文/標準排名分析員 董馨
2020年，合景泰富（1813.HK）實現銷售金額1036億元，同比增長20%，成功實現千億銷售目標。
2020年在公司營收增速提升的同時，歸母凈利潤增速卻呈現出負增長態勢，遠遠小于營收增速漲幅，陷入了“增收不增利”的窘境。此外，公司的毛利率和凈利率也在逐漸放緩、盈利能力有所下降。
雖然合景泰富位列中國投資協會和標準排名聯合發布的“2020中國房企綠色信用指數TOP50”第32名，但更多憑借的是其財務指標，其在綠色建筑發展方面仍比較薄弱。
實現千億銷售目標，加快數字化轉型
2020年，新冠肺炎疫情爆發，房企營銷面臨嚴峻挑戰。合景泰富直面政策及市場環境帶來的新挑戰，在營銷方面結合實際形勢，積極求變，突破創新，在嚴峻的形勢下找到新的方向。
公司開拓“一合好房”在線營銷平臺，鼓勵客戶在線購房，足不出戶安心置業，讓客戶在線了解公司旗下所有房源動態。同時，公司積極利用及增加快手、抖音等直播平臺及垂直媒體的引流效果，成功舉辦了“618合意購房節”、“合景泰富-雙11天貓好房購房節”等創新營銷活動，以創新便捷的在線營銷模式，關注客戶的購房需求，解決疫情期間的置業屏障。
2020年公司實現銷售金額1036億元，同比增長20%，成功實現千億銷售目標。按銷售金額貢獻劃分，目前在售的130個項目中，36%來自粵港澳大灣區，36%來自長三角區域；按城市等級劃分，88%來自一二線城市。
伴隨產業轉型升級，合景泰富在持續拓展業務邊界的同時，亦不斷尋求內部管理的變革創新。公司走在行業數字化改革的前端，大力推動企業數字化轉型。公司與IBM牽手，并于2020年6月完成了SAP系統的全面搭建，成功落地了一個覆蓋公司各模塊、全流程和全業態的智慧企業平臺，實現了公司數字科技創新及生態構造，標志著企業邁向了數字化的全新階段。SAP系統不僅搭建了公司財務共享平臺，優化了企業資金管理方式，還實現了全景項目管控，從而有效提升營銷水平，助力企業運營、規模提升和多元業務協同發展。
2020年，公司的一合APP也完成了全面升級，從單一的在線會員服務平臺，發展為跨生態的會員服務平臺，成為公司生態會員流量聚合入口，推進多個業態在線服務及融合，讓會員透過一個APP即可享用公司各業態在線應用。通過內部融合、外聯共生，高效協同，一合APP持續創新煥發公司各項可復用的企業級能力，為用戶持續提供優質豐富的服務。
未來，合景泰富將繼續深化數字化轉型，強健公司科技骨骼，實現高質量穩健發展。
盈利能力下降
從盈利情況來看，2016-2020年合景泰富的營業收入分別為84.95億元、110.88億元、69.12億元、239.42億元、297.42億元，2020年公司營業收入與2019年相比有所提升。歸母凈利潤分別為34.65億元、36.2億元、40.35億元、98.06億元、66.77億元，2020年公司歸母凈利潤與2019年相比大幅下降。
合景泰富的營業收入由物業開發、物業投資及酒店營運三項業務營業收入組成。具體來看，2020年公司物業開發業務營業收入為284.87億元，較2019年同期的227.62億元有所提升，同比增長25.15%，主要是由于已交付總建筑面積由2019年177.12萬平方米增長至2020年215.52萬平方米；平均銷售價格由2019年每平方米12851元增長至2020年每平方米13217元所致。
2020年公司物業投資業務營業收入為8.01億元，較2019年同期的6.27億元有所提升，同比增長27.78%，主要是由于已出租投資物業的可出租總建筑面積增加所致。酒店營運業務營業收入為4.54億元，較2019年同期的5.53億元有所下降，同比下降17.87%，主要是于新冠肺炎疫情意外爆發的負面影響所致。
2016-2020年合景泰富的營收增速分別為1.86%、30.52%、-37.66%、246.38%、24.23%；歸母凈利潤增速分別為1.42%、4.48%、11.47%、142.99%、-31.91%。
