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“學(xué)區(qū)房還玩什么呢”？在嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸，消費(fèi)貸入樓市之后，上海又開(kāi)始給學(xué)區(qū)房潑冷水……
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5個(gè)月暴漲43%之后，上海學(xué)區(qū)房要涼了？
3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，將實(shí)行名額分配到校和名額分配到區(qū)。簡(jiǎn)而言之，就是每所初中的學(xué)生都將有考入優(yōu)質(zhì)高中的機(jī)會(huì)。
業(yè)內(nèi)人士分析，按照上海教育新政，中考人數(shù)最多的區(qū)，重點(diǎn)高中名額就越多，重點(diǎn)高中一半以上的名額被均勻分散在各區(qū)各校。這樣的話(huà)，上海相當(dāng)于在全市范圍內(nèi)把優(yōu)質(zhì)教育資源“大餅攤開(kāi)”了。
這樣“學(xué)區(qū)房還玩什么呢”？
不久后，網(wǎng)傳上海知名老破小+雙學(xué)位小區(qū)梅園開(kāi)始暴跌，有網(wǎng)友稱(chēng)新政公布前房產(chǎn)評(píng)估430萬(wàn)，新政后房?jī)r(jià)變成了370萬(wàn)，一夜下降了60萬(wàn)！
5個(gè)月不到，漲幅高達(dá)43%！
多年來(lái)，教育領(lǐng)域的焦慮直接傳導(dǎo)到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。
易居研究院對(duì)上海浦東大三林板塊、張江板塊和黃浦區(qū)三個(gè)學(xué)區(qū)相對(duì)熱的區(qū)域/板塊進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，這三個(gè)區(qū)域/板塊的價(jià)格在2019 年較為穩(wěn)定，而到了2020年尤其是二季度開(kāi)始，浦東三林板塊、張江板塊開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格明顯上漲，同時(shí)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)一房難求、哄抬房?jī)r(jià)、預(yù)期不穩(wěn)等亂象。
而黃浦區(qū)學(xué)區(qū)房則相對(duì)保持了平穩(wěn)，究其原因，在小升初階段黃浦區(qū)采取學(xué)籍對(duì)口升學(xué)，而浦東地區(qū)采取的是“戶(hù)籍對(duì)口”政策，這意味著買(mǎi)到相應(yīng)的初中學(xué)區(qū)房即可入學(xué)，而教育資源的不均衡令局部地區(qū)房?jī)r(jià)高熱。
最瘋狂的表現(xiàn)莫過(guò)于浦東梅園街道，建成于1985年的老破小由于對(duì)口大名鼎鼎的“建平西”，其二手房?jī)r(jià)每年入學(xué)季之前都會(huì)迎來(lái)一波上漲，從未出現(xiàn)過(guò)跌勢(shì)。
本輪上漲從2020年5月開(kāi)始發(fā)酵，并在10月份開(kāi)始猛漲，5個(gè)月不到，漲幅高達(dá)43%。
在學(xué)區(qū)房瘋狂漲勢(shì)的助推下，上海全市二手房行情也一路走高：2020年4月—2021年1月連續(xù)10個(gè)月保持2.4萬(wàn)套—4.45萬(wàn)套的月成交套數(shù)，其中最高峰出現(xiàn)在2021年1月，此后121樓市新政疊加春節(jié)假期，2月份成交套數(shù)有所回落。
有一老破小的公房小區(qū)的房?jī)r(jià)從10萬(wàn)元/平方米附近，漲至25萬(wàn)元/平方米。
一夜下降60萬(wàn)！學(xué)區(qū)房要涼涼？
就在所有人以為學(xué)區(qū)房的瘋狂還將持續(xù)的時(shí)候，上海市教委近日出臺(tái)的一則新政卻給上海的學(xué)區(qū)房澆了一盆大大的涼水。
上海出臺(tái)教育新政，“一石激起千層浪”
3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》。
根據(jù)新政：
委屬市實(shí)驗(yàn)性示范性高中名額分配招生計(jì)劃占其招生計(jì)劃總數(shù)的65%，原則上按人數(shù)比例分配到各區(qū)，分配到各區(qū)的計(jì)劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機(jī)為原則分配到不選擇生源的初中學(xué)校。
