經濟步入修復通道，長期動能仍需政策加力
2022年1-6月宏觀數據點評
投資要點
核心觀點：
受國內外超預期沖擊影響，二季度GDP同比增長0.4%，但月度經濟指標呈“4月份深度下跌，5月份降幅收窄，6月份企穩回升”的走勢，經濟已步入向上修復通道。值得關注的是，結構上經濟修復更多依賴基建投資等逆周期力量，服務業、消費、地產投資等長期增長動能恢復偏弱偏慢。預計未來促消費增量政策可期，下半年GDP增長5-6%左右，全年約增長4-4.5%。
摘要：
>>工業增加值：裝備制造引領工業生產回升，但下游消費恢復仍偏慢。6月份規模以上工業增加值同比增長3.9%，增速較5月提高3.2個百分點，繼續保持恢復性增長態勢。一是受益于企業復工復產有序推進和穩增長政策措施顯效，基建、制造業投資回升和出口保持韌性，以制造業為主的工業生產加快是主要動力來源，6月份制造業增加值增速較上月提高3.3個百分點；二是分行業看，汽車等中游裝備制造業帶動作用明顯，6月份裝備制造業增加值增速比上月加快8.1個百分點，增幅高出全部工業4.9個百分點，同期消費品制造業恢復仍偏慢；三是市場需求不足、產銷銜接不暢對生產的拖累仍不容忽視， 6月份規模以上工業企業產銷率繼續回落且持續遠低于歷史同期水平；四是工業企業大概率將進入新一輪去庫存周期，也會對未來工業生產恢復形成一定制約。
>>國內生產總值（GDP）：預計全年GDP增長4.0%左右，如有增量政策加碼，有望達到4.5%。一是基建回升、地產筑底，投資成為穩增長主力。基建投資增速有望繼續回升，預計三季度破10%，全年中樞在9%左右；房地產投資增速大概率不會出現“V”型反轉，全年增速為負是大概率事件；制造業全年動能或平穩，增速中樞在6%左右；二是消費拖累增長明顯，需增量政策刺激。受居民就業增收困難、儲蓄意愿上升和商品漲價等因素影響，在當前政策力度下，樂觀估計全年社零約增長0-2%，不及2020-2021年兩年平均增速的一半，未來增量政策加碼刺激消費已不可或缺。三是出口穩中趨緩。受外需支撐減弱拖累，下行難以避免，但年內出口份額仍有韌性，預計全年中樞在8%左右。
>>消費：服務和大宗支撐超預期回升，但全年增速仍不宜高估。6月份社零同比增長3.1%，增速由負轉正，較上月大幅提高9.8個百分點。消費增速超預期回升：一是疫情防控形勢好轉，推動餐飲收入降幅較上月大幅收窄17.1個百分點。二是受益于促消費政策加碼和產業鏈供應鏈以及物流恢復，汽車和家電等大宗商品消費增速分別較上月提高29.9和13.8個百分點，拉動當月社零增速較上月提高超3個百分點；同時穿類、用類和化妝品/通訊器材等升級類商品零售增速也均較上月提高10個百分點以上。三是限額以下商品零售增速繼續回升，但受二季度農民工收入放緩更多拖累，其增幅明顯慢于全部社零。當前政策力度下，預計全年社零約增長0-2%，未來增量政策加碼可期。
>>投資：基建制造業支撐，穩增長作用增強。6月份固定資產投資環比增速回升，且高于歷史同期，表明投資動能繼續增強。一是制造業投資增速較上月加快2.2個百分點，主因在于基建投資發力和出口需求強勁。預計下半年技改需求和退稅資金可以部分抵消盈利走弱和出口回落對制造業投資增速的拖累，制造業投資動能或相對平穩。二是廣義基建投資增速較上月提高4.0個百分點，穩增長作用進一步增強。預計受益于資金和項目支持，下半年基建投資增速繼續回升可期，三季度增速或破10%。三是房地產市場已筑底，但恢復脆弱，短期不改負增長態勢。6月份房地產市場領先指標如商品房銷售量價和投資資金來源增速降幅均有所收窄，呈環比邊際改善，但降幅仍大，且居民購房能力下降、購房意愿較低、房企資金來源改善脆弱、房企拿地意愿較弱等因素制約房地產回暖速度和幅度，短期房地產投資負增長態勢不會改變，但逆周期政策對房地產的托底作用有望逐步增強。
