不可否認，在炒作房價這件事上，西安比長沙靠譜。
文 | 地產八卦女? 陳慶
01
曾經我說過，長沙不是什么一線城市或者“新一線”，它沒有那種高高在上的氣質；但是長沙也不是二線城市，因為相比當前的所謂二線，長沙是一個很容易出網紅、爆紅全國的城市。
那長沙究竟是幾線城市？——咱不說它是幾線吧，我認為這是一個平民城市，一個平民消費文化大行其道的地方。
與之相對應，西安則是一個努力想擺脫平民階層、想進入一線領域的城市。
作為西北區域的龍頭老大，西安有著“十三朝古都”的輝煌歷史，地面上有曲江、大明宮、大雁塔、鐘鼓樓等名勝古跡，地下有兵馬俑和無數的皇陵文物。
也正是因為這些過往，西安雖已貴為全國第九大國家中心城市，但仍時不時傳遞出“曾經的世界中心城市”形象。
然而，想要回到世界中心城市的高位，絕非一朝一夕。西安對此在城市規劃建設上，也著實下了一番苦功夫。
誰成想，在這“大西安”的極速發展中，最先崛起的，是房價。
▲西安房價，已經逐漸脫離了重慶、長沙、貴陽這一道被大家稱為“良心城市”的隊伍。
02
說實話，在2015年的時候，我因為工作關系，長期關注中西部核心城市的市場走勢，尤其是西安市場。
在那個時候，長沙、重慶、貴陽、西安四城的房價，基本是差不多的，長沙稍微貴一點，均價大約7000；貴陽最低，大約5000多。而重慶和西安的房價，大約是6000-7000的樣子。
而現在，西安的二手房均價已經上升到1.4萬-1.5萬每平了，而長沙和重慶仍在1萬-1.1萬每平晃動。
也就是說，五六年來，西安均價翻了1.5倍，而長沙均價則只漲了不到60%。
這樣的漲幅差異，著實顛覆了我的認知——畢竟在我們的常識里，長沙是南方城市，西安是北方城市；長沙民營經濟發達，而西安軍工、能源等國有型產業發達；長沙2017年就邁入萬億gdp俱樂部，而西安2020年才首次進入萬億陣營......單單從經濟實力對比上，長沙并不落下風，為什么西安的房價漲勢，面對長沙卻呈現出“碾壓”形態呢？
對此，個人認為，這主要是兩座城市經營思路的根本性差異所導致的：2016年以前，長沙、西安房價低，一個是因為“太會賣地”，一個是因為“不會賣地”；2016年以后，長沙房價不及西安，則是因為長沙選擇了政策主動壓房價，而西安則真正學會了“賣地求榮”。
我曾經寫過，長沙土拍喜歡“煮夾生飯”，喜歡制造概念，在一個區域還沒有發展成熟，長沙就大力推動另一個區域的發展去了。比如融城向南還是向西，長沙內部曾有過很大的爭議；濱江新城、洋湖片區、省府片區、空港新城、梅溪湖等，都掛鉤過“長沙陸家嘴(600663,股吧)”、“金融中心”等概念，以致全面開工“滿城挖”。由此，有人認為長沙在那時，真的是太會賣地了。
然而，在長沙房價剛漲了半年，不僅長沙市出臺了堪比一線的嚴厲限購政策，湖南省住建廳還專門下發了調節供地的函，從根本上解決了長沙房價上漲過快的問題。
▲2018年5月10日，長沙住宅告急僅夠賣2.8個月，湖南省住建廳緊急推動長沙國土局加快供地，從而抑制了長沙樓市炒作熱情。
那么，西安呢？西安有些不同，在2016年以前，它是“不會賣地”，而從2017年開始，西安開始“會賣地了”！
對此，我先談談它在2016之前，為什么不會“賣地”。
我們知道，西安跟長沙城建框架最大的不同，在于地面歷史古建筑的多寡。長沙因為文夕大火的原因，原有的地面建筑、歷史遺留物被燒得干干凈凈，加上長沙人口不多，周邊到處都是農田，長沙政府有足夠的空間玩大手筆，總體統籌、四處開發新城；
而西安則是九朝古都，受制于近代史很多羈絆，原有的城市骨架其實很小，到處都是“老古董”，一環和二環之間形成了大量的城中村居住區。90年代初期，西安想要發展工業區，但卻限于無力拆除這些城中村，同時也沒有錢（西安雖然有很多大型軍工央企，但是這些央企的稅收多交給中央，西安本身的收益其實很少。加上西安長期官本位文化主導，民間經濟不如江浙活躍，因此西安并沒有想象中有錢），于是將土地出讓和城改權限下放給區政府。
由此，西安不比長沙，在剛開始的時候，就沒有了市政府總體統籌的空間。
然而，二環外的區政府拿到土地權限之后，卻并沒有想象中那樣老老實實做舊改。尤其是2006年以后曲江模式的橫空出世，讓各區看到了不用費力招商引資就能賺錢的潛力，紛紛轉向“歷史文物附近圈地→文化藝術炒作→全球招標搞規劃→貸款→基礎建設→招商引資→地價成倍甚至數量級翻番→出讓土地獲得資金→炒文化概念、建主題公園→土地再次升值”這樣一套發展模式。
