房地產市場銷售復蘇仍處艱難通道，“地產銷售”作為房地產鏈條的源頭活水，是觀測房地產基本面的最關鍵指標。
在5、6月份出現短暫的同比回升之后，房企整體銷售在7月又有所降溫，年度業績兌現難度再次加大。盡管7月歷來是銷售淡季，房企在7月份增加供應的意愿都有所減弱，市場需求和購買力也有下滑。
從克而瑞數據亦顯示，TOP100房企1-7月累計銷售操盤金額的同比降幅仍保持在49%的較高水平。不僅如此，7月以來不少房企出現債務實質違約，停工范圍進一步擴大等問題，都或意味著本輪房地產市場波動的趨勢更為復雜。
融資方面，2022年7月，房地產企業信用債與海外債發行規模同比仍保持下降趨勢，但降幅有所收斂。其中，信用債發行規模為466.24億元，相較于去年7月543.85億元，同比下降14.27%。7月內地房企海外債發行規模為6.75億元，相較于去年7月332.2億元，同比下降97.97%。
政策松綁邊界已探明，短期重心集中在“保交樓”。同時，政策端依然是接下來樓市走向的關鍵指引。自去年四季度政策松綁方向確立，從助企紓困到全局性下調房貸利率水平，“供給和需求”層面的地產放松政策正經歷由點及面演進，各地在“因城施策”框架下實現松綁的合理兌現。但整體在“追求穩定而非刺激”的松綁邊界下，市場還是有一定“局限性”擔憂。
而結合本次政治局會議“保交樓、穩民生”，以及鄭州地方政策來看，后續在供給端，民營房企的資金壓力緩解還是只能依賴市場信心恢復以及自我紓困，鄭州政府給出的房企紓困模式來看，棚改統貸統還、收并購、破產重組及保障性租賃住房之外，AMC介入處置不良資產，引導房地產資金進入良性循環狀態進程或加快。
需求端而言，推動改善型需求或成重要破局點，縮短房屋限售時限、出售稅費減免、甚至放寬多套房限制等漸進式的寬松，有望推升市場量價逐步復蘇。
地產估值仍階段性承壓，二線央國企或是超額收益來源。在民營房企融資偏緊的局面大概率延續，以及銷售壓力加大、居民信心不足的背景下，地產板塊估值仍階段性承壓。
在政策托底基調、金融機構、房地產開發企業等各部門協同努力下，弱復蘇的局面有望繼續支撐，期待在“金九銀十”能看到推貨高峰的恢復正常，以及企業信用和投資的復蘇。板塊內部來看，二線央國企有望憑借融資優勢、拿地和貨值優勢，獲得板塊內的超額收益來源。
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