專題｜“隱形地主”中國平安的地產版圖

　　導 讀

　　中國房地產行業的隱形大財團

　　◎  文/房玲、易天宇、羊代紅、洪宇桁

　　2019年7月26日，平安資管與中國金茂、中化集團訂立協議，平安資管同意購買17.87億股配售股份，配售價為4.8106港元/股，認購完成后中國平安(601318)將持有中國金茂15.2%的股份，成為其第二大股東。事實上，平安集團作為國內第二大的壽險公司，多年來“心系地產”久矣，不僅積極進行房地產企業股權投資，如入股華夏幸福(600340)、旭輝集團等優質房企；其旗下平安不動產在公開土地市場上也是動作頻繁，與各大房企合作密切。作為中國房地產行業實實在在的隱形大財團，我們將在下文中從多個方面去了解平安在房地產領域的布局情況。

　　01

　　平安集團，從險資大鱷到地產大亨

　　1、平安主要收入超過80%來自保險業務

　　平安集團是險資背景的金融集團代表，目前已經發展成我國三大綜合金融集團之一，其旗下主要業務囊括保險、銀行、投資三大部分，旗下子公司包括平安壽險、平安產險、平安養老險、平安健康險、平安銀行(000001)、平安信托、平安證券、平安基金等，涵蓋金融業各個領域。

　　總資產組成方面，其保險資產是除了銀行資產外占比最高的業務組成，綜合達到41.1%。而由于銀行業務的特殊性，平安集團的營業收入中，壽險及健康險、財產保險等綜合保險業務的營業收入占平安集團營業收入的86.3%。而平安集團面對如此龐大的險資，如何進行有效的投資，將是其面對的重大考驗。

　　2、政策逐步開放險資進入房地產的比例（部分略）

　　保險業務的特點決定其收入來源中保險費用占到了很大的比重，而保費流入和保單到期有著相當長的時間間隔，因此保險公司手中長期握有大量現金，而隨著我國居民生活水平的提高，投入保險行業的資金近年呈現逐步增長的趨勢，而據保監會數據顯示，截至2019年6月底，保險資金運用余額為17.36萬億，如此龐大的資金沉淀不僅有貶值風險，而且如果找不到投資出口也是資源浪費。

　　保險企業除了沉淀資金量大之外，投資收益也偏低。2018年中國平安保險資金投資組合的總投資收益率為3.7%，凈收益率為5.2%，而像中國人壽(601628)、中國人保、太平洋保險(601601)等保險公司2018年的投資收益率也均在3%-5%左右，優化投資結構提高投資收益也是保險企業需要解決的問題。

　　而房地產長期以來是我國重要的產業支柱，且一直以來屬于資金密集型行業，而面向房企的貸款業務及融資業務一直是銀行、保險等金融機構的重要收入來源；投資房地產不僅僅為保險資金增加投資出路，對于險資企業本身也能夠有效的促進其金融業務的開展和創新；而且隨著房地產行業土地成本持續攀升，拿地難度增加，房企的合作意愿勢必逐漸增強，險資的介入能夠很好的幫助房企拿地擴張、改善財務結構；此外房地產行業的投資收益率較保險企業的投資收益率相對可觀，102家A股上市的住宅開發房企2018年的凈資產收益率達14.75%。

　　近幾年來，在做好風險管理的前提下，政策逐步開放了對于險資進入房地產行業的限制。2010年8月，明確了保險資金投資不動產比例不高于本公司上季末總資產的10％。到2014年1月，保監會再次上調投資比例，明確保險公司投資不動產的賬面余額，合計不高于本公司上季末總資產的30%，給予了險資企業更多的發揮空間。2019年1月銀保監會發布相關文件，鼓勵保險公司使用長久期賬戶資金，增持優質上市公司股票和債券，其中包括房地產。