>>國內政策展望：增量財政刺激可期，貨幣配合發力為主。貨幣方面，下半年需要在穩就業、穩物價和穩匯率多重目標中取得平衡，預計總基調維持穩健偏松，核心聚焦寬信用，重點通過結構性政策工具加力、穩住房地產融資和配合財政發力等來支持信用擴張，不排除繼續降準和非對稱調降5年期LPR利率的可能，但全面降息概率偏小。財政方面，預計三季度進入存量政策密集見效期，財政支出增速有望加快；增量政策工具有望出臺，方向上更多聚焦居民消費端。
正文
一、工業增加值：裝備制造引領生產回升，下游消費恢復仍偏慢
2022年1-6月份規模以上工業增加值同比增長3.4%，較1-5月份提高0.1個百分點，但仍僅為近5年歷史同期水平的一半左右。6月當月規上工業增加值同比增長3.9%，較5月份提高3.2個百分點（見圖1）；環比增長0.84%，高于疫前同期均值0.14個百分點，反映出工業生產繼續保持恢復性增長態勢。
國內工業生產繼續恢復存在支撐，但向上修復空間和速度仍面臨制約。一是受益于企業復工復產有序推進和一系列穩增長政策措施顯效（見圖2），基建、制造業投資回升和出口保持韌性，是支撐本月工業生產加快的主因，也是未來繼續推動工業生產恢復的動力所在。二是分行業看，受益于產業鏈供應鏈暢通、需求改善和原材料成本壓力有所緩解，中游汽車、電子、電氣機械及器材等裝備制造業的帶動作用明顯，是工業生產回升的主要貢獻力量，如6月份裝備制造業增加值增速比上月加快8.1個百分點，增幅高出全部工業4.9個百分點。三是俄烏沖突與疫情影響仍未完全消散，加上國內中長期結構調整陣痛顯現，市場需求不足、產銷銜接不暢對生產的拖累仍不容忽視，如6月份規模以上工業企業產銷率繼續回落,且持續遠低于歷史同期水平（見圖3）。四是隨著PPI漲幅步入回落通道，加上當前工業企業產存品庫存高企，工業企業大概率將進入新一輪去庫存周期，也會對工業生產形成一定制約。
從三大門類看，制造業和電力熱力等供應業是支撐工業生產回升的主力。如受益于復工復產穩步推進、穩增長政策顯效和出口持續強勁，6月份制造業增加值增速較上月提高3.3個百分點，增幅高于全部工業1個百分點；同時受益于基建投資明顯提速，電力熱力燃氣及水的生產和供應業增加值亦較上月提高3.1個百分點（見圖4）。相比之下，隨著PPI價格增速回落，采礦業生產修復彈性下降，6月份增加值增速僅較5月提高1.7個百分點。
從制造業內部看，汽車等中游裝備制造業帶動作用明顯，下游消費行業生產恢復仍偏慢。一是受益于保供穩價政策持續推進和基建投資需求回升，上游原材料制造行業增加值增速均繼續有所改善（見圖5）。二是隨著物流堵點逐步打通、重點產業鏈供應鏈加快恢復，加之出口延續高增和部分產品消費改善，6月份裝備制造業增加值增速比上月加快8.1個百分點，增幅高出全部工業4.9個百分點，是支撐工業生產恢復的主要力量。其中，汽車制造業增加值增速較上月提高23.2個百分點，改善最為明顯；通用設備、電氣機械及器材、鐵路等運輸設備制造業增加值增速亦均較上月提升5個百分點以上（見圖5）。三是居民消費潛能和意愿仍待改善，下游消費品制造業恢復偏慢，如本月農副食品、食品制造和紡織業生產增速均較上月還有所回落（見圖5）。
