每經記者 包晶晶 每經編輯 陳夢妤
近日，萬科在北京折價退的地，保利發展89億元接了過來。
憑借這次發力，據中指研究院，保利發展又回到了新增土儲前三的位置，前7個月權益新增貨值431億元。
房難賣、錢難賺，是當下所有房企共同面臨的問題，保利發展在北京的多個新入市項目也同樣如此。
7月，保利發展開啟了連續31天不間斷直播，并對部分樓盤推出了最高1.76%（稅前）的全民營銷大比例返點。
目前，保利發展仍穩居百強“榜一大哥”寶座，2024年上半年實現盈利75.08億元，營業總收入同比微增1.64%，歸母凈利潤同比下降38.57%。
在保利發展布局的華東、華南、華北等6個片區中，毛利率最高的當屬華北片區，達到17.02%，盡管與2022年相比減少了3.95個百分點，但絕對值處于領先水平。
然而，《每日經濟新聞》記者注意到，2023年，保利發展在華北片區的結轉收入為601億元，占總收入比重僅18.65%，這一比例距離華東片區的32.89%、華南片區的23.8%仍然有較大差距。
個別項目網簽5% 保利北京銷售端仍待發力
在核心城市北京，保利發展2023年實現營業收入109.6億元，遠不及廣東、浙江、福建、江蘇、山西、上海等省市。據《每日經濟新聞》記者粗略計算，保利發展收入最多的廣東地區的毛利率為16.2%、浙江為12.9%、福建為11.1%、江蘇為12.3%，而在北京和上海的毛利率分別能夠達到19.3%和34%。
從項目數量來看，2023年保利發展在北京共有23個在建（含1個擬建）項目，與全國范圍內749個項目總數相比，占比并不高。其中，保利天匯、保利錦上和順義新城0601項目為100%權益，其余以合作或小股形式參與。
項目去化也是擺在保利發展北京公司面前的現實問題。
據保利發展北京公司官微，目前北京公司在售7個項目，其中既有表現出色的熱銷項目，也有低流速樓盤。
《每日經濟新聞》記者從北京住建委官網查詢發現，其2024年春節后新開盤項目去化率偏低，5%~70%，實際折扣力度也最大。而2023年以及之前的開盤項目，去化率為55%~73%。其中，7月4日取證入市的保利建工·星宸和煦，目前暫無簽約記錄。
保利頤璟和煦4月13棟578套取證開盤，目前簽約30套，去化率為5%。值得注意的是，該項目網簽均價為36499元/平方米，而擬售價格均在40000元/平方米以上，成交比較密集的樓棟均價在41000元/平方米左右。
保利朝央和煦2024年1月13日取證，開盤推出394套房源，目前簽約275套，去化率為70%，網簽均價為77876元/平方米，基本接近擬售價格。
全民營銷返點高達1.76%的保利和悅春風，部分續銷房源已經轉入現房銷售。2023年加推的批次中，9棟住宅顯示“已售完”，但網簽數據僅為3套。
2023年9月底取證的璟山和煦同樣不夠理想，19棟住宅共計798戶，目前網簽240套，去化率為30%。網簽均價為60064元/平方米，與公布的均價62000元/平方米相比，相當于“九七折”。
保利天匯2023年9月26日取證開盤，其中天匯佳苑推出494套，網簽361套，網簽均價為817000元/平方米，去化率為73%；天新和苑推出332套，簽約184套，網簽均價為84950元/平方米，去化率為55%。
保利錦上二期2022年6月15日取得預售證，開盤均價為71999元/平方米，可售套數944套，目前網簽682套，去化率為72%，網簽均價為69536元/平方米。
不過，保利天匯、保利朝央和煦兩個項目已經算得上北京市場的“優秀生”。在中指研究院1～6月北京樓盤銷售金額排行榜上，保利天匯單盤銷售近29億元，排名第三；保利朝央和煦以24.43億元排名第四。
“新地王”板塊內 存量已賣成現房
進入2024年，保利北京頻繁出手拿地，多次參與北京熱門地塊拍賣，包括大瓦窯地塊、海淀翠湖地塊、順義區空港六期地塊等。
截至目前，與銷售榜上的勁敵中海相比，保利發展在北京的項目比較少，而這一差距還在延續，從2024年前7個月北京拿地金額來看，中海地產仍然領先保利發展。
