經濟觀察網 記者 黃一帆 從深圳龍崗區新城路走進新城花園，8棟橫向建造的老式樓房映入眼簾。在寸土寸金的深圳，8棟占地16169.7平方米的爛尾樓自1995年起就處于空閑狀態，與周圍欣欣向榮的龍崗城區顯得格格不入。
新城花園位于深圳市龍崗區龍崗街道新生社區，1993年立項動工，2年后完成主體建設90%，因樓市變動、合作方糾紛而停工。2003年，廣東省高級人民法院（以下簡稱“廣東省高院”）對停工所導致的糾紛相關事項進行了判決。
但作為新城花園施工方的深振業（000006.SZ），至今未執行終審判決。在其2004年年報中將新城花園合作建房糾紛一案計提3843萬元的跌價準備。在深振業今年4月披露年報的重大訴訟、仲裁事項中，關于新城花園合作建房糾紛一案，在基本情況中僅披露了2011-2012訴訟進展。
然而，上述舊案遠未結束。6月29日，記者從雄豐集團(深圳)有限公司（以下簡稱“深圳雄豐”）處獲悉，公司已向深圳市中級人民法院提起訴訟，要求深振業在內的三家公司賠償房屋租金損失費4001.96萬元。
在記者從深圳雄豐處獲得的《民事起訴狀》中，深振業被列為第一被告。深圳雄豐副總經理郝衛立告訴記者，目前案件已被受理，法院在主持調解。
對此，記者致電深振業董秘辦，董秘辦工作人員告訴記者，“此事有專門的機構在負責，需要披露的時候會對外進行披露。”
爛尾27年
據悉，新城花園總占地面積45068平方米，分兩期建設。一期建有12棟商住樓，前4棟于1995年交付使用。后8棟7層樓宇首尾工程沒有完成，也未竣工驗收。“爛尾樓”占地面積16169.7平方米，建筑面積37556平方米。
歷經27年風吹雨打，新城花園的“爛尾樓”已破敗不堪，樓體外立面出現縱向、橫向以及斜向不一的裂縫。郝衛立告訴記者，以東側第五棟樓為例，一樓出現地基塌陷，柱梁及墻面有多條裂縫。此外，樓柱和墻面也有密集裂縫，部分地方鋼筋外露銹蝕、混凝土爆裂。
新城花園現狀 由受訪者供圖
據了解，新城花園是1993年7月1日由雄豐（集團）股份有限公司（以下簡稱“香港雄豐”）出地、由深振業負責出資建設開發的房地產項目。
郝衛立表示，在1992年之前，龍崗鎮還是歸寶安縣管轄。按照當時政策規定，土地開發必須要掛靠在鎮政府的下屬企業。因此，在開發新城花園時，除選擇深振業作為施工方外，土地掛靠單位則選擇了深圳市九州房地產開發有限公司（原名為深圳市龍崗區龍崗鎮物業發展公司，以下簡稱“九州公司”）
其后，香港雄豐與深振業、九州公司三方簽訂了《合作開發新城花園商住樓合同書》（以下簡稱，“開發合同”）約定共同開發新城花園商住樓項目。香港雄豐、九州公司作為甲方，而深振業作為乙方。開發合同規定，合作期限原則上為兩年，從1993年7月1日至1995年7月1日。項目建成后，甲方有45％的房屋產權，乙方有55％的房屋產權等條款。
1993年1月1日，寶安縣撤銷，龍崗區成立。1994年，香港雄豐設立深圳雄豐。郝衛立稱，應香港雄豐的要求，由原龍崗鎮政府出面協調，九州公司退出合作，由深圳市龍崗龍城城建開發實業有限公司（下稱“龍城公司”）取代九州公司、深圳雄豐取代香港雄豐，由深圳雄豐、龍城公司、深振業三方合作開發“新城花園”項目。
根據開發合同，新城花園建設由龍城公司的名義報建審批。同年，該項目作為歷史遺留問題由龍城公司與深圳市規劃國土局簽訂深龍地合字（1994）192號《深圳市土地使用權出讓合同》，由雄豐公司補繳地價款，取得了原龍崗鎮新生村45068.5平方米的土地使用權。
不過，該次開發在1995年發生了變故，彼時，新城花園項目房屋己建成八棟，另外4棟房屋已完成基礎工程。
據郝衛立的說法，項目停工原因主要是深振業主要領導的更換以及當時土地市場低迷，致使在該項目上深振業無法獲取預期收益。
1993年6月，國務院終止了房地產公司的上市，全面控制銀行資金進入房地產行業，還出臺了包括嚴控信貸規模、削減基建投資等在內的16條針對房地產業的強有力的調控措施。隨后，海南房地產泡沫應聲破裂，海南房地產泡沫危機迅速蔓延到北海、惠州、廣州、上海等城市，全國房地產市場進入低迷期。
郝衛立表示，“1993年宏觀調控，1994年土地和房地產大跌。因為按照約定建成銷售后45、55分賬，施工方深振業覺得賺不了錢，因此就選擇了停止施工。”
隨后，雙方對簿公堂。
