高管頻繁變動又引職業經理人 寶龍商業前景如何？

中新經緯客戶端6月2日電(薛宇飛)新城控股(601155,股吧)原聯席總裁陳德力的去向最終被證實，6月1日，寶龍地產、寶龍商業雙雙發布公告稱，陳德力正式擔任寶龍地產聯席總裁、寶龍商業行政總裁。這成為寶龍近期引入的第二個同時具有萬達和新城工作經歷的職業經理人。

量身定制的職位

陳德力的新頭銜，分為地產集團和商業集團兩個層面，而“寶龍地產聯席總裁”一職，在寶龍地產之前的組織架構中，是沒有的。根據寶龍地產2019年年報，在公司的高管團隊中，創始人許健康的兒子許華芳任行政總裁，張洪峰、華立沖、王亞軍任執行副總裁，廖明舜、洪群峰、呂翠華、張俊、黃文鐘、黃耀明、沈建政任副總裁。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓稱，不少房企中都設有“聯席總裁”的職位，一般是承接、分擔總裁或更高級別管理層的指令與工作，這意味著，陳德力空降寶龍后，在高管團隊中的地位僅次于許華芳。根據公告，出任聯席總裁后，陳德力主要負責公司相關業務整合事宜及協助行政總裁處理公司業務運營管理。

為陳德力量身定制的職位，正好匹配他在新城控股的職務，即新城控股原董事、聯席總裁。46歲的陳德力，有著20多年商業地產領域的工作經驗，在進入新城控股之前，近6年的萬達工作經歷，為其增光不少。

資料顯示，2010年8月，陳德加入萬達，出任過萬達商業地產股份商業管理營運中心常務副總經理、萬達商業管理集團副總裁兼招商中心總經理、常務副總裁兼營運中心總經理、萬達商業地產股份副總裁兼商管公司常務副總裁、綜合管理中心總經理等職務。

2016年8月，陳德力入職新城控股，擔任公司董事、副總裁，后來升任聯席總裁。報道稱，陳德力一加入新城控股，便提出了“有情懷、不復制、具規模”的商業理念，并在2016年首次亮相新商會時明確了新城“到2020年實現100個開業項目”的目標。截至2016年末，新城控股累計開業的吾悅廣場數量僅為11座。

雖質疑不斷，但在陳德力主導商業地產項目發展后，新城“住宅+商業”地產雙輪驅動的運作模式最終取得成功。2019年年報顯示，新城控股當年開業21座吾悅廣場，累計達63座，實現租金及管理費收入40.69億元人民幣，同比增長92.28%，平均出租率達99.16%。按照計劃，新城控股今年將新開業30座吾悅廣場，總收入超過55億元，逼近陳德力4年前的目標。

加盟寶龍地產，陳德力仍負責熟悉的商業地產項目，而寶龍也一直有意加大寶龍商業的發展力度，可謂一拍兩合。2019年底，從寶龍地產拆分出來的寶龍商業在香港上市，今年3月份發布的第一份年報顯示，2019年，寶龍商業實現營業收入16.20億元，同比增長35%，其中，商業運營服務收入達13.35億元，同比增長36.3%；歸母凈利潤1.79億元，同比增長34%。

根據公告，陳德力出任寶龍商業行政總裁，全面負責寶龍商業的運營及管理。前行政總裁張云峰調任首席財務官，并繼續執行董事。

流水的職業經理人

寶龍地產從2003年起專注開發運營綜合性商業地產項目，2007年成立了上海寶龍商業，開始提供商業運營服務。慢慢地，一些媒體報道上開始出現“北萬達，南寶龍”的說法。

但時過境遷，這一說法之后較少被提及。如今，萬達早已經成為商業地產方面的龍頭，截至2019年底，萬達商管擁有及運營管理的已開業萬達廣場數量就有323個，而寶龍商業在管的項目為51個。

有媒體稱，由于寶龍地產此前將發展重心放在三四線城市，發展的規模與速度都被同行趕超。另一方面，寶龍地產明顯的家族式治理模式，也被外界認為有礙企業的長遠發展。

在寶龍地產董事會，五位執行董事中有三位是許家人，分別是許健康(董事會主席)、許華芳及其妻子施思妮，另外兩位，一個是許健康的同鄉肖清平，另一位是職業經理人張洪峰。董事會中唯一一個非執行董事是許華芬，她是許華芳的姐姐。

