文/標準排名助理分析員 許美琪
截至2020年年底，濱江集團(002244,股吧)合并資產總額1720.16億元，所有者權益為280.45億元（含數股東權益96.76億元）。全年實現營業收入285.97億元，同比增長14.6%。利潤總額47.87億元，較上年同期減少11.40%。
年報數據顯示，2018-2020年，濱江集團分別新增土地建筑面積346.97萬平方米、295.39萬平方米和432.24萬平方米、各耗資496.43億元、503.71億元和781.9億元。同期樓面均價分別為每平方米1.43萬元、1.71萬元和1.81萬元。
截至2020年年末，濱江集團的土地儲備可售貨值約2800億元，其中杭州內占比65%，浙江省內非杭州的城市占比18%，浙江省外占比17%。
濱江集團項目主要集中在杭州及浙江省內的寧波、金華等地方，上海、深圳、蘇州、南京等省外城市也有涉及。
在杭州5月以來的首輪集中供地中，濱江集團競得了5宗土地，溢價率均觸及上限且配自持比例。董事長戚金興表示：在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強， 融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%~2%的凈利潤水平。
由此可見，隨著拿地成本逐年增長，其盈利水平也受到影響。濱江集團整體毛利率從2018年的35.74%降至2020年的27.04%。2021年一季度，這一數字進一步降至20.76%。
2021年，濱江集團銷售目標是1500億元。目標新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例為50%，浙江省內杭州外為25%，浙江省外為25%。
地產新政面前，濱江集團何去何從
2020年，濱江集團的全年銷售額為1363.6億元，同比增長21.7%。權益銷售額為700億元，同比增長65.6%。銷售權益比例僅為51.3%，比上年提升13.6個百分點。
依照“三道紅線”融資新規，濱江集團剔除預收款后的資產負債率為69.71%；凈負債率為83.57%；現金短債比為1.69。由此，濱江集團2020年年度指標三項均達標，與2019年踩線情況一致，繼續保持“綠檔”。
另外，公司綜合融資成本不斷下降。2017-2020年的融資成本分別為6%、5.8%、5.6%、5.2%。顯示出濱江集團較為優質的融資能力。
近年來，濱江集團的土地儲備逐年走高，銷售毛利率為27.04%，較2019年的35.10%下降了8.06個百分點。銷售凈利率為12.41%，較2019年的15.92%下降了3.51個百分點。公司盈利水平也受到影響。公司整體毛利率從2018年的35.74%降至2020年的27.04%，2021年一季度，這一數字進一步降至20.76%。
據了解，杭州集中供地采取“雙限+競自持”的出讓模式，除限地價、限房價外，房企還需自持一定比例的商品房。
根據規定，土地價格超過競拍文件上限，采取競報自持比例；自持部分不得銷售、轉讓，僅能對外出租。
一般來說，越熱門的地塊，自持比例被抬高的可能性也就越大。
克而瑞數據顯示，杭州2018-2020年土拍平均自持比例分別為3.5%、1.6%、1.6%，本次集中出讓總體自持率9.2%，明顯提升。
過高的自持比例無疑會極大提高開發成本，壓縮項目利潤空間。
實際上，隨著杭州土拍走向“限價+自持”的標配，項目低利潤率成了常態。
數據統計顯示，2019年下半年杭州限房價宅地整體利潤率仍在7.8%左右，2020年上半年下降至5.66%，下半年開始則已有不少宅地的利潤率不到3%。
在整個地產行業里，盈利走低也已經是公開秘密。
億翰智庫統計顯示，截至2020年，其跟蹤的50家典型房企的平均凈利潤率為11.6%，較2019年降低2.3個百分點，有37家企業凈利潤率下滑；凈利潤在10%及以上的共計28家，較2019年減少9家。同期，50家房企平均毛利潤率為24.7%，較2019年同期降低5.1個百分點，47家房企的毛利潤率下滑。
分析人士認為，房地產行業利潤率下行是多方因素造成的。首先，房企目前結轉的項目，大多是在一兩年前拿地成本較高的項目；同時，近年來房企融資成本進一步提升；各主要城市執行嚴格的限價措施，自然導致房企盈利能力下滑。
歷史數據顯示，濱江集團近年凈利潤率也呈逐漸下滑之勢。2019年一季度， 濱江集團凈利率超過30%，全年下來為16%左右。2020年一季度凈利率為21%左右，2020全年進一步下降至12%。2021年一季度，凈利率只有6.53% 。?
