6月13日，克而瑞物管隆重發布2025中國物業服務企業綜合實力研究成果，同期揭曉2025中國物業服務企業綜合實力500強、2025中國國有物業服務企業綜合實力100強以及各細分業態、特色領先物業服務企業、標桿項目及優選服務商。
管理規模：增速持續三年回落，非住占比基本穩定 一、增量交付下降，疊加主動退出，在管面積增速連續三年下降至5.1%
在物業管理行業進入存量時代的大背景下，行業整體管理規模增速持續放緩。中國物業管理協會數據顯示，2024年物業行業在管面積395.5億平方米，同比增長3.4%。500強、百強及上市物企的增速已連續多年下滑。具體來看，2024年，500強物企在管面積為192.8億平方米，同比增長5.1%，增速較2023年下降1.1個百分點，連續三年呈下降趨勢；百強物企和上市物企在管面積分別為138.2億平方米和76.6億平方米，增速分別為5.9%和6.3%，同比分別下降1.7和5.7個百分點。
數據來源：克而瑞物管行業研究系統、企業年報、克而瑞物管整理
企業規模增長持續放緩的原因是多方面的，其中一方面源于關聯方的影響，尤其是關聯房企增量交付的持續下降。數據顯示，2024年房地產開發企業竣工面積為7.4億平方米，同比下降27.7%，關聯房企新增交付大幅減少，對物業企業在管面積的增長形成明顯制約。
數據來源：國家統計局、克而瑞物管整理
另一方面，越來越多的企業更加聚焦高質量發展，主動優化項目結構，持續退出低質低效項目。例如，萬物云全年退出53個住宅項目，涉及飽和收入達2.86億元；世茂服務退出管理面積6090萬平方米，彩生活終止合約面積5860.8萬平方米，中海物業也退盤4450萬平方米。
二、第三方占比基本穩定（52.5%），收并購以關聯交易為主
2024年，500強、百強及上市物企的第三方在管面積占比整體保持穩定，分別為52.5%、57.2%和61.8%，較2023年分別下降1.0、0.5和0.3個百分點，整體變動幅度較小。
數據來源：克而瑞物管行業研究系統、企業年報、克而瑞物管整理
在行業邁向高質量發展的背景下，企業對收并購策略趨于審慎。2024年，上市物企共披露并購交易32起，總金額僅為36.4億元，并購規模持續處于低位。值得關注的是，關聯交易成為當年收并購市場的主導力量。萬物云、世茂服務、德信服務、宋都服務等11家企業全年共發起22起關聯方資產收購，累計投入達302億元，占全年并購總金額的82.9%。
數據來源：公開資料、克而瑞物管整理
三、住宅、非住低速增長，非住占比基本穩定（42.3%），學校、醫院布局企業5成左右
從住宅與非住宅業態的增長情況來看，兩者均延續了低速增長態勢。2024年，500強物企住宅在管面積達110.2億平方米，同比增長4.8%；非住在管面積為82.6億平方米，同比增長5.5%。
數據來源：克而瑞物管行業研究系統、克而瑞物管整理
近年來，盡管企業持續加大在非住宅業態的拓展力度，但從整體占比來看，非住業態占比變化仍較為有限。2024年，500強物企的非住業態在管面積占比為42.3%，企業非住業務拓展仍面臨一定挑戰。
數據來源：克而瑞物管行業研究系統、克而瑞物管整理
從非住宅細分業態的增長情況來看，學校和醫院成為企業重點拓展的方向。2024年，學校和醫院業態的在管面積增速分別為8.5%和9.2%，增長勢頭相對突出。在企業布局方面，百強物企中超過90%的企業已進入學校業態，500強物企中該比例也超過55%；在醫院業態方面，百強物企中有逾75%的企業實現布局，500強物企中占比亦超過45%。
數據來源：克而瑞物管行業研究系統、克而瑞物管整理
經營績效：基礎物業服務“主業”地位更凸顯，社區增值服務首次負增長 一、營收增速連續三年放緩至3.7%，但仍優于房企，基礎物業服務“主業”地位更加凸顯，占比提升至75.3%
