引言：
8月30日，新城控股（601155.SH）發布2024年半年度報告。具體數據顯示：上半年公司實現營業收入339.04億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤13.18億元，扣非歸母凈利潤13.18億元；毛利率為21.6%, 同比增長2.57個百分點。
總體而言，公司在報告期間內，秉持著“穩定經營”與“底線思維”的指導方針，實現了持續性的正向盈利，保持了業務的基本面穩定與健康發展。此外，財報數據還顯示，公司關鍵財務指標呈現出積極向好的態勢。
雙輪驅動，輕重并舉，發力代建新賽道
2024 年以來，在“穩市場、防風險、促轉型”的政策導向下，房地產市場整體延續調整態勢。新城控股依托其“住宅+商業”雙輪驅動的戰略優勢，在保證了物業交付的質量與數量同時，進一步實現了商業勢能的持續釋放，并通過發力代建、代管新賽道謀求新發展，為公司的未來發展提供了新的動力源。
持續發力之下，新城控股商管業務延續增長勢頭，商業地產成為發展第二增長曲線，對公司整體業績貢獻率不斷走高，并帶來了長期且穩定的現金流。數據顯示，今年上半年，新城控股實現商業運營總收入為62.12億元，同比增長約19.44%，已完成全年目標的一半；實現不含稅物業出租及管理收入58.04億元，占公司營業收入的17%。
“地產開發與商業運營的優勢互補、協同共進，構筑了公司可持續發展的核心競爭力。相比于聚焦商業運營的公司，新城控股的開發業務在充分競爭的市場中不斷成長，具有較高的項目操盤與資金回籠能力，是公司區域深耕的壓艙石；而相比于純住宅開發的公司，新城控股在商業地產的規模化開發與運營方面具有一定優勢，能夠持續創造穩定的現金流助力公司穿越周期。”
值得一提的是，商業物業的出租及管理保持著較高的毛利率，商管毛利在整個公司整體毛利的占比持續提升。具體數據顯示，物業出租及管理業務毛利41.91億元，占公司總毛利由去年同期的43%提升至57%；物業出租及管理毛利率達72%。
在堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略的同時，新城控股還依托“輕重并舉”的商業模式，進一步擴大管理規模。通過持續推進“深度運營”策略落地，公司旗下吾悅廣場充分發揮自身的規模化和平臺化效應，強化構建“商場—商戶—用戶”共贏的消費場域，持續推動商場銷售和客流的提升。
具體數據顯示，今年上半年，新城控股新增開業六座吾悅廣場。期末，全國開業及在建的吾悅廣場城市綜合體合計201座，分布在上海、天津、重慶、南京、長沙、西安等國內137個大中城市。吾悅廣場開業面積達1527.98萬平方米，出租率達97.24%。期內，吾悅廣場實現商業運營總收入即含稅租金收入61.95億元，同比增長19.55%。
為充分發揮協同效應及資源優勢，新城控股成立房地產代建、代管業務平臺“新城建管”，持續拓寬發展賽道。背靠母公司的戰略布局與資源積累，新城建管已基本實現全國化布局。數據顯示，截至2024年6月末，新城建管累計管理項目超90個、總建筑面積超1300萬平方米，累計商業綜合體在管項目超50個，上半年新增簽約面積超352萬平方米，位列中指研究院2024年1-6月中國房地產代建企業“新簽約代建規模排行榜”第6位、“代建銷售規模排行榜”第9位，業務規模穩步增長。
優化債務，暢通融資，筑牢安全經營底線
新城控股始終恪守財務自律和底線，一方面通過對公開市場債務有序償還持續壓降有息負債，保持優秀信用體系；另一方面公司積極拓展融資渠道，不斷夯實穩定安全的財務基本面，為公司長遠發展奠定了堅實的基礎。
具體數據顯示，2024年上半年，公司已如期償還境內外公開市場債券19.70億元，確保了每一筆債務提前或到期償付。截至2024年6月末，公司期末融資余額為558億元，較年初壓降13億元，債務結構進一步優化；公司合聯營權益有息負債降至39.52億元，相比年初再次下降12.56億元，顯示了公司在降低有息負債方面取得的成效。
隨著負債水平的有效控制，新城控股的現金流狀況更加穩健，為企業的發展預留了充足的安全邊際。截至報告期末，新城控股在手現金余額157.82億元，在手現金充裕；凈負債率為47.00%，繼續保持較低水平；公司經營性現金流凈額為20.88億元，經營性現金流凈額連續6年為正。健康的“內生造血”能力，確保公司在復雜多變的市場環境中仍能保持良好的現金流狀況，從而支撐企業的持續健康發展。
在影響著房企資金流動和經營效率的回款方面，新城控股同樣表現穩健。上半年，新城控股實現合同銷售金額約235.54億元，合同銷售面積約326.22萬平方米；實現回款金額247億元，回款率達到105%，有回款的銷售為公司現金流安全提供了穩定保障。
此外，得益于健康的財務狀況及優秀的信用體系，新城控股始終保持融資渠道的通暢和多元。依托吾悅廣場本身優質的資產基本面和不斷增長的運營實力，商業板塊持續為新城控股的融資性現金流帶來增量。今年1—8月，新城控股新增120億元以吾悅廣場為抵押獲取的融資。
今年5月，新城控股成功發行年內第一期中期票據，獲得中債增全額擔保，發行規模13.6億元，總認購倍數超2.7倍，3年期票面利率3.2%，5年期票面利率3.4%，保持較低的融資成本，這也是公司繼成功發行四筆中債增全額擔保中票后，在2024年度再次得到民企債券融資支持工具的政策支持。
結語：
在業務發展層面，新城控股堅持輕重并舉的雙輪驅動戰略模式，提質增效，并發力新賽道，謀求新發展；在財務安全層面，新城控股通過優化債務結構、暢通融資渠道，增厚財務安全墊，筑牢安全經營線；在社會責任層面，新城控股積極踐行企業主體責任，將保交付作為運營管理的重中之重。數據顯示，2024年上半年公司已組織交付超5.7萬套物業。
這些舉措一定程度上體現了新城控股在業務拓展與財務管理上的穩健與前瞻性，也展現了公司在面對挑戰時的社會責任感與擔當，同時也為其自身可持續發展積蓄勢能、創造空間。
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