“代建第一股”半年股價漲100%！地產不景氣，代建卻火了

在房地產的“黑鐵時代”，房企還有什么新機遇、新賽道嗎？

2021年，房地產行業進入深度調整期，拿地停擺、債務暴雷、大規模裁員、股價閃崩，是不少房企正在面對殘酷現實。但是第一財經記者了解到，部分房地產公司的代建業務卻表現出了明顯的“逆周期”特征，房地產越是艱難，這項業務越是景氣。

“新業務多到忙不過來了，我們不僅不裁員，還要大舉招兵買馬！”近日一位代建行業從業者對記者表示。

目前房企中從事代建業務的公司并不多，分拆上市的僅有兩家，其中“代建第一股”綠城管理的股價，從去年9月至今年2月的漲幅超過100%。

一位業內人士表示，代建即房企由開發商轉向服務商，由甲方轉向乙方，通過給土地持有方操盤項目來賺管理費，這種轉型將是必然趨勢。在歐美等發達國家，房地產市場成熟后，也出現了投資、開發、運營逐步分離的規律，未來房地產代建將會越來越受認可。

民營房企危機反助推代建成長

“2021年下半年以來，我們都忙不過來了！業務擴張得特別快。”某頭部房地產代建企業內部人士向第一財經表示。

房地產代建指擁有土地的一方發起訴求，擁有項目開發建設經驗的代建方承接需求，最終實現共同盈利的一種合作開發模式。一般來說，土地方擁有拿地渠道和資源，付出土地金和其他資金成本，而代建方則擁有成熟操盤經驗和品牌溢價，通過專業能力使項目獲得開發利潤，代建方從中賺取代建管理費。

對于代建方來說，這是一種徹頭徹尾的輕資產模式，與傳統房地產開發模式相比，代建業務不需要占用巨額資金，風險較低。

去年下半年以來，由于遭受資金壓力，很多房企在土地市場“躺平”，停止拿地。因此外界普遍猜測由于集中供地頻頻流拍等因素，代建市場總盤子也在減少，然而市場真實情況恰好相反。

“整個市場在加速擴張，實施‘集中供地’改革以來，我們的業務多到做不完，目前整個市場規模年均增速超過20%。”某代建企業相關負責人稱。

她表示，許多對房地產行業來說的壞消息，恰恰是代建行業的利好消息，雙方形成了反周期。央企國企成為拿地主力、地方城投兜底拿地、房地產龍頭企業暴雷致樓盤停工、政府加大保障房建設力度等，都促成了代建行業規模的爆發。

2021年是實施集中供地改革的首年，從第二批集中供地開始，許多民營房企參拍意愿不強，央企、國企成為拿地主力，還有很多城市的地方城投兜底拿地。以第三批集中供地為例，據申港證券數據，長春、長沙、沈陽、北京5城市的央企國企拿地占比分別高達100%、82%、75%、72%、75%。

此外，城投公司也在第二批、第三批集中供地中表現活躍，頻頻出手，主要因為地方政府想“救市”，維護當地土地市場穩定。

“這給代建公司帶來了極大的契機。因為很多央企、國企、城投公司，過去沒有那么大的實力，一下子吞進這么多土地，最終還是得找靠譜的代建方去操盤。”該行業人士稱，其所在代建企業過去絕大部分客戶為中小型、地方型房企，占比達到90%，現在正大力拓展國企、央企客戶，成果顯著，國央企客戶占比目前已經超過40%。

2021年，不少房企債務爆雷，導致旗下樓盤施工停擺，交付成為難題，這也成了代建行業的機遇。僅以恒大為例，2022年就要交樓7000萬平方米，總計60萬套。

“這些爆雷房企失去了工程、招投標等方面的能力，失去了品牌溢價，為了保交付，一般來說這些停工項目會有資產管理方進場重新盤活，聘請代建公司繼續項目管理，最終實現交樓�！币晃淮�建公司內部人士告訴記者。

在房地產市場重大變革之際，政府托底保障性住房也成為一大趨勢，新年前后，各省各市都在發布大規模的保障性租賃住房計劃。2月24日，住房和城鄉建設部副部長倪虹指出，2022年將繼續大力增加保障性租賃住房的供給，全國將新籌集240萬套，比去年大幅度增長。

“政府必然要找代建方來完成這種規模宏大的民生工程，各地政策陸續發布后，引起了金融機構和券商分析師的高度重視，大家都認為代建行業贏來重大機遇�！鄙鲜龃�建行業人士稱。

該人士判斷，房企從開發商向服務商轉型，將成為必然趨勢�！斑^去房企是甲方，以后要逐漸習慣成為乙方�！�

分拆代建業務IPO或成趨勢

2019年-2021年，房企的“物業分拆上市潮”轟轟烈烈，物業管理服務成為房地產競相追逐的第二賽道。如今隨著房企資金鏈等問題頻出，物業賽道已經大降溫。

“物業跟房地產母公司聯系緊密，物業管理面積基本都來源于母公司，母公司出問題會立刻拖累物業，而代建業務則不同，代建是徹底的輕資產業務，和母公司的關聯沒有那么深�！币晃粯I內人士對記者分析道。

該人士認為，接下來大力發展代建業務并分拆代建公司上市，會成為一種新潮流，這種模式更被資本市場看好。

截至目前，國內已上市的代建公司僅有兩家——綠城管理（09979.HK）與中原建業（09982.HK），綠城管理于2020年7月在港交所上市，中原建業則是2021年5月。

綠城管理作為“代建第一股”，2021年度新拓代建項目合約總面積達到2278萬平方米，同比增長22％，新拓代建項目代建費預估達到71億元。綠城管理股價自去年9月低點至今年2月中旬7港元/股的高點，股價漲超100%，與絕大多數地產股走出了完全相反的趨勢。

中指研究院企業研究負責人劉水表示，代建業務具有抗周期性，能夠抵御市場下行風險，特別是在房地產行業景氣度不佳的形勢下，抗風險能力較差的中小型房企會選擇代建模式開發項目，進而給代建服務商帶來收益。

根據中指院數據，代建業務具有高盈利性特征，2017年以來，代建行業新簽約項目總建面復合增長率達到21.3%，2020年房地產代建業務凈利潤水平達到25.4%，高出傳統房地產凈利潤率超10個百分點。

一位央企代建業務人員表示，據他觀察，大量房企都在涉足代建行業，存在許多新入局者，行業競爭壓力加大，但是行業發展機遇現在也很多。

2018年，房企金地集團(600383)成立了金地開發管理公司（簡稱“金地管理”），開始深耕代建業務，目前已布局全國超30座城市，管理服務項目超70個。一位業內人士透露，金地管理很可能成為下一個分拆IPO的代建企業。

此外，華潤、招商蛇口(001979)、保利、當代置業、朗詩、雅居樂等也都在大力發展代建業務，據不完全統計，發展代建業務的品牌房企已經超過30家。

不過，也有業內人士指出，代建行業的門檻也較高，代建業務是否成功非常依賴房企本身的品牌溢價與操盤能力，這一要求就淘汰掉不少房企。在服務政府這一塊，政府部門較為重視代建企業的資質、規模、過往操盤案例與流程規范，因此小型公司很難吃到政府公建、保障房業務這塊“蛋糕”。隨著行業競爭加劇，未來高利潤若難以為繼，代建行業也可能會走入發展瓶頸期。