近幾年，在房住不炒、三道紅線等長效機制調控下，疊加土地供應兩集中新政推行，行業整體規模增速放緩、市場面臨下行壓力，中國樓市進入薄利時代。
有研究指出，近期集中供地的重慶、無錫、杭州、北京的地貨比在60%以上，其中，杭州地區的各項目平均隱含毛利率則在12.8%，無錫為17.4%，重慶僅為6.7%。
濱江集團業務仍存在一定的區域集中風險。盡管公司曾試圖向杭州區域外拓展業務，但目前房地產業務仍集中于杭州地區及浙江區域，但隨著當地房地產市場調控精準度不斷提升，外來房企不斷向杭州及浙江市場滲透，并且受當地限價、限購等調控政策影響，公司盈利空間受到擠壓，進一步威脅到公司大本營市場。
濱江集團在2015年就已向一二線城市進軍，然而擴張過程并不順利，同時也體現了區域房企生存困境的難題。
根據2018-2020年三年市銷率的平均值對比可以看出，市銷率逐年遞減，證實了毛利率等逐年下降的問題。
因此，在外來房企不斷進軍浙江市場，盈利水平持續下降，濱江集團該有怎樣的應對措施？?
合作開發，這條路究竟能走多遠
濱江集團除凈利潤較低、土地儲備引發焦慮等問題外，省外發展擴張頻頻踩雷。
2015年，濱江集團開啟了進軍一線城市的嘗試。上海為一線擴張的第一站，深圳是第二站。
省外擴張之初，濱江集團通過與深圳安遠控股達成合作，共同出資2000萬元成立合資公司深圳濱安，濱江集團持有合資企業深圳濱安70%股權。2016年11月，濱江集團與深圳安遠控股合作，共同開發深圳舊改龍華區安豐工業區地塊城市更新項目，并向合作方融資11.6億元。
2017年，深圳出臺政策明令規定嚴禁商業研發用房改公寓，導致安豐項目兩年時間仍沒辦完前期項目審批手續。
另外，合作方曾涉被外界稱為“行賄狀元”的安遠控股實控人陳族遠涉腐敗大案，并因賄賂罪被判處有期徒刑4年。
雙方合作后不久，這個被公司寄予厚望、貨值高達200億元的舊改項目，因深圳安遠控股實控人陳族遠涉腐大案、土地政策等種種原因，已在2018年3月終止。
2020年報顯示，雙方引發了一場曠日持久的法律糾紛。預計收回資金4.36億元，計提壞賬準備7.24億元。
2015年開始，濱江集團開啟了進軍一線城市的嘗試。上海為一線擴張的第一站，深圳是第二站。
除在深圳踩雷，與上海地產公司中崇集團的合作也不理想。
2016年12月，濱江集團耗資7.98億元收購中崇集團旗下上海崇濱持有的上海湘府10%股權，成立合資企業中崇濱江、浙銀上海湘府城建，共同開發上海湘府花園3期項目。另外，濱江集團向浙銀上海湘府城建出資2億元，并向中崇集團相關公司借款7.06億元。
然而隨著中崇集團陷入流動性危機，湘府花園擱淺。
2020年9月經仲裁，濱江集團對中崇集團、中崇濱江、浙銀上海湘府三家合作方享有本息合計9.5億元債權，但同時指出，資金回收具有不確定性。
過往失敗的案例證明，濱江的收并購能力亟待提升。
多元化擴儲能力不足，又將進一步制約濱江的發展。
過去，濱江集團的銷售額中有近半數為合作方貢獻，“代建”生意讓濱江圓了千億夢，但同時其凈利潤一直處于行業低位。
據2021年一季度報顯示，濱江集團營收為74.30億元，2020年同期為37.81億，增長高達96.52%。但與此同時，歸母凈利潤只有3.97億元， 2020年同期僅有2.78億元。
可以看出，濱江集團的盈利情況并不理想。
近年來，通過大量的合作開發謀求發展，企圖利用較少的資金撬動銷售規模增長，但是潛在的經營風險值得警惕。
對濱江集團而言，未來如何平衡規模與效益是發展的關鍵。大量的合作開發使得濱江集團的銷售額實現快速增長，但代價則是銷售權益比例則相對較低。
濱江集團表示：“與其合作的開發企業，無論大小，濱江都緊密合作。隨著行業集中度不斷提高，行業競爭往往轉為強強聯合、合作共贏，濱江目前和全國地產前20強中的16家都有合作，在合作中發揮各自優勢，實現項目效益的最大化，合作共贏，其中95%以上的項目均由公司操盤。”
