因素的綜合影響，城市更新項(xiàng)目推進(jìn)周期的不確定性，以及所需一定量的流動(dòng)資金沉淀，令個(gè)別高杠桿、高負(fù)債且重倉押注城市更新項(xiàng)目的房企在此輪市場(chǎng)洗牌中不堪重負(fù)。
但因此判斷房企所謂廣州城市更新“大撤退”，邏輯上顯然站不住。
一家深耕大灣區(qū)多年的房企人士直言，有意退出或已經(jīng)退出部分城市更新的房企中，大部分是資金鏈流動(dòng)性較為緊張的房企。“在經(jīng)歷去年以來的行業(yè)下行后，有些房企資金狀況本來已經(jīng)捉襟見肘，而城市更新本身需要一定的流動(dòng)性資金沉淀，自然會(huì)有企業(yè)因自保而不得不忍痛退出。”
但是從整體來看，廣州城市更新市場(chǎng)仍然充滿活力，更多房企不僅沒有退出，反而是趁機(jī)進(jìn)入。
在某國有大行廣州一支行負(fù)責(zé)人表示，廣州舊改項(xiàng)目貸仍然是香餑餑，個(gè)別資金周轉(zhuǎn)困難的房企退出，反而給其他企業(yè)帶來機(jī)會(huì)。銀行相對(duì)更支持國企背景的舊改貸款項(xiàng)目，并且在近期這種趨勢(shì)明顯加強(qiáng)。
現(xiàn)實(shí)也是如此，但有從舊改項(xiàng)目中抽身退場(chǎng)，立馬就有國企背景的企業(yè)接盤。2021年10月底，寶能集團(tuán)退出了黃埔楓下村舊改項(xiàng)目合作企業(yè)的股東列表，科學(xué)城（廣州）城市更新集團(tuán)成大股東。在更早之前的2021年6月，升龍集團(tuán)因違約，被夏園村行使單方解除權(quán)踢出局，廣州開發(fā)區(qū)投資集團(tuán)現(xiàn)身接手。
也因?yàn)榕f改項(xiàng)目往往獲之不易，也并非所有房企都選擇全身退出。廣州不少民企的舊改項(xiàng)目都在已經(jīng)找或者正在找國資背景的企業(yè)合作開發(fā)，在減輕自身壓力的同時(shí)保留部分權(quán)益。奧園、富力、佳兆業(yè)等皆有如此動(dòng)作。
“未來很長一段時(shí)間，大灣區(qū)高能級(jí)城市的舊改項(xiàng)目仍會(huì)比較搶手，但對(duì)參與者有著更高要求，”上述房企人士坦言。在他看來，不同于現(xiàn)金流緊張的房企激流勇退，優(yōu)質(zhì)房企當(dāng)下已經(jīng)在這一領(lǐng)域果斷加倉。“這塊蛋糕未來更多將會(huì)由現(xiàn)金流穩(wěn)定的民企與港企、以及國企央企來分享。”
事實(shí)上，這一現(xiàn)象去年已經(jīng)出現(xiàn)。2021年以來，港資房企新世界中國在大灣區(qū)舊改繼續(xù)發(fā)力，動(dòng)作頻繁，直接將總部落戶廣州。2021年9月，該公司宣布投資70億拿下廣州市增城區(qū)荔城街夏街村舊村全面改造項(xiàng)目。12月20日，又于深圳和廣州獲取3宗城市更新項(xiàng)目。
而近期，央企招商蛇口(001979)與佳兆業(yè)、長城資產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。據(jù)悉，三方合作內(nèi)容最重要的一點(diǎn)是：搭建發(fā)展平臺(tái)，推動(dòng)城市更新合作。合作載體搭建后，三方以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)核心城市的城市更新儲(chǔ)備資源為基礎(chǔ)，進(jìn)行全面的梳理研究，以“成熟一個(gè)、合作一個(gè)”為原則，不斷將成熟項(xiàng)目置入三方合作平臺(tái)。
就連此次處于漩渦中心的這家房企，在面對(duì)媒體時(shí)都表示，針對(duì)近期廣州市及下屬各區(qū)城市更新政策及計(jì)劃的修正及變動(dòng)，未來積極與政府相關(guān)部門就個(gè)別項(xiàng)目事宜溝通新的推進(jìn)解決方案，是正常的企業(yè)經(jīng)營行為。該公司同時(shí)強(qiáng)調(diào)，城市更新是其核心業(yè)務(wù)之一，目前各地的城市更新項(xiàng)目均在穩(wěn)步有序推進(jìn)當(dāng)中。
業(yè)內(nèi)房企人士預(yù)測(cè)，隨著當(dāng)下房地產(chǎn)政策面逐漸見底，未來各地因城施策差異化愈加明顯，位于大灣區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)城市更新項(xiàng)目，將會(huì)成為房企扭轉(zhuǎn)盈利狀況的有力抓手。“市場(chǎng)起著配置資源的作用，未來優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目爭(zhēng)奪激烈程度不會(huì)降低，會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)房企切入這一領(lǐng)域。”
房企因行業(yè)原因或自身經(jīng)營問題而在城市更新領(lǐng)域戰(zhàn)術(shù)性回撤，顯然屬于行業(yè)個(gè)案，絕非長期行為。更重要的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)“存量時(shí)代”已經(jīng)到來，要求從宏觀背景出發(fā)，城市更新符合存量時(shí)代房企的發(fā)展要求。核心城市建設(shè)用地日趨緊張，通過城市更新盤活存量用地已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)之選，未來有望成為行業(yè)主賽道。
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