高技術制造業繼續領跑，新動能持續增強。6月份規模以上高技術制造業增加值同比增長8.4%，增速較上月加快4.1個百分點，高于同期全部制造業5個百分點（見圖6），表明高技術制造業韌性較強，國內新舊動能轉換持續加快，經濟中的新動能繼續成長壯大。此外，從產品產量看，綠色智能新產品規模均保持較快增長，如上半年新能源汽車、太陽能(000591)電池、移動通信基站設備產量同比分別增長111.2%、31.8%、19.8%。
二、國內生產總值：預計全年GDP約增長4.0-4.5%
受烏克蘭危機深化演變，國內疫情多發散發等突發因素超出預期的影響，2022年二季度國內GDP同比增長0.4%，增速較一季度回落4.4個百分點。但隨著疫情反彈得到有效控制，加上一攬子穩增長政策落地顯效，二季度主要經濟指標呈現出“4月份深度下跌，5月份降幅收窄，6月份企穩回升”走勢。具體從結構看，經濟修復更多依賴于短期政策加碼，經濟增長的長期潛在動能恢復偏弱，呈現以下四大特點：
一是供給端服務業受疫情沖擊影響更大。如二季度第二產業和第三產業增加值增速分別為0.9%、-0.4%，前者高于后者1.3個百分點。但積極的變化是，6月當月工業增加值和服務業生產指數分別為3.9%和1.3%，分別較上月提高3.2和6.4個百分點，后者提升幅度明顯更大。
二是基建、制造業投資的穩增長作用明顯增強。如二季度固定資產投資和消費增速分別為4.2%和-4.6%，前者高出后者8.8個百分點，是支撐經濟企穩回升的重要力量。從投資各分項看，基建和制造業投資的托底作用明顯，1-6月份基建和制造業投資分別增長7.1%和10.4%，較疫情前2019年分別高3.3和7.3個百分點。
三是消費、房地產投資恢復依舊偏弱。如二季度消費和房地產投資分別同比下降4.6%和9.1%，較疫情前2019年分別低12.6和19個百分點，且后者6月份降幅較5月份擴大1.6個百分點，仍處在探底途中。
四是結構性穩就業壓力仍在增加。隨著疫情防控形勢向好和經濟恢復，6月份全國城鎮調查失業率為5.5%，較上月回落0.4個百分點，連續兩個月下降。但16-24歲城鎮青年失業率創下新高，結構性失業壓力依舊突出。如受疫情導致企業吸納就業能力下降、年輕人求職渠道受阻，近年來監管政策偏嚴下房地產、教育、信息技術等行業收緊招聘，以及今年高校畢業生總量創下歷史新高等多重因素的疊加影響，6月份16-24歲人口的失業率較上月提高0.9個百分點至19.3%，再度刷新2018年以來最高水平。大學生畢業后就業困難，將導致消費內在恢復動能或持續偏低，亟待政策加大刺激力度。
展望未來，當前政策力度下，預計全年GDP增長4.0%左右，如有增量政策加碼，有望達到4.5%（見圖7）：一是基建回升、地產筑底，投資成為穩增長主力。基建投資受資金和項目支持政策加力推動，增速有望繼續回升，預計三季度破10%，全年中樞在9%左右；房地產市場正在筑底，“軟著陸”概率增大，但年內房地產投資增速大概率不會出現“V”型反轉，全年增速為負是大概率事件；制造業投資受盈利承壓、庫存高位、出口回落影響，整體動能邊際趨弱，但退稅資金和技改需求仍有向上支撐，預計全年動能平穩，增速中樞在6%左右；二是消費拖累增長明顯，需增量政策刺激。受居民就業增收困難、儲蓄意愿上升和商品漲價等因素影響，在當前政策力度下，樂觀估計全年社零約增長0-2%，不及2020-2021年兩年平均增速的一半，未來增量政策加碼刺激消費已不可或缺。三是出口穩中趨緩。受外需支撐減弱拖累，下行難以避免，但年內出口份額仍有韌性，預計全年中樞在8%左右。
