新華述評 | 促進房地產市場平穩健康發展

原標題：新華述評 | 促進房地產市場平穩健康發展——落實中央政治局會議精神做好當前經濟工作系列述評之五

4月29日召開的中共中央政治局會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

當前，全面貫徹落實中央政治局會議精神，要守住定位，因城施策，在調控的精準性上下功夫，有效管控重點風險，做好“穩”字大文章，采取綜合措施促進房地產行業步入良性循環。

堅持“穩字當頭”，促房地產市場平穩健康發展

今年以來，全國房地產市場運行總體平穩，但其下行態勢需高度關注。

從房地產行業幾個關鍵指標看：一季度房地產開發投資同比增長0.7%；3月，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格同比下降或漲幅回落；一季度商品住宅銷售面積同比下降18.6%；土地購置面積同比下降41.8%；房地產開發企業到位資金同比下降19.6%。

受疫情反彈、個別頭部房企債務違約風險暴露、個人收入預期下降等因素影響，房地產市場預期轉弱，房地產銷售下降，企業流動性風險有所聚集。

在房地產市場主體方面，受個別房企爆雷等影響，銀行等金融機構收緊融資端，銷售下滑，一些地方對商品房預售資金監管不規范，多重因素加劇了房企的流動性風險，使房地產市場微循環出現“梗阻”。

較長時間以來，剛需和改善性住房需求群體面臨較高的貸款利率，一些地方首套房資質的認定標準有待完善，這些因素增加了購房者的購房成本，加劇了住房消費者延緩入市的趨勢。

2021年，我國房地產業增加值占GDP比重為6.8%。房地產業規模大、鏈條長、涉及面廣，對國民經濟發揮著舉足輕重的作用，“要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線”。

“房地產既可以是經濟社會發展的‘壓艙石’，也可能是‘風險源’，對經濟金融穩定和風險防范有著重要的系統性影響。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。

中國宏觀經濟研究院研究員劉琳說，此次中央政治局會議圍繞房地產市場發展釋放了“穩字當頭”的積極信號。各地在守好風險底線的同時，針對促進房地產市場平穩健康發展，可以更加有針對性地、靈活地因城施策，改善土地出讓條件，支持首套剛性購房需求和合理改善性需求，針對新市民、青年人等群體增加保障性租賃住房供應。

堅持“因城施策”，引導房地產市場良性循環

降低限購限售門檻、下調首付比例、降低按揭貸款利率……今年以來，累計近110個城市已出臺各類房地產市場調控政策。

專家表示，此次中央政治局會議提出兩個“支持”、一個“優化”，充分釋放出對各地因城施策的政策信號。

我國地域廣袤，各地區之間房地產市場差異大，市場分化明顯。長三角、珠三角區域一些熱點城市供需矛盾在較長時間內依然比較突出，市場回升預期逐步增強，然而部分人口持續流出的城市市場仍在低位運行。

針對新情況新挑戰，各地以支持首套剛性購房需求、合理改善性需求、租賃住房需求為著力點因城施策；相關部門出臺促房地產市場良性循環措施。

100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率；部分城市對生育二孩、三孩家庭購買首套住房的，提高住房公積金貸款額度上限；擴大抵押貸款支持優質企業對出險企業的并購貸款，允許債務展期；規范預售資金監管；保障性租賃住房貸款不納入貸款集中度管理……

優化住房供應結構，大力發展租賃住房。加快保障性租賃住房建設，發展長租房市場。據相關統計，目前北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已達到40%以上。2022年全國基本建設保障性租賃住房投資總額預估約8500億元。

國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉說，隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅將有所收窄。

在預售資金監管方面，專家建議，各地要完善預售資金監管，明確預售資金應當優先支付工程款，嚴格按照工程節點撥付資金，確保按時竣工交付。防止因防范風險，過度提高監管額度，放慢放款撥付進度的情況。

“推進爆雷房企盡快出清，穩定市場預期很重要。”劉琳表示，一方面，通過降低首套房貸款利率和住房交易稅費，提高購房者支付能力，提振合理的住房消費需求和改善性需求，加強預期引導；另一方面要堅決有力處置個別房地產企業因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險，以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，維護購房群眾合法權益。

堅持“房住不炒”，守牢風險底線

這次中央政治局會議重申，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

目前，規模高達10萬億元級的房地產市場，正在進行深度調整。過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發經營底層邏輯正在改變，房地產業作為高質量引領的基礎民生行業地位正在確立鞏固。

“房子是用來住的、不是用來炒的”定位已經成為社會共識。這個定位沒有動搖，力度沒有放松。

中國房地產業協會會長馮俊說，各地因城施策不能脫離這個定位和方向，更不能病急亂投醫，把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段。關鍵要繼續實施好房地產長效機制，保持調控政策連續性穩定性，增強精準性協調性，努力實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

房地產業告別高負債、高杠桿、高周轉的開發經營模式，回歸基礎民生屬性和租購并舉后，依然大有可為。

當前，我國房地產市場的基本面沒有變，住房需求依然旺盛。我國常住人口城鎮化率63.9%，仍處在快速城鎮化階段，每年城鎮新增就業人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求。

同時，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。

謀全局謀長遠，尊重房地產市場和房地產業發展規律，探索房地產發展新模式，錨定人民日益增長的對美好生活的向往，為百姓提供可負擔、居住條件更舒適、環境更優美的住房，讓全體人民住有所居，這是促進房地產市場平穩健康發展的根本要義。（記者王優玲、劉夏村、鄭鈞天）