7月25日，保利發展和北京建工聯合體以89.01億元、溢價率3.5%競得“回爐”的海淀永豐產業基地地塊，成為海淀“新總價地王”，與8年前出讓時相比，掛牌價和上限價格幾乎翻倍。
“該地塊此前于2016年12月1日由北京萬科以50億元拿下，有意將該地塊打造為翡翠書院，由于全自持導致收益低且資金回籠速度較慢，萬科曾提出周邊企業眾籌方案來應對難題，但隨著房地產金融監管收緊，企業參與積極性有限，萬科最終不得不折價退地。時隔8年，該地塊再度上市，不再需要企業自持，地價達到上限后轉為現場搖號方式確定競得人，同時掛牌價格和地塊合理上限價格也大幅增長，幾乎達到翻倍水平。”中指研究院土地市場研究負責人張凱透露。
《每日經濟新聞》記者注意到，海淀永豐產業基地地塊中的0120、0132地塊為二類城鎮住宅用地，容積率分別為2.0和1.7，住宅部分成交樓面均價約5.96萬元/平方米，銷售指導價為9萬元/平方米（溢價率15%以下）浮動8%。
這一價格未來能否獲得市場認可？僅從指導價來看，該宗地塊的銷售指導價已經高出所在的永豐板塊在售新房均價（8.2萬元/平方米）一大截，更何況這些在售樓盤的去化周期已經拉得很長。
比如，永豐板塊的中海富華里，2024年一季度現房加推曾引發一輪熱銷，目前仍有少量房源持續銷售中，單價約8.5萬元/平方米；2022年入市的幸福里潤園近期仍在售，已經賣成了現房；同期入市的中海匯德里也有尾盤在售，價格均為8.3萬元/平方米；2023年3月開盤的棲海澐頌價格為8.2萬元/平方米，目前還有個別樓棟少量可售房源。
除了存量在售盤，保利發展這次還有一個強勁對手，就在6月，海開控股以79.17億元拿下板塊內永豐南地塊，銷售指導價為9.3萬元/平方米。
這意味著，兩宗規模相近的地塊不僅要在入市時機上正面交鋒，銷售方案方面更是短兵相接。
而永豐南地塊的優勢相對突出，緊鄰地鐵，配套商業服務，對于保利發展的永豐北地塊，據張凱分析稱：“永豐北周邊住宅眾多，生活氛圍相對成熟，地塊緊鄰海淀大悅城，南北緊鄰新建的中關村三小科技園分校，西北方向是規劃建設的西玉河濕地公園。”“相較于永豐南，該地塊缺點是距離地鐵較遠，到16號線永豐站直線距離1.5公里以上。”
從產品層面來看，永豐北兩地塊容積率分別是2.0和1.7，對比中海富華里密度稍高，后續開發中，保利發展能否從產品規劃層面拿出不一樣的方案？對此，保利北京方面回應稱：“會依據獲取土地的綜合標準進行產品規劃，目前仍在進行設計方案調整。”
布局謹慎 北京市場地位有待強化
從實際動作來看，即便坐穩了“榜一大哥”位置，保利發展對規模擴張還是保持了一定的克制。
中國銀河認為，公司2024年上半年新增項目的地售比為60%，新增項目保持高質量。保利發展拿地謹慎，新增地價占同期銷售的7.27%，由于銷售市場尚待修復，公司保持較低的拿地力度。
在最有銷售潛力一線城市和熱點城市群，布局規模不及中海地產、華潤置地、綠城中國等。特別是在戰略要地北京，保利發展2024年前7個月拿地金額為65億元，不敵海開控股、中建智地、中海地產、華潤置地、中建壹品等，排在第六位。
從北京市場銷售金額來看，保利發展距離中海地產、華潤置地還是有相當的差距。
據中指研究院統計，2024年前7個月，保利發展在北京的銷售額為135.7億元，排名第四，而中海地產、華潤置地、北京城建的銷售額分別為295.3億元、157.9億元、137.5億元。在銷售面積上，保利發展也被中海地產、首開股份、華潤置地、中建壹品、北京城建趕超。
這一次，保利發展能否借“海淀地王”之勢強化在北京市場的地位？
保利北京給出的答案是：“海淀是非常優質的區域，公司非常重視，我們自身也會根據長期可持續在做的客戶深度訪談，吸納客戶真實需求，去做匹配客戶需求的好房子。”
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