記者/周炎炎 方海平 李覽青 吳霜
今年以來，在“穩增長”的政策基調之下，圍繞激活房地產的各項政策陸續出臺，一方面，不少地區降低了購房資格相關門檻，另一方面資金端有加大范圍的放松跡象。多管齊下的政策落地之后，房地產市場能否率先復蘇，收復疫情以來的“失地”？
超百城房地產市場密集調控，房貸利率持續拉平中，利率差距的源頭在哪里？
多管齊下的政策落地之后，房地產市場能否率先復蘇，收復疫情以來的“失地”？
復工復產后的上海，房地產市場正隨著初夏的到來涌起熱浪。
6月8日，上海市虹口區大熱樓盤——瑞虹新城瑧庭開啟線上選購，1534組客戶參與搖號，當天609套房源被搶購一空，地產銷售們在朋友圈刷起了“恭賀售罄”的消息。
熱浪的背后，是地產行業支持政策頻頻出臺。今年以來，在“穩增長”的政策基調之下，圍繞激活房地產的各項政策陸續出臺，一方面，不少地區放松了購房資格相關門檻，另一方面資金端有加大范圍的放松跡象。
多管齊下的政策落地之后，房地產市場能否率先復蘇，收復疫情以來的“失地”？我們溯源而上，從房企融資端去尋求真相。
地產融資“窗口期”來了？
政策面的回暖從今年初就開始了。
今年2月，上海地區金融監管部門召集銀行開會進行窗口指導，要求支持房貸、開發貸的占比和增速。具體要求包括：月末房貸增速不低于各項貸款增速，月末房貸余額不低于去年同期；開發貸增量不能為負；按月監測，未落實的銀行將進行約談。
有房企立即感受到了暖意。一家中小型房地產公司管理人員對21世紀經濟報道記者稱，去年對房地產公司有“三道紅線”（紅線一：剔除預收款的資產負債率不得大于70%；紅線二：凈負債率不得大于100%；紅線三：現金短債比不得小于1倍）的要求，貸款額度也實行“雙控”，即控制房地產企業貸款和個人住房貸款額度和比例，對于房地產開發貸放款都是2個月起步。而今年額度有所放開，并且只要資料齊全，一兩周就能放款。
“只是正準備施展拳腳，又遇上了疫情，還沒來得及操作。”上述人士稱。
一家國企房地產人士告訴記者，目前確實能感受到融資環境有所放松，比如公司債原來只能限定用途，現在是對符合條件的央國企有窗口期指導，批文額度下可以變更募集資金用途，新增部分債券用于股份回購、補充流動資金、項目建設或并購等。“我們也在評估資金需求，看看能否抓住窗口期發債。”
5月15日，市場再度迎來一條適用于全國范圍的調整政策，首套房貸利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。調整前，首套房貸利率下限為相應期限貸款市場報價利率LPR。
隨后，5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率顯示：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。相比上月，1年期LPR保持不變，5年期以上LPR下降15BP。這意味著存量房貸利率也將迎來下調。相關政策發布之后，各地區的銀行迅速開始執行新政策。
5月23日，人民銀行、銀保監會召開主要金融機構貨幣信貸形勢分析會，央行還同步召開了全系統貨幣信貸形勢分析會。對公方面，按照相關監管要求，重點從擴增量、穩存量兩方面引導金融機構全力以赴加大貸款投放力度，加大對經濟的支持力度。
從大型銀行總行的角度來看，各家銀行紛紛在執行相應的新政策，多家銀行陸續下發貸款“應放盡放、保持增量”的通知。針對房地產行業的貸款政策也有相應調整。
比如，浦發銀行(600000)副行長王新浩在5月27日的業績溝通會上表示，2022年將優化和完善房地產客戶準入管理細則，拓寬房地產一類客戶名單，新增百強縣展業區域，客戶準入環節適度前置，提高融資個性化方案的容忍度。
地產商：目前只收到了“止疼藥”
針對今年以來的融資環境的變化，各家房地產企業的反應如何？
21世紀經濟報道記者采訪了多家開發商人士，總體而言，預期并未有顯著反轉，對截至目前相關政策的效果持保守和觀望態度。去年以來，縈繞在地產行業的裁員烏云仍未散去。
一家上市民營企業地產板塊融資負責人告訴記者，公司本身有主業支撐，近期把之前的很多貸款都還掉了，暫時不打算融資了。“不過我們公司本來就偏保守，在行業里不算典型代表。”
從行業角度看，該人士稱并沒有觀察到非常明顯的預期好轉，“還是有很多公司在裁員。”
對于政策效果，另外一家房企相關人士對記者表示，對于國企肯定有用，對于已經爆雷的民企暫時沒有用；對于那些沒有爆雷的民企，目前政策的規模和力度不夠，作用不是很大。“整體感覺還不太樂觀，主要是信心問題。”
上海地區一家房企人士也對記者表達了類似的觀點，目前出臺的政策看似熱鬧，但從實際效果來說可能尚待觀察。