2020年，濱江集團整體戰略布局轉為“深耕杭州、走出浙江”，集中注意力打開省外市場。
在5月14日舉行的2020年度業績網上說明會上，董秘李淵關于濱江與越秀之間的戰略合作情況做如下答復：根據雙方戰略合作要求，公司希望2021在廣州和杭州兩個城市與越秀各有3個合作項目落地。今年4月與廣州龍頭房企越秀地產（00123.HK）隨即達成合作。
濱江集團布局高度集中于杭州廣為人知，通過與越秀等其他知名房企合作有望向浙江省外的城市成功拓展版圖，實現更多城市貢獻業績，分散區域經營風險。
同樣值得注意的是，在土儲分布上，濱江集團重倉杭州特征明顯。
這兩年很多房企到杭州拿地，給濱江集團帶來很大的競爭和挑戰。
對于濱江集團來說，注意競爭策略很關鍵，這也是其積極做大規模、拓展開發空間的重要導向。
濱江后續確實需要積極走出去，在杭州本地市場要防范調控等風險，也需要注重土地成本的控制，若本地市場還是要做產品，近期要以可覆蓋為導向，即利潤等可以考慮少一點。
環境和綠色建筑數據未披露，碳中和遙遙無期
濱江集團2020年社會責任報告宣稱，充分關注客戶的多元需求，從質量、功能、健康多維度出發，致力于通過技術創新做好產品、完善服務，秉承“讓老百姓(603883,股吧)都能住上一套好房子”的核心價值觀，努力為客戶提供最佳性價比的產品，讓廣大業主享有上乘的居住品質。
公司宣揚在環境保護和可持續發展方面不斷努力探索和實踐，關注每一個業務環節對環境的影響，踐行節能、減碳、減廢理念，在項目開發中，注重綠色建筑的整體規劃和應用，力求建筑在全生命周期內盡可能的節約資源，保護環境和減少污染。通過積極采用節能環保材料，進行節能環保設計，努力打造“綠色房地產”。
日常施工方面，加強對施工單位環保措施的管理，確保施工中無揚塵、不 擾民，文明施工。
精裝修方面，通過打造精裝修產品，避免因二次裝修帶來建材資源浪 費，噪音、粉塵等污染。
外墻、屋頂保溫方面，在外墻、屋頂保溫系統等方面進行了處理和改進，如外墻采用了鋁板及外墻內保溫的雙層保溫系統、屋頂雙層保溫系統、 屋面綠化系統等，有效的節約了能源。
景觀環境方面，堅持使用循環系統或者采用過濾水，既確保景觀效果又節約水資源。
在燈光控制方面，大量使用節能燈具，在控制系統如公共部位的樓梯、大堂、電梯廳等部位，利用多路布置，在確保照明度的同時又最大限度的節能。
門窗系統的節能環保上，門窗系統在住宅保溫節能中已起到重要作用，處理不當會造成很大的能源浪費。經過對前期普通鋁合金窗、 塑鋼門窗等的使用比較發現，斷橋隔熱中空玻璃門窗對節能最有利。從2001年起濱江集團就開始在萬家花園項目中采用雙層玻璃鋁合金窗的做法。目前，斷橋隔熱中空玻璃已經在公司項目中大面積使用。
同時，濱江集團積極倡導低碳環保工作方式，推行綠色辦公，公司不斷完善升級 OA 系統，實現無紙化協同辦公，盡量減少紙張消耗，鼓勵紙張重復利用；完善視頻、 電話會議系統，減少交通出行，鼓勵員工優先使用公共交通出行，減少車輛尾氣排放；從節約一張復印紙，到少開一次私家車；從督促合作商戶采用環保設備，到減少施工污染和能耗，將環保理念融入 方方面面，推廣愛護地球、環保從我做起的理念，提倡員工節約用電用水， 使全公司每一個員工都自覺地提高節約能源意識，營造綠色的辦公環境。
這些累贅的文字揭示出，濱江集團2020年社會責任報告并未披露環境方面的有關數據，遑論綠色建筑數據了。
濱江集團綠色發展表現極其乏力，與其宣稱的努力打造“綠色房地產”大相徑庭。
因綠色建筑數據不佳，濱江集團未入選中國投資協會和標準排名聯合發布的“2020中國綠色地產指數TOP30”榜單。
何時、怎樣走上碳中和之路，對濱江集團目前而言遙遙無期。
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