三、消費：服務和大宗支撐超預期回升，但全年增速仍不宜高估
（一）服務消費和大宗消費明顯改善，帶動社零增速大幅回升
1-6月份社會消費品零售總額（簡稱社零，下同）為210432億元，同比增長-0.7%，降幅較1-5月份收窄0.8個百分點；6月份當月社零同比增長3.1%，增速由負轉正，較上月提高9.8個百分點（見圖8）。按照統計局的分類，社會消費品零售總額可分成餐飲收入、限額以上商品零售和限額以下商品零售三大部分，占比分別為11.3%、33.7%和55%（2019年值）。6月社零增速大幅回升原因主要有三：
一是疫情防控形勢好轉，推動餐飲等服務消費明顯改善。如隨著消費場景改善，居民外出消費逐步增多，帶動服務消費好轉，6月份餐飲收入同比下降4%，降幅較上月收窄17.1個百分點（見圖9），對社零增速回升形成重要支撐。
二是產業鏈恢復和促消費政策加碼，助力汽車等大宗消費和升級類消費快速回升。6月份限額以上商品零售同比增長8.8%，增速較上月提高14.1個百分點，也是支撐社零修復的核心動力源(600405)。分商品種類看（見圖10），受益于物流和產業鏈供應鏈逐漸恢復，加上乘用車購置稅減半等促消費政策落地顯效，6月份限額以上汽車類、家用電器和音像器材類商品零售額同比分別增長13.9%和3.2%，分別較上月提高29.9和13.8個百分點，拉動當月社零增速較上月提高超過3個百分點，支撐作用最為明顯；同時，受益于多地發放消費券和網上購物的物流逐漸暢通，穿類、用類和化妝品/通訊器材等升級類商品零售增速，均較上月提高10個百分點以上；相比之下，受房地產市場持續低迷影響，地產相關的家具和建筑材料等相關消費同比仍為負增長,受前期增長偏快影響，食品糧油等必需消費品增長反而有所放緩。
三是農民工收入放緩更多，限額以下商品零售增速回升慢于整體。隨著經濟邊際好轉，6月份代表中低收入群體消費的限額以下商品零售增速，較上月提高約5個百分點，但其增幅明顯小于全部社零，表明中低收入群體消費修復仍弱。本月限額以下消費增速恢復程度遠不及限額以上：一是汽車消費基本全部計入限額以上商品零售，其大幅改善將導致兩者增速差拉大；二是基數效應提高也不利于限額以下商品零售增速提高較多，如去年6月份限額以下商品零售兩年平均增速較上期提高了約1個百分點；三是最核心原因仍在于中低收入群體的收入受疫情沖擊影響更大，如盡管5、6月份農民工群體調查失業率持續回落，但二季度農民工收入放緩明顯更多（見圖11），預計單季度已陷入負增長，對中低收入群體消費形成主要制約。如1-6月份農村外出務工勞動力月均收入增速僅為1.7%，較1-3月份回落4.2個百分點，降幅高于全部城鎮居民人均可支配收入2.6個百分點。
（二）當前政策力度下全年社零約增長0-2%，增量政策加碼可期
展望未來，預計在當前政策力度下，下半年社零增速或恢復到1.5-4.5%左右，全年約增長0-2%，消費恢復亟需政策大幅加大支持力度，預計未來范圍更廣、力度更大的促消費政策有望加快推出。
一方面，隨著國內疫情好轉，國內人員和要素流動明顯加快，加上經濟企穩回升和促消費政策發力，將對消費恢復形成重要支撐。假定下半年消費與2020年5-11月恢復路徑一致，預計全年社零約增長0%；假定下半年消費恢復程度均能達到2020年四季度經濟偏熱下的水平，樂觀估計全年社零約增長2%。