“全覆蓋”、“所有不擇生源的學(xué)校”，意味著頂級(jí)公辦初中和不入流的“菜中”，站在了同一起跑線(xiàn)——名額分配面前。而決定名額數(shù)量的，不再是區(qū)統(tǒng)考成績(jī)和生源口碑，也不再是初中有沒(méi)有親爹（同集團(tuán)高中），而是學(xué)生人數(shù)。
這也就意味著，從優(yōu)質(zhì)初中考上優(yōu)質(zhì)高中的學(xué)生數(shù)量將明顯減少，而從普通初中考上優(yōu)質(zhì)高中的學(xué)生數(shù)量將明顯增加。
這樣一來(lái)，優(yōu)質(zhì)初中學(xué)區(qū)房的含金量降低，同時(shí)也會(huì)傳導(dǎo)至優(yōu)質(zhì)小學(xué)的學(xué)區(qū)房。
該消息一出來(lái)，不少人第一反應(yīng)就是，學(xué)區(qū)房要涼涼了……
知名老破小房?jī)r(jià)一夜下降60萬(wàn)！
“學(xué)區(qū)房”概念在上海遭遇了前所未有的沖擊。
近日，網(wǎng)傳上海教改政策公布后，上海知名老破小+雙學(xué)位小區(qū)—梅園開(kāi)始暴跌，有網(wǎng)友稱(chēng)新政公布前房產(chǎn)評(píng)估430萬(wàn)，新政后房?jī)r(jià)變成了370萬(wàn)，一夜下降了60萬(wàn)。
樂(lè)居網(wǎng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也爆料稱(chēng)，同樣在梅園二街坊，一套32㎡的學(xué)區(qū)房在新政前掛牌720萬(wàn)，新政后立刻修改到699萬(wàn)。
在上海鏈家的網(wǎng)站上看到，幾天前剛掛網(wǎng)的梅園三街坊的一套近47平米的房子，掛牌價(jià)825萬(wàn)，平均18萬(wàn)元一平。
而多個(gè)在春節(jié)之前就掛網(wǎng)的梅園三街坊一套近30平米的房子，掛牌價(jià)728萬(wàn)，平均25萬(wàn)元一平米。前后對(duì)比，降幅接近30%。
微博上一位認(rèn)證上海澤樂(lè)地產(chǎn)的顧問(wèn)也表示，該學(xué)區(qū)房以前價(jià)格瘋漲一房難求，目前逆轉(zhuǎn)了：大量房源正在上架中……
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)此前表示：“新政策從教育資源均衡的角度出發(fā)，能夠使得家長(zhǎng)理性擇校和置業(yè)，部分熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房后續(xù)確實(shí)會(huì)降溫，或者說(shuō)強(qiáng)勢(shì)的地位會(huì)略有下滑。這也就體現(xiàn)為認(rèn)購(gòu)的溢價(jià)率會(huì)下降，相關(guān)購(gòu)房成本也會(huì)下調(diào)。”
進(jìn)一步嚴(yán)禁“學(xué)區(qū)房”炒作
新政出臺(tái)之后不久，3月19日下午，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)向滬上全體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)起“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”。
鏈家、太平洋(601099,股吧)、中原、我愛(ài)我家(000560,股吧)、Q房網(wǎng)、21世紀(jì)房屋、信義房產(chǎn)、美凱龍(601828,股吧)愛(ài)家、志遠(yuǎn)房產(chǎn)、佳歆房產(chǎn)、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和平臺(tái)企業(yè)響應(yīng)倡議，現(xiàn)場(chǎng)簽署了承諾書(shū)。
此次承諾主要包括四個(gè)方面：
一、是在線(xiàn)上、線(xiàn)下房源發(fā)布信息中，不使用“學(xué)區(qū)房”進(jìn)行推介、宣傳；在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中，不以“學(xué)區(qū)房”名義，誤導(dǎo)購(gòu)房者。
二、規(guī)范介紹教育資源用語(yǔ)，客觀介紹周邊學(xué)校，不出現(xiàn)“升學(xué)率”、“對(duì)口”、“名額未用”等用語(yǔ)，誤導(dǎo)購(gòu)房者。
三、不掛牌、不發(fā)布未經(jīng)核驗(yàn)的房源，不掛牌、不發(fā)布價(jià)格虛高的房源。