　　3、平安集團在房地產行業的布局（略）

　　02

　　投資拿地與入股房企并進，平安拓展地產版圖

　　平安集團布局房地產，最直接的就是通過旗下的平安不動產在公開市場上獨立拿地，或者與房企組成聯合體進行拿地，在項目開發階段，平安集團往往則是擔當一個投資者的角色。此外，平安還會入股房企的現有優質項目以獲得投資收益，目前平安已經入股了7家重點房企。

　　1、公開拿地：獨立和聯合雙管齊下積極拿地

　　（1）2019年至今拿地金額較去年全年增長280%

　　據不完全統計，截至8月10號，2019年平安新增土儲的總建面達到了280.77萬平米，總價為352.7億元。相比于2018年全年新增181.92萬平米總價92.45億元的新增土儲，今年平安僅用了不到8個月的時間就輕松超過了去年全年的拿地總量，拿地十分積極。根據克而瑞發布的《2019年1-7月中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜》，平安前七月的新增建面可以排到57名，而總價則可以排到35名，儼然是相當于一家大中型房企的排名。

　　（2）靈活選擇獨立拿地和聯合拿地兩種方式（略）

　　（3）資金雄厚敢于拿高溢價高總價地塊（略）

　　2、項目開發：做好一個安靜的投資者的角色（略）

　　3、入股房企：5家TOP20房企第二大股東

　　（1）平安前7月應占權益銷售額超過1200億元

　　除了和房企在項目、業務層面進行合作之外，平安還通過入股房企的方式持續擴大地產版圖。根據企業年報以及公告，截至2019年8月10號，平安總共持股7家重點房企，若是將這些房企在2019年1-7月的權益銷售額按照當前的平安所持的股權比例計算，則平安應占的1-7月權益銷售額為1211.27億元。這個數字在克而瑞《2019年1-7月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》的權益銷售額榜單上可以排在第8位，可見平安僅通過入股房企得到的房地產版圖就已經相當龐大了。

　　（2）入股房企多為龍頭房企或者有一定特色的房企（略）

　　03

　　多元業務滲透地產各個領域

　　1、優質商業物業契合險資投資需求

　　（1）商業項目投資以核心城市為主（部分略）

　　中國平安旗下對于房地產的投資，除了拿地、開發外，也直接投資收購成熟的物業。投資地域上看，既有國內投資也有海外投資。從投資目的來看，在中國境內的投資物業不僅作為自用，也進行出租和賺取增值收益，海外物業則更多以賺取出租和增值收益為主。整體來看，近兩年中國平安投資性物業的租金收入都增長較快，2018年其租金收入同比增長了36%，規模達到了37.43億元。據克而瑞2018年房企運營收入榜，中國平安37.43億的規模完全可以躋身前十之內，由此可見其商業規模著實不小。

　　（2）長租公寓為保險資金打通投資入口（略）

　　2、房產服務命運多舛，未來發展仍有待觀察（略）

　　3、房企合作領域包羅各方各面（略）

　　04

　　總結：平安聯姻房企，優勢互補實現雙贏

　　1、大型房企、潛力業務更合險資胃口

　　通過對平安地產業務模式的研究，可以看出險資企業對于選擇房企有怎樣的偏好：一、對于大型尤其百強房企更感興趣；二、對于從事回報周期長但潛力較大的地產業務的房企有投資意愿。

　　（1）風險較小的百強房企更受歡迎

　　對于險資企業來說更偏愛大型房企，尤其是房地產銷售百強企業。這一點從平安的合作企業中也可以看到，和平安合作過的房企有碧桂園、招商、華潤、融創、金地、陽光城(000671)、華夏幸福、中國金茂等等，不論是從開發、銷售、品牌、產品都有著較強的能力，為后期項目成功邁好第一步。

　　另一方面來看，大型房企的兌付風險要相對小很多。在佳兆業危機事件中，平安的“平安財富·翔園17號集合資金信托計劃”就出現過兌付危機。不僅是平安，很多金融企業在房地產業務中都有很多信托、基金產品，承諾收益一般在8%～13%左右，一旦項目的開發銷售出現問題，投資者的收益很難保證。佳兆業這樣的中型企業尚且有此類問題，一般的中小企業就更難以預計，他們往往抗風險能力差，受市場波動影響大，這也是大型房企更受險資企業歡迎的原因。