寶龍商業的董事會中，有兩位執行董事，一位是董事會主席兼總裁許華芳，另一位是首席執行官張云峰；非執行董事也有兩位，分別是許華芬和許華琳，后者是許華芳的堂妹。

就寶龍商業而言，其先后引入多位職業經理人，但每個人都干不長久，走馬觀花般上任，又先后離去。施思妮曾任寶龍商業集團總經理數年，2017年2月，沃爾瑪亞洲不動產租賃及資產管理原副總裁潘麗君加入寶龍，擔任寶龍地產副總裁兼商業集團總經理。僅僅半年，這位在商業地產領域工作20余年“老兵”，就選擇離開寶龍。

接替潘麗君的是從萬達出來的王壽慶，職務仍是寶龍地產控股副總裁兼商業集團總經理。王壽慶，在商業地產領域擁有一定的名聲與成績，報道顯示，2012年10月，他從萬達集團副總裁、商管常務副總裁的職位上離職，先后轉戰兩家企業后，又回到了萬達，但不足一年便再度離開。2017年8月，他加盟寶龍。

王壽慶的到來，外界一度對寶龍商業的發展抱有很高的期望，可令人意外的是，2018年1月底，他就因為“自身職業規劃有變”而離職。王壽慶去職后，許華芳親自擔任了寶龍商業總經理。

謝逸楓稱，家族治理模式存在不少弊病，對職業經理人也會形成掣肘。不少企業在壯大的過程中，都會逐漸減少家族成員在董事會、管理層中的職位，給有豐富經驗的職業經理人充分授權，促進企業治理模式的轉型。

商場數量5年翻3倍能否實現？

在寶龍正式官宣陳德力入職的前幾日，新城控股商管集團原副總裁唐劍鋒已入職寶龍商業集團，獲任為寶龍商業集團常務副總經理。唐劍鋒除了在新城控股是陳德力的部下，兩人還都曾在萬達工作。

在現任管理層中，有過萬達工作經歷的高管還有3位，分別是張云峰、副總經理龐夢軒、副總經理潘嘯濤。謝逸楓稱，近些年不少房企都在加速商業地產領域的發展，萬達自然成為同行模仿的對象，有萬達工作經驗的高管也成為各方青睞的人才，但不管是時機還是自身的影響力，寶龍都不能與萬達相比較。

2019年底成功上市，今年又相繼引入兩位職業經理人，寶龍商業頗有加速發展念頭。在今年的業績會上，許華芳表示，上市對于寶龍商業而言是一個很重要的發展契機，“我們的整體想法是，母公司跟管理公司戰略同步，在長三角、珠三角深度滲透。”

許華芳透露，未來母公司平均每年會向寶龍商業提供不低于10個商場進行運營管理，到2025年，管理商場數量達到150個，其中，100個項目布局在長三角區域。收并購方面，張云峰稱，公司關注江蘇、浙江、廣東的項目，外拓以這三個地方為主。疫情的影響下，會有一些更好的機會，對并購也是一個小利好。

成功上市后，寶龍商業的資產負債率從2018年底的89%大幅下降到2019年底的49%，截至2019年12月31日，現金及現金等價物26.16億元，較2018年底增長4倍還多，資金狀況充裕不少。不過，年報顯示，寶龍商業2019年零售商業物業的平均出租率只有89.4%，低于規模性商管物業企業的出租率，也低于起步較晚的新城控股吾悅廣場99.16%的平均出租率。

克而瑞研究中心此前的報告稱，截止至2019年中期，寶龍可租售面積為307.79萬平方米，高于新城控股同期的水平，但在運營方面，寶龍的平均出租率、租金及管理收入、估算的單月單位租金均低于前者，一定程度上反映了寶龍的運營管理能力有待加強。于寶龍而言，規模擴張的同時，提高商業運營能力同樣重要。

2019年年報顯示，寶龍商業的商業運營服務、住宅物業管理服務的毛利率，均較2018年有不同程度下滑，商業運營服務毛利率微降0.8個百分點，住宅業務管理服務毛利率下降1.4個百分點。(中新經緯APP)