2003年，廣東省高院對上述合作開發房地產合同糾紛一案作出終審判決。據判決書顯示，“終止振業公司（指深振業）與雄豐公司（指香港雄豐）、九州公司（龍城公司）于1993年7月1日簽訂的《合作開發新城花園商住樓合同書》的履行”；“振業公司分得新城花園商住樓6棟（第5至第10棟，含雄豐公司以房折抵其借款1300萬元本息。）；雄豐公司分得2棟（第11至第12棟）。振業公司負責完善上述8棟樓房的首尾工程，龍城公司負責協助振業公司雄豐公司辦理該樓房的有關房地產手續。”
不過，深振業并未履行終審判決、完成8棟樓房的首尾工程。
對于上述合作建房糾紛，深振業在其2004年的年報中披露，2003年度計提1816萬元存貨跌價準備，累計已計提3843萬元的跌價準備。
“事實上，2016年后，周邊房價上漲，給雙方合作重啟帶來新的希望。2016年-2018年間，雄豐與深振業多次溝通，望盡快推進新城花園項目重啟。雄豐認為，雙方應回歸1993年合作協議進行合作，或依據2003年廣東省高院終審判決約定義務，自覺履行各自職責，要么將自己的權益賣給對方或收購對方的權益，但都得不到正面回應。”郝衛立表示。
在雙方圍繞新城花園一案的27年間，新城花園停滯建設27年。而對于深振業而言，除已計提的3843萬元跌價準備外，目前深圳雄豐所提起的訴訟，將使得深振業卷入新一輪的官司中。
僵局
值得注意的是，深圳市政府此前曾為包括“新城花園”在內的問題樓盤尋求解決之道。
2004年9月，深圳市政府下發《關于子悅臺等52個“問題樓盤”處理意見的批復》，把“新城花園”等全市范圍較難解決的52個樓盤列為問題樓盤并給予政策支持。
據媒體報道，至2009年共盤活深圳52個“問題樓盤”中的45個。其中，新城花園二期未建土地得以重新報建，并改名為錦城星苑。
而此前廣東高院終審判決的8棟樓房，郝衛立告訴記者，2004年相關政策出臺后，雄豐曾多次聯系深振業，并提出解決方案。“當時提出了四條解決方案，包括各方履行（2003）粵高法民一終字第311號《民事判決書》確定的義務；深圳雄豐與深振業合作開發；深圳雄豐將所分得的2棟樓房賣給深振業，由深振業單獨開發；振業公司將所分得的6棟樓房賣給深圳雄豐，由深圳雄豐單獨開發。
不過，此事未能有推進。而且，由于2007年新城花園土地掛靠單位龍城公司的破產，事情變得愈加復雜。
2007年龍城公司由于資不抵債破產。“因為我國以土地登記為準，我們資產（土地）掛靠在龍城，深振業和雄豐公司是利害關系人，因此要主動配合清算組清算。此外，該土地當時還涉及到農行的抵押權。我們多次尋找深振業公司，但深振業方面并不想參與其中。”郝衛立表示。而此前，深圳雄豐曾兩度向深圳市中級人民法院提起涉案地塊確權之訴，但隨后撤訴。因此，新城花園所依附地塊的使用權名義上仍屬龍城公司。
直至2020年，深圳雄豐通過在香港仲裁及在深圳中級人民法院的訴訟從香港雄豐處拿回了2003年廣東省高院《民事判決書》判決給香港雄豐的兩棟樓房的權益。據介紹，深圳雄豐是1994年7月設立并接續原香港雄豐掛靠龍城公司與深振業合作開發新城花園項目而設立的項目公司。
而在龍城公司破產9年后，即2016年，農業銀行(601288)將其在新城花園項目的抵押債權及相關權利通過深圳市聯合產權交易所進行拍賣。
而根據深振業2021年年報披露，2021年8月12日，龍城公司管理人將案涉土地使用權在京東拍賣平臺進行拍賣，已被深圳麗峰實業有限公司（以下簡稱麗峰實業）競得，競得金額8773萬元。
郝衛立表示，關于上述土地權拍賣雙方并沒有提出異議。“新城花園項目的8棟樓是依附在上述被拍賣的住宅用地上的。在拍賣中，麗峰和我們溝通過，是知道這塊地背后的糾紛的。我們之所以同意，是認為麗峰實業在拿到地之后，如要使用，會將我們的2棟樓，以及深振業的6棟樓買下，那么這件事也會得到解決。”
麗峰實業代理律師石晶告訴記者，“關于地塊中的糾紛，京東拍賣競買公告中有相關風險提示。”關于8棟樓房事項，石晶表示，“目前，麗峰公司基于雄豐公司提起的訴訟案件，在案件訴前調解階段與原告雄豐公司以及被告振業進行了溝通。本案爭議如何解決尚不明朗。”
關于上述合建糾紛一案以及隨之伴生的深振業計提減值事項，記者會持續保持關注。
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