在中國樓市回暖之際，高房?jī)r(jià)和高利率正在沖擊美國樓市，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在快速冷卻。
近日，管理資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)9746億美元（約合人民幣6.73萬億元）的全球最大另類資產(chǎn)管理公司、華爾街最大的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主、私募股權(quán)巨頭黑石集團(tuán)，被曝出已違約一只5.62億美元（約合人民幣39億元）的芬蘭商業(yè)房地產(chǎn)按揭貸款支持證券。
在去年年中，歐美各國房地產(chǎn)周期普遍見頂之后，2022年下半年頻頻有資管機(jī)構(gòu)地產(chǎn)管理基金產(chǎn)品出現(xiàn)限制贖回情況。而最新的數(shù)據(jù)顯示，美國30年房貸利率已經(jīng)飆升到6.65%，直逼前期高點(diǎn)7%。而在美國熱門地區(qū)城市的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)在今年1月份出現(xiàn)了兩位數(shù)的下跌。
華爾街最大商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主違約
3月2日，黑石集團(tuán)價(jià)值5.62億美元的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS），被傳出正式發(fā)生違約，這批證券是以2018年收購的芬蘭企業(yè)SpondaOy擁有的一系列寫字樓和商店為擔(dān)保的。
據(jù)媒體知情人士透露，黑石曾向證券化票據(jù)持有人尋求延期，以便有時(shí)間處置資產(chǎn)和償還債務(wù)。但俄烏沖突和利率上升引發(fā)的市場(chǎng)波動(dòng)中斷了出售過程，加之債券持有人投票反對(duì)進(jìn)一步延期。
目前，這批證券已到期并尚未償還，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)MountStreet已確定黑石違約。黑石的一名代表表示，這筆債務(wù)只涉及Sponda投資組合的一小部分，對(duì)服務(wù)機(jī)構(gòu)沒有采納黑石的建議感到失望。
資料顯示，黑石集團(tuán)2022年末管理資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)9746億美元，是全球最大另類資產(chǎn)管理公司，也是華爾街最大的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主和私募股權(quán)巨頭。受到高利率影響，投資者對(duì)于歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)心明顯上升。
回頭看，2022年年中，歐美各國房地產(chǎn)周期普遍見頂。美國地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)于去年7月見頂，其同比增速于2022年3月見頂于20.8%，隨后持續(xù)回落。而從去年10月房地產(chǎn)利率飆升到7%時(shí)開始，黑石旗下房地產(chǎn)信托基金B(yǎng)REIT投資者贖回請(qǐng)求激增，黑石不得不宣布限制贖回。而到今年1月底，黑石集團(tuán)2022年四季度報(bào)告出爐時(shí)，黑石管理層證實(shí)其第二只房地產(chǎn)基金（BPP）正面臨超過50億美元的客戶贖回請(qǐng)求。顯然，黑石的擠兌危機(jī)似乎仍在繼續(xù)。
美國熱門地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)兩位數(shù)下跌
美國通脹持續(xù)居高不下，美聯(lián)儲(chǔ)加息不止，讓美國樓市進(jìn)一步冷卻。最新數(shù)據(jù)顯示，美國30年房貸利率已經(jīng)飆升至6.65%，直逼前期高點(diǎn)7%。而在美國熱門地區(qū)城市的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)在今年1月份出現(xiàn)了兩位數(shù)的下跌。
美國住房抵押貸款金融巨頭房地美(Freddie Mac)的數(shù)據(jù)顯示，美國30年期抵押貸款利率已連漲四周，上周已升至6.65%，明顯高于一年前的3.92%左右。而去年10月美國30年期抵押貸款利率一度飆升至7%以上。
高企的房貸利率之下，美國購房貸款申請(qǐng)降至28年低點(diǎn)，房地產(chǎn)銷售數(shù)出現(xiàn)明顯下滑。數(shù)據(jù)顯示，美國1月成屋銷售跌至12年來的最低水平，而美國抵押貸款銀行協(xié)會(huì)（MBA）發(fā)布的季節(jié)性調(diào)整指數(shù)顯示，上周的購房抵押貸款申請(qǐng)量和前一周相比下降6%，和一年前的同一周相比下降了74%，而成交量也同比下降了44%。
更多數(shù)據(jù)也在佐證美國樓市“退燒”。WolfStreet的最新數(shù)據(jù)顯示，2023年1月份，舊金山灣區(qū)的房?jī)r(jià)中位數(shù)環(huán)比下跌8%，同比下跌17%，相比2022年3月的峰值，累計(jì)下跌幅度達(dá)35%，甚至比次貸危機(jī)時(shí)期的房地產(chǎn)泡沫破裂來得更猛烈。
美聯(lián)儲(chǔ)經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告樓市泡沫要破
歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，房地產(chǎn)周期下行是經(jīng)濟(jì)陷入衰退的有效先行指標(biāo)之一。美國達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)的研究顯示，目前美國房地產(chǎn)抵押貸款利率達(dá)到20年來最高水平，這可能引發(fā)“全球房地產(chǎn)市場(chǎng)深度下滑”，美國房?jī)r(jià)可能暴跌20%。
達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家在本周發(fā)表的一份分析報(bào)告中寫道，自2020年疫情大流行以來，樓市相當(dāng)繁榮，價(jià)格大幅上漲，推動(dòng)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫越來越大。盡管最近房?jī)r(jià)漲勢(shì)開始放緩，但樓市深度下滑的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。
上述經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，已經(jīng)有跡象顯示，美國和德國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了問題，“由于這些國家的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和重大的跨境金融溢出效應(yīng)，這可能會(huì)對(duì)全球前景構(gòu)成威脅。”他們指出，其中一些危險(xiǎn)源于負(fù)擔(dān)能力危機(jī)。美國住房負(fù)擔(dān)能力下降的跡象通常出現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)惡化之前。
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