另一方面，疫情對居民收入和消費意愿產生的間接沖擊不容小覷，將持續制約費回升力度，亟待政策加碼支持。一是疫后服務業和大量中小企業經營困難，導致企業吸納就業能力下降，雇員工資縮水，將對居民消費能力的提升形成最大制約。如1-6月份城鎮居民人均可支配收入同比增長4.7%，較1-3月份回落1.6個百分點，明顯不利于消費改善；同時，16-24歲人口的失業率再創歷史新高，農民工收入放緩更多，對消費的結構性拖累更為嚴峻。二是疫情還會通過推高儲蓄需求，降低居民消費意愿，如根據央行的調查數據，2022年二季度城鎮居民消費、儲蓄和投資意愿調查中，傾向于“更多儲蓄”的居民占比達58.3%，創下2002年以來的歷史新高，比2020年疫情最嚴重階段還要高出5.3個百分點，表明居民消費意愿明顯不足，亟待政策加碼提振。三是疫情未退，消費場景受限也會持續對社零增速形成一定拖累。
四、投資：基建制造業支撐，穩增長作用增強
1-6月份固定資產投資和民間固定資產投資分別同比增長6.1%和3.5%，低于1-5月份增速0.1和0.6個百分點（見圖12）�；鶖底吒呤峭顿Y讀數回落的原因之一，如2021年1-6月份固定資產投資和民間投資兩年平均增速，高于前值0.5和0.1個百分點。同時從邊際變化看，受穩增長政策落地見效和疫情形勢繼續好轉影響，本月固定資產投資呈現“基建制造業支撐增強，地產降幅擴大”的格局，固定資產投資增長動能延續回升勢頭，如6月份季調后的固定資產投資環比增速為0.95%，較上月提高0.12個百分點，且高于2019年同期值0.5個百分點，顯示6月份固定資產投資動能有所增強（見圖13）。
從民間和固定資產投資增速差看，1-6月份民間投資累計增速低于固定資產投資增速2.6個百分點，較上月擴大0.5個百分點，民間投資恢復持續慢于整體（見圖12），主要原因在于民營企業遭受成本高企和盈利下滑雙重沖擊，且大型國有企業更受益于穩增長政策發力，預計未來國家將出臺更多結構性政策幫扶民營企業恢復元氣。
（一）基建和出口需求帶動制造業投資回升，預計下半年動能相對穩定
1-6月份制造業投資同比增長10.4%，較1-5月份回落0.2個百分點（見圖14），基數走高是累計增速讀數小幅回落的主要原因，如2020-2021年1-6月份制造業兩年平均增速較1-5月份提高1.3個百分點。從當月增速看，6月份制造業投資同比增長9.9%，較上月加快2.2個百分點，主要原因在于基建回升、出口強勁對制造業投資形成支撐，加上技改需求和退稅資金對企業投資的促進作用仍強。
從行業看，上游投資加快、中游高位運行對制造業投資的支撐較強。一是受基建投資需求加快釋放帶動，預計上游原材料投資增速有所回升；二是國內供給能力恢復和出口增速高位回升對中游制造業的支撐仍強，中游裝備制造業投資增速運行在高位區間；三是下游行業投資增速表現分化，食品制造業、農副食品加工業受原材料漲價和國內消費需求偏弱影響，投資整體有所回落，但紡織業在出口需求帶動下投資增速有所回升（見圖15）。
高技術制造業投資持續領跑，經濟結構繼續優化。1-6月高技術制造業投資累計增長23.8%，高于整體制造業投資增速13.4個百分點（見圖16），新動能對制造業投資的引領作用持續強化，制造業轉型升級步伐持續加快。
展望下半年，預計制造業投資動能相對穩定，全年制造業投資增速在6%左右。一是盈利承壓、庫存高位、出口回落都預示著制造業投資動能邊際趨弱，如領先指標工業企業利潤于2021年下半年從高位區間回落，對企業投資的支撐減弱（見圖17）；二是已退還存量留抵退稅和按月退還的增量退稅資金有利于改善企業現金流，刺激企業進行資本開支；三是綠色低碳、強鏈補鏈等技改需求將對制造業投資形成長期支撐。