　　（2）回報周期長但存在潛力板塊受青睞

　　險資企業資金實力雄厚，對于回報周期長但存在潛力的業務也可以接受。房地產孕育的長租公寓目前也是險資可以重點投資的一塊業務，2018年6月1日，中國銀行(601988)保險監督管理委員會官網發布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》，明確保險公司可以通過直接投資，保險資產管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金參與長租市場。

　　而隨著多家房企開啟對長租公寓業務的布局，平安也作為投資者參與其中，包括朗詩綠色集團、華潤置地、招商蛇口、旭輝集團等，都與平安創建了合作協議，公共出資打造長租公寓，平安通過與具有相當的開發實力及品牌運營能力開發商進行合作，使得其未來的投資收益有一定程度的保障，為自身低成本的保險資金提供了多元的投資渠道，未來隨著長租公寓領域以及租賃住房的發展，對于這一極具價值潛力的板塊，平安也將加大對于這方面的布局。

　　2、房企可借險資之勢推動自身發展

　　險資有自身的投資偏好，那么房企又該如何借助險資的力量。

　　（1）險資可助房企維護資金鏈穩定刺激規模發展

　　對于期望快速擴張規模，或者在當前融資環境收緊下資金鏈緊張的房企，和險資合作是不錯的選擇。

　　險資有著天生的資本優勢，對于資金密集型的房地產企業而言是最好的合作伙伴。由于目前的行業集中度不斷提升，部分房企現在進入了發展的快車道。這些企業可能在大本營區域發展良好、品牌優勢明顯，但是在進行全國化擴張時就可能面對很多新的問題，如市場環境陌生、自身的資金實力有限等。這時和險資進行合作就可以幫助企業減輕資金壓力，降低開發風險，在進入新市場的初期有著較大的幫助。不過值得注意的是，由于多數險資本身并沒有太多房地產開發經驗，因此在地產投資方面也需要謹慎對待，通常情況下都需要這些房企拿出潛在價值較大的項目才能吸引險資進行合作。

　　除了助推房企規模發展之外，在房企融資環境維持收緊的今天，和險資合作也可以成為房企資金鏈的保障。以平安為例，今年就分別和三家房企總共達成了900億元的戰略合作協議，在一定程度上保證了這些企業部分未來的運營資金。目前房企的融資環境又有著繼續收緊的態勢，房企提前與險資達成戰略合作，對于集團的發展有著較大的好處。

　　（2）讓險資成為房企戰略轉型的壓艙石

　　生命人壽和安邦保險介入金地運營、寶萬之爭，險資憑借資本優勢掠奪房企的案例不在少數，也留下了“野蠻人”的惡名，但是險資同樣可以成為企業轉型發展的壓艙石。在2017年平安入股旭輝成為其第二大股東之后，旭輝在當年的新增土儲總建面達到了1320萬平米，同比增長了103%，而新增土儲總價則從241億元飆升至1083億元。

　　在拿地大幅增加的同時，旭輝在2017年的合約銷售額也從2016年的530億元翻番至1040億元，成功突破了千億，成為黑馬房企的代表之一，這其中肯定與平安在旭輝身后提供的資金支持有關。此外，華夏幸福在資金鏈緊張的背景下引入平安之后財務狀況也有了一定的好轉，得以繼續推進其環京之外異地復制的策略。處于轉型或者戰略調整期的房企，可能會有很多導致企業業績不穩定的因素，這時可以考慮和資金實力雄厚的險資合作以穩定軍心。

　　整體來看，平安的地產布局只是險資進軍地產的冰山一角，目前險資的身影已經頻繁出現在地產行業。對于房企而言，與險資的合作甚至是入股可謂是機遇與挑戰并存，引流得當可助企業騰飛，但防范不佳也可能被其吞噬。因此需要房企更加深入了解險資，通過合作共同做大業務才是王道。

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