8月30日晚，萬科發(fā)布2024年半年報。1-6月，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入1427.8億元；已完成73億元的境內(nèi)公開債券和折合人民幣約104億元的境外公開債券的償付，年內(nèi)已無境外公開債。同時，萬科在行業(yè)內(nèi)率先實現(xiàn)多賽道REITs突破，物業(yè)服務(wù)及租賃住宅業(yè)務(wù)也持續(xù)鞏固行業(yè)頭部優(yōu)勢，保持穩(wěn)健增長。
在當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體仍深處調(diào)整的形勢中，萬科不僅保持經(jīng)營韌性，繼續(xù)守住了流動性安全，還面向房地產(chǎn)新發(fā)展階段，穩(wěn)步提升了三大主業(yè)的競爭力。堅決不躺平的態(tài)度和全力行動，讓市場各方對萬科有了底氣，上半年，招行、交行、工行等多家主要銀行均給予融資支持，中信、泰康、平安等知名機(jī)構(gòu)參與REITs認(rèn)購或Pre-REITs設(shè)立。如此多知名機(jī)構(gòu)都表達(dá)了認(rèn)可，市場還是應(yīng)該對萬科的前景保持信心。
根據(jù)半年報顯示，在自身努力和各方支持下，萬科堅守了財務(wù)安全底線，全力銷售跑贏大市，回款率超100%，銷售回款近1300億元，1-7月大宗交易簽約204億元，回款金額近百億元，二季度經(jīng)營性現(xiàn)金流較一季度已明顯改善，實現(xiàn)42億正向現(xiàn)金流。自身積極努力下，萬科融資渠道保持暢通，獲得主要金融機(jī)構(gòu)的大力支持。上半年，萬科合計新獲融資、再融資612億元，新增融資綜合成本3.66%，其中境內(nèi)3.60%，創(chuàng)歷史新低，加權(quán)平均債務(wù)期限5.31年，其中5月獲得招商銀行(600036)牽頭的200億元銀團(tuán)貸款，是近年來房地產(chǎn)單筆金額較大的一筆貸款。
業(yè)務(wù)層面，萬科綜合住區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)上半年繼續(xù)跑贏大市，保持業(yè)內(nèi)第一梯隊。上半年，萬科實現(xiàn)銷售金額1273.3億元，銷售金額在14個城市位列第一，銷售表現(xiàn)優(yōu)于百強(qiáng)房企整體水平，并高質(zhì)量交付7.4萬套房子。與此同時，萬科持續(xù)優(yōu)化客戶交付入住的全過程體驗，上半年邀請超過2萬戶業(yè)主走進(jìn)工地實地感受建造質(zhì)量；同時，萬科在交付現(xiàn)場優(yōu)化流程，78個項目實現(xiàn)“交付即辦證”。而在新形勢下，好產(chǎn)品、好服務(wù)已成為房地產(chǎn)新發(fā)展階段的核心競爭力。在做好當(dāng)期銷售和交付的同時，萬科也在積極研發(fā)適配城市發(fā)展趨勢的前沿產(chǎn)品。萬科敏銳捕捉未來城市中集生產(chǎn)、生活、生態(tài)集于一體綜合住區(qū)的強(qiáng)大需求，積極開展“未來城市理想單元”產(chǎn)品研發(fā)，在上海落成的首個項目成為2023年上海住宅銷售套數(shù)和面積雙料冠軍，今年已開始在全國更多城市落地。此外，萬科已逐步建立適配新發(fā)展階段的精準(zhǔn)投資能力，2022年以來，行業(yè)高增長時代成為過去時，樓市銷量及價格均已今非昔比，但萬科主動投資項目整體兌現(xiàn)度卻能達(dá)到87%，銷售毛利率平均達(dá)18%。
租賃住宅方面，萬科長租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模和運(yùn)營效率保持行業(yè)第一，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入17.3億元，同比增長5.3%。截止6月底，累計開業(yè)數(shù)量增加至18.3萬間，泊寓客戶滿意度95%，出租率保持95.2%，GOP利潤率接近90%，保持行業(yè)領(lǐng)先水平，單房運(yùn)營成本同比下降13.3%。同時，萬科長租業(yè)務(wù)的存量資產(chǎn)盤活的模式不斷成熟，傳統(tǒng)商辦資產(chǎn)“由售改租”的新模式取得巨大突破，今年已盤活房源數(shù)超5500間。此外，泊寓還積極響應(yīng)國家納保政策，全國共計納保11.2萬間。
物業(yè)服務(wù)方面，上半年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入176.3億元，同比增長9.5%。在當(dāng)前新增樓盤顯著減少的情況下，精準(zhǔn)把握存量住宅小區(qū)日益增長的房屋維護(hù)和更新需求，重點提升設(shè)施翻新能力。此外，商企服務(wù)綜合能力受到知名企業(yè)客戶認(rèn)可，萬物云的區(qū)域資源整合能力、綜合設(shè)施管理能力和超大型園區(qū)運(yùn)營能力持續(xù)提升，連續(xù)中標(biāo)騰訊企鵝島、華為青浦練秋湖兩個中國企業(yè)最大的設(shè)施管理外包服務(wù)項目，金額超過5億元；中標(biāo)科大訊飛(002230)全球總部園區(qū)物業(yè)服務(wù)的同時，挖掘物業(yè)設(shè)施服務(wù)、企業(yè)職能遠(yuǎn)程服務(wù)等多元服務(wù)需求，實現(xiàn)單一客戶綜合服務(wù)合同總額超過1億元。
而關(guān)于虧損原因，萬科已于7月業(yè)績預(yù)告中做過坦誠解釋，主要是開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下降、大宗和股權(quán)交易虧損、部分非主業(yè)財務(wù)投資虧損以及減值計提。由于計提減值的金額增加，實際虧損金額小幅超出預(yù)告區(qū)間，一位資本市場人士指出，按監(jiān)管規(guī)則，最終業(yè)績在預(yù)告區(qū)間上下20%以內(nèi)浮動都屬正常范圍。
事實上，房企虧損實屬常見現(xiàn)象，因為結(jié)算的主要是2021年及之前獲取的項目，當(dāng)時行業(yè)仍處高增長時期，頭部房企為了“保規(guī)模”、不掉隊，在激烈的土地競爭中難免拿到高價地，而2022年后行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，“保現(xiàn)金流”又成為第一要務(wù)，為全力銷售回款，以價換量在所難免，兩相疊加下，虧損顯然就不意外了。萬科7月預(yù)告虧損之后，次日股價保持平穩(wěn)，就可看出市場對房企虧損早有心理準(zhǔn)備。
值得關(guān)注的是，萬科還于近期公告公司骨干管理人員共計1862人已自籌資金2.01億元增持公司A股股票，增持股份自愿鎖定兩年，其中管理團(tuán)隊增持金額不低于總額的三分之一，以號召廣大骨干員工與公司發(fā)展進(jìn)一步綁定，充分向外界展示了萬科骨干團(tuán)隊同舟共濟(jì)的堅定決心。
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