（二）基建穩增長作用進一步增強，下半年有望繼續回升
1-6月份基礎設施建設投資和基礎設施建設投資（不含電力）分別同比增長9.3%和7.1%，較1-5月份分別加快1.1和提高0.4個百分點（見圖14）；從當月增速看，兩者分別比5月份提高4.0和0.9個百分點，基建穩增長作用進一步增強。
展望下半年，在專項債加快使用、信貸等配套資金充裕、項目儲備建設提速等積極因素影響下，基建投資增速有望進一步提高。預計剩余專項債集中使用或推動三季度基建投資增速破10%，但四季度小幅回落，全年中樞在9%左右。
一是專項債券集中于三季度使用，且配套資金較為充足，對三季度基建投資形成較強資金保障。其一，按照政策要求，5-7月份發行的超2萬億元新增專項債券將于8月份底前基本使用到位（見圖18），對基建投資形成較強資金保障；其二，6月29日國常會安排3000億元政策性金融工具，助力解決資本金到位困難對基建投資增速的制約，若按照最大效果估算，可以撬動約2萬億元的基礎設施建設資金（3000億資本金對應1.2萬億元配套資金+其他資本金撬動同等規模的配套資金），撬動的資金包括但不限于前期8000億元政策行信貸資金，商業銀行信貸資金、PPP等社會資本，該工具的推出有利于上述基建資金來源加快進入項目，助力基建投資增速回升。
二是重大項目審批和開工提速，基建投資面臨的項目制約有所緩解。去年9月份和今年1月份，地方分兩批共儲備了7.1萬個項目，基建投資優質項目缺乏的情況大幅緩解，5月份以來，中央、地方、部委層面協同共同推進項目儲備和建設工作，基建項目用地配套與審批明顯加快，帶動基建項目建設開工提速。如1-6月份，固定資產投資新開工項目計劃總投資同比增長22.9%，較去年同期加快20.2個百分點，創2017年以來同期新高（見圖19）。
三是城投等配套資金來源仍面臨嚴監管約束，將對基建投資回升幅度形成約束。從資金來源看，近六成的基建投資資金來源于自籌資金，自籌資金比重下降是2018年以來基建投資增速持續低迷的主要原因（見圖20）。基建投資自籌資金主要包括城投平臺債務、PPP、非標融資等資金來源。據統計，1-6月份城投債凈融資金額為9345.6億元，較去年同期回落約2460億元，預計在“堅決遏制新增地方政府隱性債務”政策基調下，2022年城投平臺融資環境難以大幅改善，城投平臺凈融資大幅轉正的概率不高（見圖21）。在缺乏配套融資的情況下，其他資金來源對基建投資的支撐作用不強，全年基建投資回升幅度或有限。
（三）房地產市場已筑底，但恢復脆弱、短期不改負增長態勢
1、房地產市場已筑底，但仍處于反復脆弱階段
從需求看，商品房銷售量價降幅均有所收窄，呈環比邊際改善，但房地產市場依舊低迷。受疫情對居民就業和收入增長的影響，居民對未來房地產的預期偏弱，購房需求和意愿不高，雖然6月份商品房銷售邊際好轉，但降幅仍然較大。一是銷售面積降幅由擴大變為收窄。從累計增速看，1-6月商品房銷售面積同比降低22.2%，降幅較1-5月繼續收窄1.5個百分點，與5月降幅擴大形成鮮明對比；從當月增速看，6月當月同比增速為-18.3%，降幅較上月收窄13.5個百分點，降幅連續兩個月收窄（見圖22），表明銷售狀況在邊際改善。二是商品房價格降幅收窄。商品房銷售額降幅大于銷售面積，反映銷售價格下降，如6月商品房銷售額同比下降20.8%，降幅較銷售面積高2.5個百分點，但降幅較上月收窄3.4%，連續三個月收窄（見圖23）。