四、在信息發(fā)布中，不出現(xiàn)“熱度排名”、“ 投資潛力”等用語(yǔ)；在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，不炒作、不哄抬房?jī)r(jià)，不擾亂市場(chǎng)。
深圳也出手了，試點(diǎn)大學(xué)區(qū)
3月16日，上海公布中考新政之后，深圳也公布了修訂之后的龍華區(qū)大學(xué)區(qū)學(xué)校積分入學(xué)辦法(征求意見(jiàn)稿)，并向公眾征集意見(jiàn)。
在市場(chǎng)人士看來(lái)，這是深圳首次提出“全區(qū)試點(diǎn)大學(xué)區(qū)制”。
其中，龍華區(qū)教育局將在民治小一選取民治中學(xué)教育集團(tuán)民順小學(xué)校區(qū)、民治中學(xué)教育集團(tuán)民新學(xué)校校區(qū)、龍華區(qū)教科院附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校（世紀(jì)春城小區(qū)范圍）、龍華區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、深圳高級(jí)中學(xué)（集團(tuán)）北校區(qū)5所學(xué)校作為新辦法實(shí)施學(xué)校。
初一選取民治中學(xué)教育集團(tuán)民治中學(xué)校區(qū)、民治中學(xué)教育集團(tuán)民新學(xué)校校區(qū)、龍華區(qū)教科院附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校、龍華區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、深圳高級(jí)中學(xué)（集團(tuán)）北校區(qū)5所學(xué)校作為新辦法實(shí)施學(xué)校。
據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，在這當(dāng)中，最受深圳家長(zhǎng)關(guān)注的莫過(guò)于深圳高級(jí)中學(xué)(集團(tuán))北校區(qū)，原來(lái)帶這個(gè)學(xué)位的小區(qū)均價(jià)早已突破10萬(wàn)。
就以最近發(fā)布的二手房成交參考價(jià)為例，水榭春天一期的參考價(jià)為每平方米73000元。
而帶有深圳高級(jí)中學(xué)(集團(tuán))北校區(qū)的水榭春天5期的參考價(jià)就高達(dá)每平方米90500元。
雖然分析人士認(rèn)為，本次深圳“大學(xué)區(qū)”改革試點(diǎn)，僅從入學(xué)積分制度進(jìn)行微調(diào)，仍是單片區(qū)戶(hù)籍人口受惠，改革力度較小，對(duì)于遏制高價(jià)學(xué)位房效果有限，但仍有不少人認(rèn)為，雖然龍華區(qū)的大學(xué)區(qū)制對(duì)遏制高房?jī)r(jià)效果有限，但是改革從來(lái)不是一步到位的，改革總會(huì)有希望。
北京：不得鼓動(dòng)引導(dǎo)出售方隨意提高報(bào)價(jià)
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)1月28日發(fā)文指出，北京嚴(yán)厲打擊惡意炒作和違規(guī)資金進(jìn)入樓市是今年整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的重中之重。
針對(duì)個(gè)別小區(qū)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲苗頭并被部分中介或自媒體惡意炒作成普漲預(yù)期的現(xiàn)象，近日市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)多次約談北京市主要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，要求各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”調(diào)控要求，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓動(dòng)引導(dǎo)出售方隨意提高報(bào)價(jià)，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購(gòu)房恐慌情緒的文章，不得參與“經(jīng)營(yíng)貸”“首付貸”“消費(fèi)貸”等任何違法違規(guī)的房地產(chǎn)金融活動(dòng)。
杭州也出手了