▲西安曲江模式，主要圍繞文物歷史景區發展，其代表作品為大明宮景區、大雁塔景區、大唐芙蓉園景區、財神廟景區。
除了曲江模式之外，為了減少征地補償阻力，西安各區政府采取“蛙跳”的形式，跳過村的人口密集居住區，到外圍農田區發展。這種“蛙跳模式”和“曲江模式”，導致城市一環到二環之間形成了大量的城中村居住區，而工業新區、地產新城、政務區、CBD都在二環外三環內。
▲由于“蛙跳模式”和“曲江模式”的存在，西安形成了獨特的城市發展模型，二環到三環之間的區域價格高，特別是南邊的高新區。而二環內的城內，價格反倒低。這與北京以故宮為中心、環環相扣遞減的房價格局形成了鮮明對比。
自此，雖然二環內的地段更好，但由于無證售房的項目眾多，供應大大失衡，這嚴重拉低了品牌房企在三環外的項目價格，導致外來房企生存困難；也直接導致西安土地價值體系混亂，加劇了一二環和二三環價格倒掛；
更為重要的是，由于西安城改是各區自己報建報規，市政府沒法掌握完整的土地信息資料，土地出讓變得沒有節奏，也沒有合理的收儲制度和招拍掛制度，政府和業內對城改房具體數量和庫存信息失控，無法有效指導和調整。此后，西安在土地層面，一直缺少“強勢政府”，土地收益也明顯不如長沙，還產生了許多令人啼笑皆非的現象。比如一個小小的二環路，硬是讓西安修了整整十年。
這樣的情況，一直持續到2016年。它奠定了西安“房價不高”的格局，西安政府“不會賣地”的美名，也由此傳了出去。從這一方面說，盡管有些不好說的事情發生，但西安市民在住的方面，確確實實得了一些實惠。個人認為，這也算是“歪打正著”吧！
03
時間飛溯至2016年下半年，以鄭州炒房團為開端，西安房價洼地開始受到全國矚目。
而在此時，西安卻開始轉變思路，從“不會賣地”，轉變為“會賣地了”。
如何會賣地呢？簡單來說就是市里統一收儲，將以往下放給各區政府的土地出讓、報批報建等權力收回來。此舉大大提高了西安市的整體操盤能力，從而能夠更有效的“控地價”。
也許站在西安決策者的角度來看，西安無論是常住人口，還是歷史地位，都遠高于長沙。西安擁有1000萬人，遠高于長沙的700萬人。西安是西北中心城市，教育、醫療、城市基礎配套都是西北五省龍頭，吸附大量西北五省人口流入。西安高校數量位于全國第3-4位，大學生數量也高于長沙，僅僅在gdp指標上相對較弱。這樣的城市、這樣的房價，如果連土地財政主導權都收不回來，是有違常識的。
由此，西安把土地權收回，改變以前城改大規模低價放量的決策，壓縮土地出讓數量、抬升地價上漲，用高位賣地得到的資金，再投入西安文化公園建設、各項文旅和第三產業、教育和醫療資源，促進城市價值和土地升值，如此循環，西安開始向著落實“國家中心城市”穩步前行。
對此，近幾年最典型的實例，莫過于2021年2月19日新拍的曲江二期地王，117畝宅地樓面價2.4萬／㎡，溢價率超141%，總地價達21.5億，直接比肩在售新房價格，創下西安樓面價新高。
▲2021年2月 西安曲江拍賣土地 3140萬/畝
然而當我們扒開成交，才發現，拿地開發商曲江大明宮上和置業有限公司背后是曲江區ZF（由曲江管委會控股），都這年頭了還玩這種路數，也不知道這個地方到底市場走成什么樣，但一個個中介和地產營銷號像是打了雞血一樣，周邊所有沒買房的都恐慌再不上車以后沒機會了，于是蔓延到整個西安都一片大漲之聲。
受到地王影響，作為曲江的外延接盤者，航天基地板塊的山水美樹項目，400+套的房子，1.5萬每平的均價，20000＋的人搶，成為了西安房地產史上的第二個萬人搖樓盤。
▲?不得不說，西安的操盤，服！
04
從“會賣地”到“堅決調控房價”的長沙、“不會賣地”到“會賣地”的西安，兩個城市從16年共同的6000-7000每平的房價起點，如今大相徑庭，西安房價甚至對長沙房價形成了碾壓型的態勢，說明了兩地政府的價值觀念：
一個著眼于長遠，高房價不等于高競爭力，宜居宜業，用低價土地優勢吸引產業、人才，形成健康的經濟內循環，才是城市的真正核心競爭力；
另一個仍然是傳統的土地財政思維，也許，站在它的角度講，只有利用好回收的土地決策大權，利用基礎設施建設帶來的城市價值提升、戶口新政帶來的人口價值提升，從而高價賣地、降低城市負債率、加大投入教育和醫療資源，才能真正把這個城市推上曾經的世界中心。
這兩個價值思維，說實話我也說不好究竟誰對誰錯。也許，真的只有時間，才能給予我們以答案。
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