證券時報記者 吳家明
近年來，全國各地已有不少城市探索將商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地。在業(yè)內(nèi)人士看來，“商改住”有利于緩解土地財政壓力，但實施“商改住”政策還需考慮多種因素。
近日，深圳寶安區(qū)航城街道三圍社區(qū)公布土地整備利益統(tǒng)籌項目土地整備單元規(guī)劃（草案），涉及將兩宗行政管理用地及商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地，總面積約11.6萬平方米。值得注意的是，本次住宅用地調(diào)整是寶安片區(qū)今年較大規(guī)模的調(diào)整之一，6月，寶安中心區(qū)已有地塊從商業(yè)性辦公用地調(diào)整為二類居住用地。
此外，深圳龍崗區(qū)舉行土地空間推介大會，25個招商項目亮相，涵蓋居住用地、集中連片項目及工業(yè)上樓項目。其中，3個居住用地項目成為關(guān)注焦點，總建筑規(guī)模達50萬平方米。
自7月以來，多個熱點城市相繼發(fā)布“商改住”政策，或推出相關(guān)的住宅用地。例如，上海2024年第四批住宅用地出讓公告中，“原小米地塊”以住宅用地性質(zhì)再度現(xiàn)身，此外，長沙市自然資源和規(guī)劃局等部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項的通知》明確長沙市轄區(qū)范圍內(nèi)，將暫停新的公寓等類住宅項目規(guī)劃審批。已完成項目總平面圖審批，但開發(fā)、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，經(jīng)論證可行后可依規(guī)依程序調(diào)整為住宅。
近年來，許多城市的商業(yè)辦公用地過剩問題日益突出。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，對于商辦物業(yè)，許多開發(fā)商紛紛通過大力度打折促銷，導(dǎo)致物業(yè)價格屢屢創(chuàng)新低，惡化了投資環(huán)境，不利于開發(fā)商回籠資金和緩解資金鏈緊張。另外，在滿足居民住房新期待，打造好房子和提高居住品質(zhì)的背景下，還是需要增加居住用地供應(yīng)。同時，不是商辦用地全部改為住宅，部分改為學(xué)校、綠地等公共設(shè)施，有助于平衡住宅用地增加后的公共設(shè)施需求。此外，“商改住”也有利于緩解土地財政壓力。
李宇嘉強調(diào)，實施“商改住”政策還需考慮多種因素，如調(diào)整為居住功能需考慮片區(qū)規(guī)劃定位和符合國土空間規(guī)劃要求。同時，需滿足宅地供應(yīng)指標(biāo)，避免突破現(xiàn)有指標(biāo)。此外，各地還需確保住宅項目所需要的公共配套設(shè)施能夠到位，畢竟“商改住”涉及消防安全整治和公共服務(wù)設(shè)施。
此前，自然資源部出臺《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》(以下簡稱“《通知》”)，要求嚴格落實對應(yīng)去化周期的住宅用地供應(yīng)機制，遏制部分城市住宅用地供應(yīng)不合理增長。其中，為了合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)，《通知》要求各地根據(jù)市場需求及時優(yōu)化商業(yè)辦公用地和住宅用地的規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)，完善對應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機制。
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