文/楊羚強
8月20日，銀監會和住建部邀請部分房企參加會議，并公布了三條融資“紅線”。這一事件，被認為“精準地打到了房企的三寸”，其威力不亞于7000萬年前那次小行星撞擊地球事件。
但就像達爾文寫的“進化論”所說的那樣，“三條紅線”的發布，對那些高度依賴信貸融資擴大規模的開發商來說，也許是當頭棒喝。
但對那些一直依靠高效率，而不是高負債，取得高收益、高增長的開發商來說，卻可能是一次機遇。憑借公司的高效率，這些房企不僅能夠非常有效地改善凈負債率、現金短債比等指標，更能憑借對新環境適應力，收獲價值投資的長線投資者“歡心”，從而成為未來的行業明星。
就比如這幾年異軍突起的上坤，所以能在凈負債率大幅下降時，實現更高的凈資產收益率，就是依靠高效的資金運轉。如果，能保持之前的運營效率，在房地產未來的行業賽場上，上坤的速度極可能領先于同等規模的其他公司，從未在低負債的同時，為投資者帶去更高的回報。
負債率持續優化
今年，上坤已向港交所交去一份招股申請書，其中包括了最近三年的財務數據。
和同等規模的房企財報作比較，很快就顯現出了這份財報的與眾不同。不僅僅營收、純利的三年復合增速令人驚喜，更重要的是上坤還在將凈負債率從2017年底的684.8%下降至2019年底的118%，但股東回報率（ROE）卻從2017年底的5.5%升至2019年年底的29.6%。
學過財務的投資者都知道，如果一家企業在凈負債率實現大幅下降的情況下，依然可以實現凈資產收益率的大幅增長，那么大概率是因為企業的資金周轉率大幅提升。
實際上，從2016年開始，上坤圍繞現金流周轉效率、九大價值鏈協同，實現了從小運營到大運營的戰略升級。根據杜邦分析法，重點關注凈利率、現金流回額、資本回報率等指標，構建了一套以流動性指標、盈利能力指標為導向的科學管理體系。通過杜邦分析法拆解影響指標背后的每一個具體因素，找到運營效率、盈利能力變動的具體原因，用最直觀的數字實現理性的管理決策。
在周轉率提高大幅度的背景下，上坤有能力減少對有息負債的依賴。截至2019年12月31日，上坤的有息負債總額只有67.66億元，不僅比2018年底的74.59億元大幅減少，更重要的是上坤有能力通過預售回籠，歸還到期的債務，顯示出了極佳的財務狀態。數據顯示，上坤截至2019年年底，通過預售所取得的合同負債高達83.29億元，不僅有力地保障了未來兩三年的營收，同時也有力地保障了有息負債的到期償還。
和大部分房企相比，上坤開發的物業更多的利用預售資金開發。如果，察看資產負債表中的“合同負債”科目/“開發中物業”科目，可以發現上坤開發資金中可以動用更多預售款，去年年底的比例是76.7%，而截止今年2月底，這一比例是84.17%，而行業平均水平是33.16%。
效率帶動規模增長
盡管，上坤的有息負債金額大幅減少，但公司的規模卻依然能實現持續快速擴張。據招股書數據披露，公司的營收、純利過去三年復合增速分別超過了150%和330%。
這種規模的增長很大程度得益于公司的效率提升。
在過去三年中，上坤持有的現金大幅增長，2017年年底只有8.28億元，2019年底已經多達34.84億元，在很大程度上，體現了上坤經營性現金流的擴張。
上坤所以能在減少有息負債總規模的情況下，正是借助于良好的現金流。得益于根據科學的杜邦分析法設計的大運營體，上坤成功實現“獲取優秀土地、產品定位精準、適度領先的產品設計、融資成本低、快速開發能力、建安成本可控、強有力的營銷、品牌與產品溢價、嚴格控制費用”的九大價值鏈環節。
上坤成功實現以現金流為核心的經營策劃管控，通過搭建“儲-建-供-銷-存-回-融-結”8階動態一體化經營模式，精準投資、彈性運營。制定了投標前的“標準鐵三角”、營銷5M工作計劃、成本控制等多項管理工具，在標準工作周期內確保工作質量及決策效率，提升管理協同能力。
在拿地策略方面，上坤踏準周期聚焦深耕，提出城市群布局“3+X”戰略，找準時機進駐更多戰略型城市。截止目前，上坤已成功布局上海、浙江、江蘇、湖北、安徽、廣東、河南七大核心區域，不斷打造以中心城市及省會城市為管理核心，向周邊三、四線城市輻射的戰略核心經濟圈。踏準周期聚集深耕的戰略不但幫助上坤緊抓房市發展機遇，也有效降低了決策失誤產生的沉沒成本。
在資源整合方面，上坤還形成了投融運一體管控的彈性運營體系，通過投資模式和合作模式的雙重優化，極大地提高了上坤獲取土地資源、地產開發、打造產品的能力。上坤建立地產安卓系統，通過四種平臺充分打開戰略合作模式，極大的提高多元化拿地能力。伴隨著更多低成本優質土儲的積累，上坤能進一步開闊其盈利空間，抓住未來發展的諸多機遇。
憑借高效的運營效率、精準的布局策略和優秀的資源整合能力，上坤能在保證現金流充裕、產品快速周轉、資源的有效利用的過程中保持一種健康的運營狀態，因為高速發展擴張拿地，上坤在2017-2018曾出現了經營性現金流為負情況，此后于2019年迅速回正，達到20.08億元。
在行業逐步去杠桿后，上坤的案例，無疑給投資者篩選優質內房股更多的啟發。類似上坤這樣能夠實現高效率，才能既保證高收益、高分紅，又能保持高增長和財務的絕對安全，才能成為內房股的“明星”。
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