上文所述的上海國有大行開發貸業務經理坦言，在疫情期間，貸款仍會根據企業的綜合情況和證件資料的情況來進行放款，但整體數量有所下滑。
下滑原因不難理解，2022年3月28日，上海土地交易市場發布通知，中止上海2022年首輪土拍。直到6月1日上海復工，才開啟了上海第一批次集中拍地，共推出12個地區共計36幅地塊，土拍首日共成交20幅地塊，成交總金額495.32億元；此外有16幅地塊于6月2日至6月8日陸續出讓。眼下，疫情防控常態化下，房企拿地和開工建設仍然受到影響。
盡管監管和銀行總行都要求保證貸款新增、應放盡放，但在具體執行層面，貸款經理也是責任人，需要對風險擔責任，因此會謹慎地考慮企業的未來發展問題。企業自身的考量也需要從長遠的發展空間制定戰略。因此重點是預期和信心修復。
“目前對未來不敢輕言樂觀。”前述上海地區房企人士表示。在他看來，當前推出的這些政策甚至算不上治標，只能算是“止疼藥”。
部分民企融資有難度
金融機構對地產行業“送溫暖”也是有選擇的。一是看房企資質，是國企央企還是民企，負債率多少；二是看拿地在哪里，三四線城市較為審慎，一線城市“方便之門”開得更大一些。
一位上海地區國有行負責房地產開發貸的業務經理對記者表示，目前房地產開發貸款額度充足，放款額度和流程主要取決于房地產項目的質量和房地產開發公司的情況，以及“四證齊全”。
“四證”，即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證。
一位華中地區信托公司人士告訴記者，目前房地產信托業務開展緩慢，一方面，民營房企業務不敢做，做成信托產品也賣不出去；另一方面，國企央企房地產公司融資成本低，一般在年化利率9%左右，信托公司這種高成本融資模式入不了這些公司的眼。因此他們選擇不做地產業務：“現在忙著對存量房企業務進行催收，沒有什么開發貸新增業務。”
另外一位地產界人士表示，在華東某三線城市，當地的幾家大行都表示，除了行里白名單上的房企，不愿意承接其他企業的開發貸業務，尤其是民營房企。
一位華東三線城市國有大行分行長對記者坦言，當地房地產在前兩年就出現了過剩的情況，今年以來當地多數銀行房地產貸款呈現負增長。一方面，按揭貸款“還多貸少”，個別去年開盤的樓盤，今年一個月只能賣出兩套房，當地購房者對于房價未來的預期普遍比較差；另一方面，房企今年缺乏開發新樓盤的欲望，缺乏信貸需求。
“我們接觸的房企都在忙著消化存量的樓盤，這些樓盤賣不掉，房企想要打折清庫存，但已經買了房子的老客戶不認可，采取多種手段抵制降價。在這種情形下，房企是不敢貸款開發新樓盤的。”
打折出清，是很多原價購房者無法接受的情況。一位江蘇南通的購房者對記者表示：“去年買了房，今年降價很厲害，原先的銷售打電話問我，還有沒賣掉的房子，問我還要不要，直接打八折。聽到降價兩成，心都涼了。”
資質好的不缺錢，缺錢的發不了債
相比貸款融資，債券市場更加考驗信用。
隨著監管政策的適度松綁，房地產行業融資正在“破冰”，今年以來監管機構已多次發聲，引導支持頭部民營房企通過多渠道融資。
4月11日，證監會、國資委、全國工商聯發布《關于進一步支持上市公司健康發展的通知》，《通知》提出堅持“兩個毫不動搖”，對各類市場主體一視同仁，支持民營企業依法上市融資、并購重組，完善民營企業債券融資支持機制。
5月27日，上海證券交易所在線上組織召開公司債券投融資對接會，碧桂園、龍湖集團、新城控股(601155)、旭輝控股集團和美的置業5家頭部民營房企，以及多家知名投行、銀行、債券機構投資者參會。
值得關注的是，在發行債券的同時，上述機構還將發行包括信用違約互換(又稱信用違約掉期，Credit Default Swap，簡稱CDS）或信用風險緩釋憑證（Credit Risk Mitigation Warrant，簡稱CRMW）在內的信用保護工具，作為特殊增信措施，為投資人提供信用風險保護。
克爾瑞研究中心分析師房玲指出，信用保護工具可以將信用風險與市場風險分離，達到風險分散的目的，降低整體的市場系統性風險。對于房企而言，CRMW與CDS的使用將有效擴大優質房企直接融資的規模；此外通過發行帶有CDS的債券，也能提高債券的信用等級，降低債券的發行成本。
在房地產市場信心尚未回歸的情況下，上述增信措施是否管用？
某評級機構房地產行業分析師告訴記者，就目前這幾家啟用信用保護工具發行的民企來看，既有市場化發行，也有憑借政策支持發行的。其中像龍湖集團這樣相對優質的民營房企，即使不采用增信措施也可以正常發行；而某些已暴露風險的房企，發行債券在二級市場已出現折價成交，新債發行的壓力較大。
上述分析師稱：“房地產行業整體融資回暖還需要等到行業基本面恢復，主要是銷售端的恢復，讓大家對房企未來的現金流預期好起來。”