受管理規模增速放緩影響，2024年物業管理行業整體營收規模達到1.75萬億元，同比增長3.4%。500強、百強及上市物企的營收增速也進一步回落。具體來看，2024年，500強、百強、上市物企的營收總額分別為5953.8億元、4189.8億元和2938.7億元，同比分別增長4.0%、3.9%和3.7%，較2023年分別下降3.1、4.0和3.0個百分點。
數據來源：克而瑞物管行業研究系統、企業年報、克而瑞物管整理
與房地產企業相比，物業企業在增長方面仍處于相對優勢地位。2024年，500強房企的平均營收為95.1億元，同比下降11.6%，已連續三年出現負增長，而物業企業整體仍保持正向增長。
數據來源：CRIC、上海易居房地產研究院、克而瑞物管整理
從營收結構來看，聚焦主業已成為行業共識。2024年，500強物企基礎物業服務收入占比持續提升至75.3%，連續三年保持上升趨勢。
數據來源：克而瑞物管行業研究系統、企業年報、克而瑞物管整理
二、收繳率下降，滿意度下滑，基礎物業服務收入增速降至5.2%
2024年以來，受物業費限價、空置房物業費折扣等政策影響，居民物業費繳費意愿持續減弱，行業整體收繳壓力持續加大。500強物企和上市物企的物業費收繳率已連續三年呈下降趨勢。2024年，500強物企收繳率下降至74%，上市物企收繳率則降至80%。
數據來源：克而瑞物管行業研究系統、克而瑞物管整理
從不同業態來看，物業費收繳率存在明顯差異。商業物業的收繳率相對較高，達到92%；住宅和辦公業態的收繳率則維持在85%左右。學校和醫院因支付周期不同，收繳率也有所差異：其中學校采用月付方式的收繳率為83%，而采用季付方式的收繳率僅為71%；醫院方面，月付收繳率為79%，季付收繳率則大幅下降至55%。公建和城市服務類業態，其整體收繳率普遍偏低，均不足50%。
數據來源：克而瑞物管行業研究系統、克而瑞物管整理
2024年，在行業整體面臨收繳壓力加大、服務質量提升難度增加等背景下，業主滿意度出現下滑，全年平均滿意度指數下降至69.3，較往年平均水平下降約2%。
數據來源：滿意度調研、克而瑞物管整理
受物業費收繳率下滑、業主滿意度下降等因素影響，2024年500強物業服務企業基礎物業服務收入增速進一步放緩。全年基礎物業服務收入達到4518.9億元，同比增長5.2%，較2023年同期下降2.8個百分點。
數據來源：克而瑞物管行業研究系統、克而瑞物管整理
三、社區增值收縮聚焦，首次負增長，非業主增值連續三年增速為負
2024年，500強物業服務企業的社區增值服務收入首次出現負增長，同比下降3.5%；非業主增值服務收入則連續第三年下滑，且降幅進一步擴大至12.2%。從收入結構來看，兩類增值服務對整體營收的貢獻持續減弱。2024年，社區增值服務和非業主增值服務在總收入中的占比分別為9.4%和6.1%，較2023年分別下降0.7和1.1個百分點。社區增值服務模式正遭遇瓶頸，部分企業選擇收縮業務以聚焦基礎服務。
數據來源：克而瑞物管行業研究系統、克而瑞物管整理
從各類社區增值細分業務的發展情況來看，2024年多數業務出現下滑趨勢。盡管直播帶貨等新興模式仍在持續探索中，但整體來看，僅社區電商和社區家政服務實現正增長，增速分別為3.2%和4.8%。而空間運營、社區停車、社區房屋經紀及社區美居裝修等業務均出現不同程度的下降，其中以社區房屋經紀下滑最為明顯，同比下降達10.5%。
數據來源：克而瑞物管行業研究系統、克而瑞物管整理
盈利表現：“雙利”、“雙率”持續承壓，但仍優于房企 一、毛利潤首次下降，凈利潤連續三年下降，但仍優于房企，基礎物業服務貢獻近7成毛利
