北上廣深寫字樓吸納量提升，一季度呈復蘇狀態

原標題：北上廣深寫字樓吸納量提升，一季度呈復蘇狀態

經歷了一年低谷期的寫字樓市場，在今年一季度迎來了復蘇的信號。北上廣深四大一線城市寫字樓市場，在今年一季度都展示出了較強吸納量，北京甚至刷新近十年紀錄。

而從另一個角度來看，由于仍有較大規模寫字樓入市，導致市場整體的空置率并未有所下降，個別城市甚至錄得了更高的空置率；受此影響，寫字樓租賃價格沒有因為吸納量的提升而走高，相反，部分市場租金仍然處于下滑趨勢。

出現樂觀信號

高力國際數據顯示，今年一季度北京凈吸納量超過23萬平方米，刷新近十年單季度凈吸納量的新高，這一數字去年全年只有不到3萬平方米。

對此，高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，第一季度北京市場新增需求表現超預期，主要有三個原因，第一，宏觀經濟快速復蘇為企業擴張創造了良好的經濟環境；第二，由于疫情影響，去年受抑制的企業擴張需求，在今年得到持續釋放；第三，互聯網科技和金融企業持續擴張助力新增需求爆發。

與北京類似，上海寫字樓市場也在今年一季度超出預期。高力國際數據顯示，雖一季度為傳統淡季，但上海產業園區市場在今年一季度表現不俗，整體凈吸納量達22.1萬平方米，環比上漲8.4%。與此同時，預計今年產業園區整體凈吸納量將逐步走高，全年凈吸納量有望達到109萬平方米。

廣州也同樣有較好表現。第一太平戴維斯數據顯示，今年一季度廣州寫字樓租賃市場活躍度大幅提高，新興租賃需求持續增長。全市寫字樓凈吸納量為15.3萬平方米，較去年同期增長16萬平方米，創下歷年來的開年最高值。

中原地產首席分析師盧文曦表示，一線城市的房產本身具有保值增值的特征，這是其他城市無法比擬的，因此，一些金融機構、大型企業會更傾向于在一線城市配置資產，這會變相推高一線城市寫字樓市場的需求量。

合碩首席分析師郭毅表示，去年的量化寬松也是寫字樓市場回暖的因素之一，寬松的貨幣導致市場資金面充足，企業主愿意配置較為優質的核心地段商務寫字樓產品；而另一方面，由于一線城市對于商辦物業的限制，導致了市場對于這類產品價值的低估，因此一季度出現了一個的需求的集中提升。

供應量抑制價格上漲

雖然寫字樓市場的吸納量在一季度有超出市場預期的表現，然而從整體看，各個城市的空置率仍然維持在高位。

數據顯示，今年一季度廣州寫字樓空置率環比升0.3個百分點，達到9%，截至一季度末，廣州寫字樓市場總存量上升至569.2萬平方米。

空置率更高的是深圳。2021年第一季度，深圳甲級寫字樓空置率28%，同比上升1.8%，空置率也位居四個一線城市之首。

高力國際華北研究部董事陸明表示，幾大城市的空置率攀升的問題從2018年起就開始出現，最主要的原因在于2018年起寫字樓供應逐年加大，2020年出現疫情更導致空置率創歷史新高，雖然今年整體需求呈現回暖態勢，然而供大于求的局面依然存在。

針對北京區域，高力國際預判，空置率將在2021年觸頂。而對于深圳，第一太平戴維斯認為，2021-2015年，預計年均新增寫字樓供應量為107.4萬平方米，百萬級年增供應量將是未來五年常態。

供過于求的局面導致寫字樓租金水平無法維持穩定。在北京，市場平均租金依然處于下降通道，但降幅收窄，個別子市場的租金出現企穩跡象。在深圳，寫字樓租金指數同樣保持下行趨勢，平均租金為184.7元/平方米·月，環比降0.5%，同比降5.2%。

陸明表示，較大的供應量使得市場出現“以價換量”的心態，業主愿意犧牲一定利潤換取出租率，去年的疫情加重了這種心態。高力國際預測，2021年整體租金市場將會探底。