無(wú)獨(dú)有偶，據(jù)杭州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)微信號(hào)3月19日消息，3月12日，該會(huì)向全市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為的倡議》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《倡議》)，號(hào)召各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員、各房源發(fā)布網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)從房源發(fā)布行為、市場(chǎng)信息發(fā)布行為、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為等方面對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)行為進(jìn)行規(guī)范。
截至3月19日，共計(jì)999家單位帶頭響應(yīng)，簽署了倡議書(shū)，更多的單位正在陸續(xù)簽署中。
在房源發(fā)布行為方面，《倡議》提出七條要求。包括：
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得鼓動(dòng)賣(mài)家以明顯高于市場(chǎng)價(jià)格掛牌出售房產(chǎn)，
不得以個(gè)別高價(jià)成交個(gè)案引導(dǎo)賣(mài)家漲價(jià)，不得捏造虛假高價(jià)成交案例營(yíng)造房?jī)r(jià)上漲等假象；
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得受理并對(duì)外發(fā)布掛牌價(jià)格明顯高于合理成交價(jià)格的房屋信息；
各房源發(fā)布網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)應(yīng)當(dāng)做好房源信息維護(hù)工作，禁止虛假宣傳，及時(shí)下架虛假房源信息，如虛假價(jià)格、虛假面積、虛假圖片、虛假?gòu)V告等。
超高價(jià)學(xué)區(qū)房將成“歷史”？
對(duì)于上海而言，教育的逐漸公平化或?qū)⒅苯佑绊懙綄W(xué)區(qū)房，超高價(jià)的學(xué)區(qū)房在此背景下將失去支撐力。
學(xué)區(qū)房之所以能夠賣(mài)出超高價(jià)，與其教育資源有著緊密聯(lián)系。在很大一部分區(qū)域，學(xué)區(qū)房代表著學(xué)籍，接著代表著孩子能夠上哪所中小學(xué)，能夠有資格考入哪些高中。而此次上海的教育新政打破了這個(gè)邏輯，每所初中的學(xué)生都有升入優(yōu)質(zhì)高中的機(jī)會(huì)。
如果一定要說(shuō)，上海教育新政動(dòng)了誰(shuí)的“奶酪”，那學(xué)區(qū)房必須位列其中。
“此次改革，各類(lèi)初中升高中的機(jī)會(huì)會(huì)更均衡，這樣也會(huì)使得各區(qū)小學(xué)和初中的入學(xué)情況更加均衡。在教育資源分布均衡的改革方向下，過(guò)熱的小學(xué)和初中學(xué)區(qū)房會(huì)降溫，真正有助于促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如此認(rèn)為。
“教育焦慮”不再？
上海市教委發(fā)布了教育新政之后，其相關(guān)內(nèi)容隨即便登上了微博熱搜。有網(wǎng)友在文章下留言：“北京還有其他城市會(huì)跟進(jìn)嗎？”業(yè)內(nèi)在猜測(cè)，這是不是一個(gè)改革的信號(hào)。
因?yàn)樯蠈W(xué)資格和學(xué)籍相聯(lián)系，買(mǎi)房獲得學(xué)籍成為了許多家長(zhǎng)的首選。
此次上海教育改革究竟會(huì)不會(huì)逐漸過(guò)渡到其他城市還不得而知。但可以看出，上海的教育新政在一定程度上緩解了家長(zhǎng)們的“教育焦慮”。
有家長(zhǎng)在社交平臺(tái)的新聞下面留言，高中錄取名額分配到校后，家長(zhǎng)可以選擇讓孩子就近上學(xué)而免去上學(xué)路上的奔波。同時(shí)，沒(méi)有考上優(yōu)質(zhì)高中對(duì)口初中的孩子就此便掉隊(duì)的焦慮情緒也將得到緩解。
來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)、中國(guó)基金報(bào)、證券時(shí)報(bào)、上觀新聞、華夏時(shí)報(bào)、中新經(jīng)緯
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