2024年，500強、百強、上市物企毛利潤分別為1000.8億元、780.6億元和557.4億元，增速分別為-2.8%、-2.4%、-5.7%，較2023年分別下降7.9、4.8、6.9個百分點，2024年500強、百強、上市物企毛利潤首次出現全面下滑。行業在成本上升、收繳率下降及增值服務增長乏力等多重壓力下企業面臨嚴峻的盈利挑戰。
數據來源：克而瑞物管行業研究系統、企業年報、克而瑞物管整理
500強和百強物業服務企業凈利潤已連續三年呈現負增長。2024年，500強物企凈利潤為353.7億元，同比下降2.8%；百強物企凈利潤為198.2億元，同比下降2.4%。上市物企凈利潤則受到資產減值準備等多重因素影響，下滑幅度更為明顯，全年凈利潤為125.0億元，同比大幅下降23.3%。
數據來源：克而瑞物管行業研究系統、企業年報、克而瑞物管整理
與房地產企業相比，物業服務企業的盈利表現相對穩健。2024年，500強房企的平均凈利潤率為2.3億元，同比下降29.5%，已連續五年呈現負增長。相比之下，物企雖然也面臨盈利壓力，但整體下滑幅度較小，在行業調整期，物業企業相較于房企仍具備一定的抗風險能力和經營穩定性。
數據來源：CRIC、上海易居房地產研究院、克而瑞物管整理
從利潤貢獻結構來看，基礎物業服務在企業盈利中的支撐作用持續增強。2024年，500強物業服務企業中，基礎物業服務毛利占比連續兩年提升，當年達到66.8%。在增值服務增長乏力、市場競爭加劇的背景下，企業更加依賴基礎物業服務作為穩定的利潤來源，這也體現出行業回歸服務本質、聚焦主營業務的發展方向。
數據來源：克而瑞物管行業研究系統、企業年報、克而瑞物管整理
二、“雙率”連續三年下降至16.8%和5.9%，但仍優于房企
物企實際經營業務盈利難度持續加碼，毛利率連續三年回落。2024年，500強、百強、上市物企毛利率分別跌至16.8%、18.6%、19.0%，較2023年分別下降1.1、1.2、0.7個百分點。
數據來源：克而瑞物管行業研究系統、企業年報、克而瑞物管整理
從各業務條線來看，500強物業服務企業的基礎物業服務毛利率基本保持穩定，非業主增值服務的毛利率下滑幅度也相對有限，而社區增值服務毛利率則出現明顯下降。2024年，500強物企社區增值服務的平均毛利率為27.4%，同比下降7個百分點。
數據來源：克而瑞物管行業研究系統、克而瑞物管整理
2024年，500強、百強及上市物業服務企業的凈利率均降至近年來最低水平，分別為5.9%、4.7%和4.3%，較2023年分別下降0.7、0.9和1.1個百分點。
數據來源：克而瑞物管行業研究系統、企業年報、克而瑞物管整理
與500強房地產企業相比，物業服務行業仍展現出一定的相對優勢。2024年，500強房企的凈利率已下滑至2.4%，盈利能力持續承壓，部分企業甚至面臨虧損困境。相比之下，物業企業在收入結構優化和成本控制方面表現更為穩健，在行業調整期具備更強的盈利韌性。
數據來源：CRIC、上海易居房地產研究院、克而瑞物管整理
三、最低工資年均增長6.4%，社保基數年均上漲7.6%，500強物企人工成本提升至8.7萬元/人
近年來用工成本不斷上升，數據顯示，2014至2024年10年，全國31省市最低工資均值從1129元/月上漲至2090元/月，年均增長達到6.4%；同時各地社區基數也在不斷上調，2019-2024年5年期間，31省市社保基數均值從3223元/月上漲至4652元/月，年均增長7.6%。
數據來源：公開資料、克而瑞物管整理
在最低工資標準和社保基數持續上調的背景下，500強物業服務企業的人工成本不斷攀升。2024年，500強物企人均人工成本達到8.7萬元，同比增長6.2%。
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