2020年在公司營收增速提升的同時，歸母凈利潤增速卻呈現出負增長態勢，遠遠小于營收增速漲幅，陷入了“增收不增利”的窘境。
2020年，合景泰富的銷售成本為203.83億元，與2019年的164.96億元相比有所提升，同比增加23.56%，主要是由于物業銷售的已交付總建筑面積總數增加所致，每平方米的土地成本也由2019年的3102元增加至2020年的4309元。
與此同時，合景泰富的毛利率也呈現出下降趨勢。2016-2020年，合景泰富的毛利率分比為34.63%、34.83%、32.78%、31.52%、31.47%，自2017年達到近5年最大毛利率后連年下滑，利潤空間不斷被壓縮。
此外，由于2020年公司銷售傭金隨著收入迅速增長而增加導致公司銷售費用由2019年的10.06億元同比增長21.46%至12.22億元。同時，公司的管理費用由2019年的15.51億元同比增長0.63%至15.61億元。
費用增長的同時，2020年公司的凈利率也由2019年的38.95%下降至22.27%。而2016-2018年公司凈利率分別為38.37%、30.42%、52.94%，均高于2020年公司凈利率，公司盈利能力有所下降。
深耕兩大區域，聚焦城市更新
合景泰富自成立以來，始終深耕粵港澳大灣區、長三角區域。目前，兩個區域的土地儲備占總土地儲備、可售資源占總可售資源的比例分別為58%及70%。同時，公司在重點城市以點狀分布，布局以北京、天津為中心的環渤海區域，及以成都、重慶、南寧為主的西南區域。
2020年，公司綜合運用招拍掛、合作開發、產業勾地等多種模式獲取新項目，成功在廣州、杭州、蘇州、成都、嘉興、徐州、南通、鹽城、天津、昆明等城市共獲取21個項目。公司新增項目合計總建筑面積為332萬平方米，總土地成本為236億元。其中，權益建筑面積為276萬平方米，權益土地成本為194億元，補充總可售貨值約700億元。按總可售貨值計算，新購置土地所在區域仍以粵港澳大灣區及長三角區域為主，分別占比41%和50%；一二線城市占比達80%。新增土地權益比達82%，并表比例達93%，均有所提升。
截至2020年年底，公司旗下共有175個項目，分布于內地及香港共41個城市，擁有土地儲備共計總建筑面積約為2442萬平方米，權益建筑面積約1663萬平方米，總可售貨值約5300億元，足夠公司3～5年發展所需。
如今，我國大型城市已從增量時代逐步進入存量時代，城市更新將成為城市發展的新增長模式。2020年，合景泰富在城市更新方面加速推進，憑借優異的產品質量和綜合體運營經驗布局大灣區內廣州、深圳、佛山、東莞等重要城市，推動城更項目。目前，公司已中標兩個舊村改造項目的合作主體資格，包括廣州市天河區吉山村、廣州市增城區石下村。已啟動拆遷三個舊村改造項目，分別為位于廣州市黃埔區的南崗村、雙沙村和紅衛村。
目前，合景泰富已在廣州、佛山、深圳、東莞持續推進34個城市更新項目，以實際行動為粵港澳大灣區城市群的蓬勃發展再添活力，全面提升舊改區域的輻射力和影響力。
2021年，公司將推出位于廣州、蘇州、成都、重慶等核心城市的全新項目。穩健的土地投拓、基于大灣區、長三角布局及一二線城市優質充足的可售貨值以及城市更新將為公司補充大灣區核心城市中心城區一小時經濟圈的優質土儲，將合力支撐公司銷售規模持續增長。
融資渠道多元化
從短期償債能力來看，2016-2020年合景泰富的流動比率分比為1.58、1.65、1.33、1.18、1.14，2020年公司流動比率與2019年同期相比有所下降。2016-2020年合景泰富的速動比率分比為0.63、0.9、0.71、0.61、0.47，2020年公司流動比率與2019年同期相比有所下降。
