??作者：姜煒
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12月29日，由億翰智庫、可研智庫聯合舉辦的“共創組織力——2020年中國房地產業組織管理峰會”在上海圓滿落幕。
此次會議上，港龍中國執行總裁姜煒以“企業發展進程中的地產管理之道”為題發表演講。現將姜煒演講實錄整理如下，與行業做交流分享。
演講主題：
企業發展進程中的地產管理之道
很榮幸參與此次會議，為大家做分享。對于企業發展過程中的地產管理之道，我仍在探索之中。我是從施工企業開始邁入地產行業。直至今日，我都認為地產行業未來仍大有可為。行業的紅利、行業的成長力、行業的包容性和規模發展空間都還在。但如何做到精細化管理，如何使企業成長以至在行業中有一定話語權，是我們需要思考的。
我現在所服務的港龍中國是一家源自香港，來到內地后從江蘇常州起家的企業。我們今年7月15日在港股上市，也是今年疫情后首家赴港上市成功的內地房企，目前也進入了60強的行列。從很早之前我就一直沒有停止過對于企業管理的思考。2021年恰逢牛年，我和團隊在今年12月提出 “Stot-Rest 公牛臥榻”理論模型：通過治理和統籌戰略(Strategy)、策略(Tactics)、組織(Organization)、人才(Talents)、制度(Rules)、環境(Environment)、系統(System)、工具(Tools)等八個維度的規劃和體系，企業就可以完成管理閉環，在保持穩健經營的同時，還具備隨時向上的沖勢。
具體如圖，每個詞分布在公牛不同的部位，有不同的代表意義。工具位于彎曲的后腿，屬于基礎的受力支撐和發力起點；系統位于筆直的前腿，和工具協同形成對頂層設計的平臺支持；戰略與策略接近前躬的牛頭，是企業發展的大腦、錨定的方向；組織人才是最有力的肌群，是企業目標實現的主體和群體；制度規范和體系環境承上啟下，為沖鋒打仗的組織和人才做好補給、激勵和行為框架，給系統和工具提供使用方法和權責利制約。
從模型來看，戰略目標和戰術策略是企業經營發展的基礎和前提。組織結構和人才梯隊是目標的主體和群體。為什么說是主體？如果沒有組織結構，那么企業它就是沒有主體、沒有骨架的。一群志同道合的人所組成的作戰梯隊，就是群體。規范和制度為目標實現的過程提供了有效支撐。企業要有規則，要有方法，要能解決體制內的問題和環境存在的問題。
我們認為，明確戰略思路及目標規劃是企業管理的先決條件。如果企業戰略缺失，就是“走一步看一步”，在公司這叫“踩西瓜皮”。如果企業戰略明確，則是“走一步快一步”。我們認為：有終點的比賽才有動力，有節點的任務才有壓力。整個組織、人才對企業戰略的認知一致，企業才能走得更快一點。
當下，行業內一直在講向制造業模式學習，這其實也是在講不要浮躁。房地產是一個被風口造就的行業，這也導致行業中很多企業沒有修煉好內功。打個比方，當制造業的管理已精細至微米，房地產行業的管理精度仍停留在厘米。隨著市場形勢更加變幻莫測，行業的思考維度就必須要更加精細，所以越來越多的企業注重科學化、現代化、規范化的管理方式。從行業發展更迭規律來講，“需求”和“周期”論已經淡出歷史舞臺，當下的“資源”發展導向也終究會走向消退，那行業的下一個發展機遇在哪里？我認為就是“制造業”模式。
市場已從需求和周期導向逐漸步入資源和管理導向，行業的規模特征、發展特征、盈利特征已經接近制造業，所以，在充分論證制造業商業模式中與房地產開發相匹配的盈利模式后，誰先向現代化、科學化、規范化的“制造業”企業管理策略轉變，并合理配置資源，誰就會掌握了未來發展的主動權。
與此同時，組織發展服務于戰略目標，人才建設要匹配組織架構。角色定位與權責劃分相輔相成。權責是工具，對于有能力的管理者要授權相匹配的權責，促進組織和個人發展；對能力差的管理者要通過其角色定位下的權責制定人才勝任力標準，進行倒逼、檢驗和淘汰。
管理要靠智慧，人治是低級模式，法治才是現代管理。海底撈賦予服務員免單權，激發了員工的工作熱情和主人翁精神，這也給了我們一定啟示：充分授權可以激發組織人才的動力和活力，但如何在管理中有效實現？總結出來就是這個“酒壇授權模型”。
通過理解“組織”去提高效率，是管理的精髓。在這其中，通過“酒壇授權模型”，可以實現對機制授權的閉環管理。善用“機制”，充分授權匹配充分考核，做到權責利對等，才能形成閉環邏輯。通過機制進行對下授權的同時，要做好指標考核和利益評價，實現授權閉合和充分競爭，釋放生產力，還要注意根據不同組織人才能力水平做好結構性差異。
企業管理過程中，機制是技術、模板是工具，做好工具和技術開發才能做好“制造業”。“跟投機制”曾經作為房地產行業的先進技術，助力了一大批成長型房企向頭部陣營的邁進。跟投是通過刺激人性來激發人的動力，加大生產力。對標制造業，房地產行業當前的問題還是需要搭建流水線，開發自主的“技術”。
對于發展型的中小規模企業來說，管理體系不完善，是困惑、也是機遇。治理層要兩條腿走路：一方面，要對標“企業”，充分對標學習業內標桿企業的治理、管理體系和手段，不斷進行優化和完善；另一方面，要對標“行業”，從規范和模擬論證角度尋找“制造業”模式的發展機遇，創造相匹配的工具和“先進技術”，以求得未來企業發展的主動權。
這里要注意，對標學習不是一成不變的拿來主義，對標的前提是要充分了解自家企業基因，與老板思維認知達到高度一致，然后再進行對標和學習。如果一成不變地將先進經驗套用過來，可能會引發結構性問題。
房地產的現代化管理邏輯，實際上是從經營鏈到管理環的轉變。以前是從拿地到回款的鏈條管理，而且現在是通過資金循環把“投資”和“回款”充分聯系在一起，從“鏈”變成“環”。對于現代化的企業經營，核心要抓住牛鼻子問題：健康的投融資金循環是企業發展動力所在；資金循環是企業管理核心，更深一步的說，投資、融資和資金的資金循環是房地產管理邏輯的內核，要做到投資匹配融資，融資回哺資金，資金支持投資。我們的經營邏輯就是一切始于投資、通過資金循環和生產循環后又反哺投資。
End
2020年12月29日，可研智庫、億翰智庫于上海舉辦“2020年中國房地產業組織管理峰會”。會議中，雙方聯合發布了2020中國房地產組織力測評研究成果、2020中國房地產雇主影響力測評研究成果。詳情請見：《人效TOP100房企人均銷售額均值近3200萬！房地產組織力研究成果出爐》。
會議嘉賓精彩發言請關注：《昨天，地產圈的人力資源官都去哪了？2020中國房地產業組織管理峰會圓滿落幕》。
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