從供給看，商品房銷售走弱引發庫存去化周期拉長。2021年二季度以來，房地產銷比（待售面積與近三個月平均銷售面積之比）由降轉升，6月延續了升勢（見圖24）。如6月份為4.8倍，較3月份提高1.2倍。商品房待售面積較上月減少649萬平方米，連續4個月減少，但庫存仍然高企，6月待售面積同比增長7.3%，處于2016年以來的高位，表明未來房地產市場去庫存是主要任務。此外，6月銷售明顯轉好是否可持續，有待觀察，因為6月份銷售面積的增加部分原因是4、5月份疫情期間積壓需求的釋放。
從投資增速看，2022年1-6月全國房地產開發投資同比下降5.4%，降幅較1-5月擴大1.4個百分點；6月當月同比增速降幅較5月也擴大1.6個百分點（見圖25），沒有延續5月份當月反彈的趨勢，反映房地產投資仍不穩固。
2、領先指標觸底反彈，但不改短期房地產投資負增長態勢
展望未來數月，商品房銷售、房地產資金來源、土地購置等是房地產開發投資的領先指標，雖然部分指標觸底反彈上升，但降幅均較大，預示著房地產投資短期不會改變負增長態勢，反彈力量較弱，后續反彈高度有限；但在“三穩”目標要求下，房地產逆周期政策調節力度加大，前期偏寬松政策效應也有望逐漸顯現，房地產投資下行態勢或將逐步緩解，失速風險偏低。
一是房企資金來源改善仍有較大不確定性。2022年1-6月房地產資金來源同比減少25.3%，降幅較上月收窄0.3個百分點，當月增速降幅較上月大幅收窄9.8個百分點（見圖26），出現邊際改善跡象，但未改整體負增長趨勢。從資金來源細項數據看，其他資金（由個人按揭貸款、定金及預收款兩部分組成）當月降幅大幅收窄18.4個百分點，是1-6月房地產開發資金來源邊際改善的主因（見圖27），與6月銷售面積改善一致。但6月當月其他資金降幅仍達到-25.6%，反映居民收入下降后，購房能力下降、購房意愿不足，房地產市場預期需要繼續扭轉。國內貸款方面，雖然監管部門要求已出臺“支持房地產企業合理融資需求”的相關政策，但從各月同比增速看，6月當月降幅較上月收窄1.9個百分點至-32.1%，降幅依舊沒有太多改善，表明銀行對房企貸款依舊謹慎。
二是土地市場偏冷，房企拿地意愿較弱。受房地產銷售持續負增長、房價上漲預期偏弱影響，房企拿地意愿明顯下降，如2022年1-6月購置土地面積同比大幅減少48.3%，降幅較上月提高2.6個百分點（見圖28），與此相對應，土地溢價率也處于歷史低位。分城市等級看，各線城市土地市場普遍偏冷，但一線和三線城市相對較好。如6月份一二三線城市土地成交面積分別同比減少23.9%、36.2%、13.2%，降幅較上月分別收窄8.4、擴大3.9、收窄12.1個百分點（見圖29）。
三是房地產逆周期政策調控力度明顯加大。4月29日政治局會議強調“要加大宏觀政策調節力度，扎實穩住經濟，努力實現全年經濟社會發展預期目標，保持經濟運行在合理區間”。房地產及其相關上下游產業占國民經濟的30%左右，面對房地產市場下行壓力，預計我國房地產調控政策將進一步微調，以實現房地產“三穩”和經濟運行在合理區間目標。近期因城施策差別調控持續推進，各地政策調整節奏明顯加快，政策進一步向支持改善型需求、合理滿足二套房、優化二手房市場等方面延伸，城市向一二線城市、長三角、珠三角等房地產需求相對旺盛的區域擴圍。預計在房地產逆周期政策持續發力下，剛需和改善型需求將持續釋放，房地產下行壓力有望逐步得到緩解。
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