從長期償債能力來看，2016-2020年合景泰富的資產負債率分別為78.32%、79.07%、82.78%、82.16%、76.78%，2020年公司資產負債率較2019年有所下降。
此外，2020年合景泰富剔除預收款后的資產負債率為75.1%，凈負債率降至61.7%，現金短債比為1.8，根據“三道紅線”管控，踩中“一道紅線”。
在融資方面，合景泰富一直保持較強優勢。2020年，合景泰富融資成本下降0.2個百分點至6.2%。同時，公司總借款規模進一步下降，銀行授信充足，境內外多重融資渠道暢通。此外，2020年公司成功發行3筆美元債，累計發行金額為9億美元。具體包括2020年1月發行7年到期的3億美元債，利率為7.4%；8月發行的5年到期的2億美元債，利率為5.95%；11月發行的5.25年到期的4億美元債，利率為6.3%。多元化融資渠道使得公司債務結構不斷優化。
從營運能力來看，2016-2020年合景泰富的存貨周轉率分別為0.16、0.18、0.11、0.29、0.28，2020年公司存貨周轉率與2019年相比略有下降，且低于房地產開發行業存貨周轉率平均值0.3。流動資產周轉率分別為0.15、0.15、0.08、0.21、0.23，2020年公司流動資產周轉率與2019年相比略有提升。總資產周轉率分別為0.09、0.1、0.05、0.13、0.14，2020年公司總資產周轉率與2019年相比略有提升，但低于房地產開發行業總資產周轉率平均值0.2，說明合景泰富2020年存貨變現較慢，資產流動性一般。
亟待補綠色建筑發展短板
雖然合景泰富宣稱，其在發展新項目時都有將綠色建筑理念加入并實踐在設計及建造過程中，積極爭取中國綠色建筑認證，務求在各過程中實踐低碳生產及營運，締造健康并可與自然共生的項目產品，但是其在綠色建筑發展方面仍十分薄弱。
標準排名監測數據顯示，2019年合景泰富獲得綠色建筑認證面積19.08萬平方米，無緣中國投資協會和新華社《環球》雜志、標準排名聯合發布的“2020中國綠色地產指數TOP30”榜單。2020年合景泰富獲得綠色建筑二星級設計標識的項目是景商領峰花園一期二期三期、KXC-K2-4房地產開發建設項目和合景天峻華府，綠色建筑認證面積僅為17.5萬平方米。
雖然綠色建筑發展薄弱，但是合景泰富在氣體排放及廢棄物管理方面，對于項目產生的廢棄物都進行嚴格的處理，務求對環境造成最低影響。公司項目內的所有餐廳均使用天然氣(12T)爐具，并確保相關排放符合國家強制性標準。
在廢水處理方面，項目內的餐飲行業商戶所制造出來的廢水必須通過商戶的隔油隔渣池進行處理，再排放至項目的匯總隔油池，總隔油池的廢水會經過三階段的隔油濾渣處理程序后才會排放至市政管道。此外，公司會聘請專業清掏公司于每兩個月對總隔油池進行清掏維護，并根據實際情況增加清掏次數。
在污水處理方面，項目地面樓層的污水會直接通過已鋪設好的污水管道排放至市政管道，地下樓層的污水會另外通過特別設置的提升裝置排放至市政管道，公司所有項目的污水排放均通過國內市區政府環保審核，利用市政管道集中到污水處理廠處理。另外，公司會將收集到的雨水通過管道直接排入市政雨水管網，不會滲漏到任何污水，公司部分項目所收集到的雨水會作灌溉、清潔等用途。
在家居廢棄物方面，公司設有回收計劃，有專業的外部公司負責回收分類并進行運送處理。公司在每座大廈均貼有海報及在社區入口和園區主干道懸掛相關宣傳標語以推廣回收和綠色生活，打造社區的環保氛圍，同時還設有不同類型的回收箱，例如舊衣物、廢紙、金屬、塑膠等。
希望未來合景泰富能夠加大綠色建筑開發力度，將綠色低碳理念環環鑲嵌到項目的建設、規劃、設計、供應鏈、施工、管理中等，積極響應國家關于綠色建筑發展的號召，樹立綠色健康的品牌形象。
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