從整體來看，截至目前，2022年房企境內債券融資規模較前兩年大幅減少，尤其民營房企發債受阻。
21世紀經濟報道記者根據Wind數據統計，截至2022年6月6日，房地產企業累計發行債券257只，發行金額合計2346.78億元，與2021年同期的發行規模3103.92億元相比減少24.39%，而2019、2020年同期房地產企業的債券發行總金額分別為2870.8億元、2993.48億元。
據克爾瑞研究中心統計，2022年5月100家典型房企的融資總量為519.75億元，環比減少40.3%，同比減少50.2%，融資規模較三四月又有較大的滑坡。主要是因為過去幾個月中作為融資主力的國企央企已經獲得了較為充足的資金，因此在5月的融資規模有所減小，而民營房企的融資規模仍然處于低位。
記者梳理了2022年以來民營房企的發債情況。截至6月6日，共有9家民營房企成功發行債券13只，發行金額合計138.81億元，占房地產行業整體發債規模的比例僅為5.91%。而在2022年3月、4月兩個月內，未有民營房企債券發行。
對于弱資質民營房企而言，缺錢的困局依然難解。從去年下半年開始，部分民營房企面臨短期流動性危機，拿地意愿明顯收縮，土地市場熱度降低。
某家已出現風險的房企相關人士向記者直言：“缺錢的民企目前融資還是很困難，大多數民營房企從去年下半年開始都沒有拿地，主要是消化存貨，這種情況下很難獲得新融資。”
據諸葛找房數據研究中心監測，全國主要地級市2022年5月共供應土地1856宗，同比下跌19.44%，環比下跌3.58%；供應規劃建筑面積為13648.34萬㎡，同比下跌26.21%，環比下跌4.51%；推出樓面均價為2396元/㎡，同比下跌21.22%，環比上漲33.06%。
據中指研究院發布的2022年1-5月中國房地產企業權益拿地金額與面積TOP100中，拿地金額排名前25的房企中，僅有濱江集團(002244)、龍湖集團2家民企，拿地金額分別為176億元、72億元；從拿地面積來看，排名前25的房企中同樣只有濱江集團與龍湖集團2家民企入圍，拿地面積分別為99萬㎡、75萬㎡。
某房地產行業分析師告訴記者：“就我們交流的機構來看，主流投資機構對大部分民企地產債，尤其是弱資質民企的投資態度還是以觀望為主，高收益債投資者可能會少量參與。”
海通證券(600837)固收團隊在研報中指出，本輪民企地產債信用風險積聚并最終爆發，表現出一定傳染性，動搖了市場信心，導致價格持續下行。其建議，地產債收益應該在國有及混合所有制房企中進行挖掘，部分國有房企雖然略有瑕疵但瑕不掩瑜，良好的股東背景、銀企關系可以作為債務償還強有力的支撐點。
美元債市場或能“解渴”
房地產企業早已形成了一個巨大美元債市場，如何為眾多房企解資金之渴，在談及何種政策更為有效時，多位人士都提到：“重啟美元債市場。”
2021年下半年以來，陸續出現房地產美元債違約的現象。如，佳兆業因4億美元票據到期未兌付宣布短暫停牌，當代置業公告宣稱資金緊張無力償還美元債，花樣年出現美元債實質性違約等。
2022年進入美元債到期高峰。中金公司數據顯示，2021年、2022年和2023年到期的（包含回售和永續贖回）中資地產美元債分別為62.5億美元、519.4億美元和450.8億美元。
中金公司固收研究團隊統計表示，房地產企業中包括建業、禹洲和佳兆業美元債融資依賴度都超過50%，融資依賴度分別為63%、61%和60%。此外，花樣年、瑞安、佳源、弘陽、遠洋集團、朗詩、時代、合景泰富、龍光、中駿、正榮、雅居樂和華南城等融資依賴度也超過30%。
至于地產行業未來的表現，也有人對短期表示樂觀。上述上市企業地產融資負責人對記者表示：“今年應該是個好年份，尤其上海的地產，我個人覺得后面應該會好點，短期可能會出現一些行情，中長期穩健。”
上海購房者的基數大盤也在擴大。上海市人社局于近日出臺《關于助力復工復產實施人才特殊支持舉措的通知》提出，針對畢業于世界排名前50名院校的留學回國人員，取消社保繳費基數和繳費時間要求，全職來本市工作后即可直接落戶；畢業于世界排名51-100名的，全職來本市工作并繳納社保滿6個月后可申辦落戶。
民生加銀首席經濟學家鐘偉6月9日撰文稱，目前樓市暖風不少，但相關企業實際拿地、投資、銷售等多個環節仍未有明顯起色。估計2023年可能明顯修復，但不會是復蘇，市場已無法回到2018年-2020年的巔峰狀況，畢竟居民就業、收入和預期都已重塑。若2023年樓市銷售能處于12萬億-15萬億元，就已相當令人欣慰。一二線城市核心區的品質住宅仍可關注。
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